（2017）苏0583民初3484号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-23
案件名称
3484姜根源与林金凌、林正明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜根源,林金凌,林正明,林正花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百三十五条，第一百五十九条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3484号原告：姜根源，男，1981年9月18日生，汉族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：顾春秀，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。被告：林金凌，男，1942年12月13日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：林正明，男，1967年3月26日生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：林正花，女，1968年12月10日生，汉族，住江苏省太仓市。二被告及第三人共同委托诉讼代理人：王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。二被告及第三人共同委托诉讼代理人：卜贤生，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原告姜根源与被告林金凌、林正明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法由代理审判员刘春香独任审判。后根据当事人申请，本院依法追加林正花作为第三人参加诉讼，于2017年3月15日第一次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序，分别于2017年4月24日、2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告姜根源委托诉讼代理人顾春秀（参加三次庭审）、被告林金凌、林正明及第三人共同委托诉讼代理人王团结（参加第二次、第三次庭审）、卜贤生（参加第一次庭审），本案现已审理终结。原告姜根源向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告交付位于昆山市周市镇鑫茂东苑施工编号为XX号楼XX室房屋；2、判令二被告向原告支付逾期交付房屋的违约金3000元（每日按50元计算，共计60日）。事实和理由：2016年1月31日，原告与二被告签订一份拆迁安置房买卖合同。合同约定：二被告将其家庭共有的坐落于昆山市周市镇鑫茂东苑施工编号为XX号楼XX室房屋（动迁房）以人民币480000元的价格转让给原告，其中定金为30000元，第二笔房款120000元于交房当日支付，尾款330000元于产证办出后办理过户手续当日付清。合同签订后，原告依约向被告支付了30000元定金，后动迁办向二被告交付涉案房产后，原告准备好第二笔房款催促二被告办理交房手续，但二被告明确拒绝交付房屋并要求解除合同。综上，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告林金凌、林正明及第三人林正花共同辩称：1、涉案房屋是二被告与第三人共同所有，二被告与原告签订买卖合同没有得到第三人的许可，二被告出售房屋的行为属于无权处分，现第三人也不同意将涉案房屋出售给原告，故原告的诉请没有法律依据。2、从客观上涉案房屋目前由被告林金凌居住，而被告林金凌又无其他居住地方，且年龄较大，涉案房屋不具备交付的条件；3、因第三人不同意履行合同，二被告侵犯了第三人的合法权益，现二被告同意按照合同第七条约定支付原告违约金。经审理查明：2016年1月31日，原告（作为乙方、买受人）与二被告（作为甲方、出卖人）签订《拆迁安置房买卖合同》一份。合同约定：“第一条、房屋的基本情况：甲方房屋座落在昆山市××镇××＃××室（房屋产权证号：该房为动迁现房）、建筑面积为110.8平方米……，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。……第四条、上述房屋的交易价格和付款方式及约定：成交价格为人民币480000.00元整（大写：肆拾捌万元整）。以上价格包括附属设施在内。合同签订时，乙方向甲方支付定金30000.00元，大写叁万元整作为购房定金。余额：1、首付定金（大写）叁万元整充房款；2、第二笔房款人民币：壹拾贰万元整交房当日付给甲方，期间不付利息（拆迁办交房十伍日内交房付款）；3、第三笔房款人民币：叁拾叁万元整于甲方产证下来，乙方向银行贷款给甲方，双方约定最晚产证下来拆迁协议满贰年后叁个月内过户，期间不付利息。……第五条、房屋交付：甲方应在交房当日（第二笔房款交付当日）将此拆迁安置房屋相关文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）。