（2017）云0112民初6005号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-14
案件名称
昆明尊园房地产经纪有限公司与肖士杰、董娜、第三人马金晶、张荣居间合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明尊园房地产经纪有限公司,肖士杰,董娜,张荣,马金晶
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初6005号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司。委托代理人：罗琦琴，女，汉族，系该公司法务专员，特别授权代理。被告：肖士杰，男，汉族。被告：董娜，女，汉族。第三人：张荣，男，汉族。第三人：马金晶，女，汉族。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）与被告肖士杰、董娜、第三人马金晶、张荣居间合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尊园公司的委托代理人罗琦琴，被告肖士杰、董娜，第三人马金晶到庭参加诉讼。被告张荣经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告尊园公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告12780元；2、被告立即向原告支付违约金（以12780元为基数按日千分之一计算自2017年4月15日起至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年1月17日，被告肖士杰经昆明市房产管理局核准登记为昆明市福景路绿色家园3幢1-XXX号房屋的所有权人。房产证号：昆明市房权证字第200XXXXX**号。2017年4月6日，经原告居间撮合，被告肖士杰、董娜（委托方、卖方）、第三人张荣、马金晶（委托人、买方）与原告（居间方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（NO.0XXXXXX），约定：买卖双方确认，买卖双方委托居间方提供的居间服务为：向买卖双方报告订立第二条所指房地产买卖合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬。两被告向第三人出售上述房屋，成交价格为852000元，定金20000元，鉴于签署本合同前居间方已提供之服务，买卖双方同意在2017年4月14日前向居间方支付居间报酬，买方同意向居间方支付居间报酬人民币12780元。逾期支付的，以欠付金额为基数按日加付千分之一的违约金。本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬，则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同全面履行后居间方应收取的居间报酬。合同签署后，办理过户时原告得知上述房产并非如两被告所说从未办理过土地使用权证，而是已由其单位办理，单位垫付土地出让金，两被告自称和单位沟通无果，即使交付土地出让金也无法领取土地证，这一行为导致合同未能顺利履行，已构成违约。原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，根据合同的约定，原告已经促成了买卖双方之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取佣金12780元的权利。两被告至今未支付的行为已侵害原告的合法权益，还应加付相应的违约金。故现原告诉至法院。被告肖士杰、董娜辩称：首先，被告最终未向第三人出售涉案房屋的原因在于原告未履行专业的中介服务，未对涉案房屋进行尽职调查。被告已告知原告和第三人涉案房屋没有土地使用权证，因此，涉案房屋最终没有完成交易是由于原告没有进行尽职调查，被告没有责任。第二，涉案房屋最终在原告提供的居间服务下完成了交易。原告也收取了中介费。因此，对于同一套房屋原告不应当收取两次中介费。第三，《房屋买卖暨居间合同》上并没有被告肖士杰本人的签字。而涉案房屋系肖世杰的个人婚前财产，并非二被告的夫妻共同财产。第三人马金晶陈述：第三人马金晶与张荣系夫妻关系。《房屋买卖暨居间合同》系被告董娜代肖士杰签订的。签订该合同当天，董娜已告知原告和第三人涉案房屋没有土地使用权证，被告亦不知如何办理。原告称其可以处理。2017年4月14日，被告及第三人到房屋交易中心办理涉案房屋过户时，被告知由于没有土地使用权证，所以不能办理房屋过户手续。因此涉案房屋未能交易成功的原因系原告没有将房产信息查清楚。本院对原被告无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：一、《房屋买卖暨居间合同》一份，欲证明：原告于2017年4月6日促成了两被告与第三人之间房屋买卖合同的成立，基于原告已提供的服务，取得收取佣金12780元的权利，后该合同因两被告违约未能顺利履行，两被告应向原告支付佣金损失12780元。经质证，被告董娜、肖士杰对该份证据不予认可，但认可董娜的签名系其本人所签，肖士杰的签名系董娜代签。第三人对该份证据予以认可。二、《声明》一份，欲证明由第三人出具，证明合同未能顺利履行的原因是由于两被告违约。