（2017）粤17民终684号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2018-07-14

案件名称

阳江同心房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省阳江市中级人民法院

所属地区

广东省阳江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阳江同心房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省阳江市中级人民法院民事判决书（2017）粤17民终684号上诉人(原审被告)：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴美怡，该公司员工。委托诉讼代理人：苏锦年，该公司员工。被上诉人(原审李翠萍)：李翠萍，女，1990年11月18日出生，汉族，住广东省阳东区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人李翠萍商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年4月10日作出的（2017）粤1702民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同心房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回李翠萍的诉讼请求；（二）一、二审诉讼费用全部由李翠萍承担。事实和理由：（一）涉案房屋于2014年2月23日交付使用，而同心房地产公司已于2014年2月24日至2014年5月23日期间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用后90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《补充协议》第五条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约。（二）李翠萍主张“权属证书”性质为房产证，转移登记中收件日为提交办理权属证书的时间，该理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。李翠萍于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。李翠萍辩称：（一）同心房地产公司称其在2014年2月24日至2014年5月24日期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关不属实，同心房地产也未能提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。（二）《补充协议》第五条第二款约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的履行期限提交办理权属证书的资料给产权登记部门，应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二款的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二款是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年2月23日交付，同心房地产公司直至2015年5月20日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。李翠萍向一审法院起诉请求：（一）同心房地产公司支付逾期办证违约金4639.88元给李翠萍；（二）本案诉讼费由同心房地产公司承担。一审法院认定事实：2012年1月9日，李翠萍（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区第a幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共107.81平方米（其中套内建筑面积86.32平方米，公共分摊建筑面积21.49平方米），按套内建筑面积计算单价为每平方米5375.21元，房屋总价款为463988元；出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；……等内容。李翠萍与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议其中约定：买受人以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任；买受人收楼前，应缴清各项费用，包括但不限于：（1）物业维修基金由买受人按照国家或当地政府规定缴存；（2）税费：契税（按政府规定缴纳）、印花税；（3）按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；（4）有线电视费；（5）其他应由买受人支付的费用；买受人未履行上述付款义务的，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间；买受人应当在出卖人发出交楼通知后十五日内办理收楼手续，如因买受人通讯地址变更未通知出卖人，导致无法及时通知的，视为商品房自通知收楼之日已经交付，如出卖人已符合本合同约定的交付条件，而买受人拒绝收楼的，按出卖人发出的收楼通知所载明的收楼日期之日视为商品房已交付；买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准），并要求抵押权人移交相关资料给出卖人、同时缴清所有购房款和相关税费，否则出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任；合同第八条约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任；如买受人逾期支付任何款项的，出卖人除了有权依据合同约定追究买受人逾期付款违约责任外，有权顺延房屋交付，办理房产证等期限……等内容。上述合同及补充协议签订后，李翠萍按时支付了全部购房款给同心房地产公司。2017年2月9日，李翠萍以同心房地产公司逾期办证应承担违约责任为由向一审法院提起本案诉讼。另查明，本案讼争房屋所在的乙工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。同心房地产公司于2014年2月23日将本案讼争房屋交付给李翠萍。同心房地产公司于2015年5月20日将办理本案讼争房屋权属证书的资料交给阳江市住建局阳江市住房和城乡规划建设局（以下简称阳江市住建局）,阳江市住建局于2015年5月27日将讼争房屋登记在李翠萍名下。一审法院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，李翠萍和同心房地产公司双方应按合同约定履行。本案的争议焦点是：有没有在规定的时限内取得房地产权属证书，如果因为出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按合同第十五条的约定承担违约责任。对于上述焦点问题，根据李翠萍、同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，同心房地产公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由同心房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如同心房地产公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为同心房地产公司已履行了办理产权登记的责任。如因同心房地产公司的责任，李翠萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同心房地产公司按已付房价款的1%向李翠萍支付违约金。本案中，房屋于2014年1月13日经竣工验收合格，同心房地产公司于2014年2月23日将房屋交付给李翠萍，但同心房地产公司却于2015年5月20日才将办理本案讼争房屋权属证书的资料交给阳江市住建局，同心房地产公司在将房屋交付给李翠萍使用了1年多的时间才交资料给阳江市住建局办理房产证，故一审法院认定同心房地产公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由同心房地产公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，不能视为同心房地产公司已按合同约定履行了办理产权登记的责任。另外，李翠萍与同心房地产公司签订购房合同时，房屋尚未建成，同心房地产公司在将房屋交付给李翠萍使用后90日内，即在2014年5月23日前，未为李翠萍办理好房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，同心房地产公司未在房屋交付使用后90日内办理好房地产权证，违反了法律规定，应按合同约定按已付房价款的1%向李翠萍支付违约金，李翠萍已支付房价款463988元，现李翠萍请求同心房地产公司支付逾期办证违约金4639.88元（463988元×1%)，合法合理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4639.88元给李翠萍。一审案件受理费50元，减半收取25元，由同心房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，应予以确认。另查明：李翠萍一审提供的发票载明李翠萍于2012年1月11日支付购房款139988元，于2012年2月14日支付余下购房款324000元。又查明：涉案商品房于2015年5月27日登记在李翠萍名下，房地产权证号为粤房地权证阳字第01××××××58号。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给李翠萍。李翠萍与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。李翠萍与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解为将房屋登记在开发商名下有悖常理，且李翠萍对此亦予以否认，同心房地产公司该主张理据不足，本院不予采纳。本案中，李翠萍已向同心房地产公司付清购房款463988元；同心房地产公司在2014年1月13日办理了涉案房屋所在的乙工程竣工验收合格备案手续，在2014年2月23日交付涉案房屋给李翠萍；因此，同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定为李翠萍办理涉案房屋的产权登记。但阳江市住建局是在2015年5月20日收到涉案商品房的办证资料，在2015年5月27日办理了涉案商品房的产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给李翠萍一年多之后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料；同心房地产公司主张其在2014年2月24日至2014年5月24日期间已将相关资料交给产权登记机关，没有提供证据予以证明，本院不予采信。因此，一审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，认定同心房地产公司构成逾期办证违约，判决同心房地产公司向李翠萍支付逾期办证违约金4639.88元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。综上所述，同心房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　林　广审判员　何桂霞审判员　莫怡华二〇一七年八月七日书记员　曾秋霞搜索“”