……第七条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任：……逾期不超过三十天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日（遇法定节假日顺延），甲方按乙方已支付房款金额万分之伍向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过六十天，则视为甲方违约，甲方自违约日起十日内应将乙方累计已付房款全额还与乙方，并赔付乙方已付房款的两倍数额给乙方。……第十条、本合同主体：……甲方及甲方代表人保证本房屋，签订本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。……第十一条、……甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约之日起十日内支付乙方所付定金的两倍数额给乙方。……”。原、被告双方均在合同上签字捺印，中介公司加盖单位公章。合同签订后，原告向被告支付了购房定金30000元。2016年9月26日，二被告向原告发出解除合同通知书，要求与原告解除合同，同意向原告支付60000元作为悔约赔偿，原告认为被告的行为构成违约，故诉至本院。另查明：昆山市周市镇种植村林家村XX号房屋与昆山市周市镇斜塘村XX组系同一房屋，该房屋村镇房屋所有权证中登记所有权人为林金凌，登记时间为1999年3月15日，该房屋系被告林金凌与其妻子钱卫英共同建造的。被告家庭1987年的户籍底册中显示家庭成员有林金凌、妻子钱卫英、儿子林正明、女儿林正花。2006年3月19日，林正花的户籍迁至江苏省XX市。2012年11月9日，钱卫英因生病去世，户口于2012年11月9日注销登记。2014年10月13日，林金凌（作为被拆迁人）与昆山市周墅房屋拆迁有限公司签订《周市镇房屋拆迁补偿安置协议书》一份，同意将上述房屋进行拆迁。被告陈述一共拆得了三套房屋，目前已实际取得一套房屋即涉案房屋，另两套房屋尚未通知交房。本案中所涉房屋施工编号为鑫茂东苑XX号楼XX室，该房屋被告于2016年9月1日取得。被告陈述因第三人不同意出售该房屋，故被告在取得房屋后并未通知原告交房，之后于2016年9月26日向原告发出解除合同通知书，现被告林金凌已居住在涉案房屋中。上述事实，有房屋买卖合同、收据、拆迁补偿安置协议书、安置房订购合同、拆迁房选购登记单、户籍底册、火化证明书、户口注销证明、居民死亡医学证明书、村镇房屋所有权证及本院庭审笔录、调查笔录予以证实，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告姜根源与被告林金凌、林正明签订的拆迁安置房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求二被告交付涉案房屋的诉请，被告认为房屋买卖合同未征得其他房屋共有权人林正花的同意，且被告林金凌已居住在诉争房屋中，不同意继续履行合同并交付涉案房屋，本院认为，首先，根据拆迁安置房买卖合同第十条的约定，被告保证在签订合同时经房屋共有产权人同意。其次，本案买卖合同于2016年1月31日签订，第三人林正花系被告林金凌的女儿、被告林正明的妹妹，从合同签订后到被告2016年9月26日明确毁约历经八个月，本院推定其对房屋出卖的事实应是知悉的。再次，老房拆迁时第三人林正花的户籍已不在涉案房屋，后钱卫英去世，其份额由继承人依法继承和分割。根据被告的陈述，老房拆迁共计获得三套房屋，第三人可以在另外两套拆迁房中主张共有份额，现二被告将涉案房屋出售给原告的行为并不影响其他共有权人的利益。综上，根据合同约定，二被告应于拆迁办交房十五日内交付房屋，但二被告于2016年9月1日取得房屋后，未通知原告进行交房并以第三人不同意出售房屋为由要求与被告解除合同，二被告在合同履行过程中存在违约行为，现原告主张继续履行合同，要求二被告交付涉案房屋，于法有据，本院予以支持。二被告向原告交付涉案房屋的同时，原告需向被告支付购房款120000元。关于原告要求二被告支付违约金3000元的主张，本院认为，综合考虑原、被告双方合同签订后房价上涨等客观因素，现房屋买卖合同继续履行，原告并未产生实际损失，故对其主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告林金凌、林正明于本判决生效之日起十日内将昆山市周市镇鑫茂东苑施工编号XX幢XX室房屋交付原告姜根源。在被告将房屋交付给原告的同时，原告向被告林金凌、林正明支付购房款120000元。二、驳回原告姜根源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费8500元，由被告林金凌、林正明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王建勋代理审判员 刘春香人民陪审员 陆 伟二〇一七年八月七日书 记 员 陆维豪〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。4、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 来自：