经质证，被告董娜、肖士杰对该份证据不予认可。第三人对该份证据不予认可，认为系原告要求第三人签字才同意将定金退还给第三人，故第三人才签署了该份声明，但第三人认为并不是被告的原因造成房屋买卖合同不能履行。原告对被告肖士杰、董娜提交的以下证据有异议：一、公证书及结婚证各一本，欲证明：1、被告通过原告将涉案房屋另行出售；2、涉案房屋并非二被告的夫妻共同财产，而是肖士杰的个人财产。经质证，原告对该组证据的真实性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可认为在签订《房屋买卖暨居间合同》时，被告董娜向原告出具关于代理权的承诺书，表示可以代表肖士杰出售涉案房屋。第三人对该组证据予以认可。二、中介费复印件一份，欲证明：被告通过原告已将涉案房屋另行出售，并且原告已收取了中介费。经质证，原告对该份证据不予认可，认为与本案无关，但认可收到了中介费用。第三人对该份证据予以认可。第三人马金晶、张荣未向法庭提交证据。根据双方当事人的举证、质证，本院认为：对于原告提交的证据一，虽然肖士杰的签名并非其本人所签，但结合被告肖士杰认可于2017年4月17日到房屋交易中心办理涉案房屋产权过户的事实。本院认为肖士杰对于董娜代其签订该份合同系予以认可的，故本院对该份证据予以确认。对于原告提交的证据二，因第三人认可其签名，故本院对其真实性予以确认。对于被告肖士杰、董娜提交的证据一，因形式、来源合法，内容真实，故本院对其予以确认。对于被告肖士杰、董娜提交的证据二，因被告认可收取佣金的事实，故本院对该份证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2007年1月17日，肖士杰取得昆明市福景路绿色家园X幢X—XXX号房的房屋所有权证。被告肖士杰与被告董娜于2008年10月29日登记结婚。原告的经营范围为房地产经纪服务。2017年4月17日，原告尊园公司（居间方）与被告肖士杰、董娜（卖方）、第三人马金晶、张荣（买方）签订《房屋买卖暨居间合同》（以下简称合同），约定：卖方肖士杰、董娜以852000元的价格将位于昆明市福景路绿色家园X幢X—XXX号房转让给买方，价款支付方式为按揭付款。买方应向卖方支付定金2万元；首期房款532000元，买卖双方办妥相应公证当日内买方直接支付给卖方。除定金和首付款外的房款为按揭付款由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方。同时，对于上述定金2万元，由卖方作为交房保证金交居间方托管，待卖方交房完毕、并履行本合同第七条约定的各项义务后，由居间方转付卖方。买卖双方于2017年4月14日前共同到公证处或房管部门办理申请产权转移登记手续（含网签），并签署相关资料，不动产受理通知书（收件回执）等原件由居间方保管。该合同第七条约定：交房时间为2017年6月5日前。交房时卖方应将交付前所产生的物业管理费、水费、电费、煤气费、有线数字电视费、电话费、网络使用费等费用清偿完毕，卖方须在交付房产前将设施清单之外的物品搬离，应于办理公证前确保无人员落户。买卖双方确认，买卖双方委托居间方提供的居间服务为：向买卖双方报告订立昆明市福景路绿色家园3幢1—601号房屋买卖合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约。居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）。合同第八条约定：鉴于签署本合同前居间方已提供之服务，买卖双方同意在2017年4月14日前向居间方支付居间报酬（佣金），其中卖方同意向居间方支付居间报酬0元，买方同意向居间方支付居间报酬12780元，逾期支付的，以欠付金额为基数，按日加付1‰的违约金。被告董娜作为肖士杰的委托代理人在卖方及代理人一栏签名。2017年4月17日，第三人马金晶、张荣出具声明一份，载明：“鉴于《房屋买卖暨居间合同》因卖方原因（证件不全）未能顺利履行，即卖方已构成根本违约。本人声明解除与卖方之间的买卖合同，同时本人要求尊园地产将托管定金（交房保证金）20000元实际退回给本人。本人承诺与上述房屋有关的买卖合同纠纷（含定金）与尊园地产无关，该公司不承担任何责任。”2017年6月16日，原告出具收款专用收据，载明：收到张贵鹏绿色家园X幢X单元XXX号中介费14880元。庭审中，被告与第三人马金晶均认可：在签订《房屋买卖暨居间合同》时，被告已告知第三人及原告涉案房屋没有土地使用权证，原告的工作人员答复可以处理。2017年4月14日，被告肖士杰、董娜、第三人马金晶、张荣及原告的两名工作人员到房屋交易中心办理涉案房屋的过户手续时，交易中心的工作人员答复由于涉案房屋没有土地证，所以过不了户。后原告通过多方打听，得知可以通过挂失土地使用权证的方式进行办理。2017年4月17日，被告进行了土地使用权证的挂失，并询问第三人是否要继续购买涉案房屋。但因没有办法确定具体的过户时间，因此第三人表示不再购买。同时，原告及被告均认可：原告告知被告有其他的买方，因此被告将涉案房屋卖给了张贵鹏，并由张贵鹏向原告支付中介费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告系依据《房屋买卖暨居间合同》的约定要求被告支付居间报酬。由于被告肖士杰认为其并未签署《房屋买卖暨居间合同》，故本院应首先审查该合同的效力。虽然董娜在签订上述合同时未提交肖士杰的授权委托书，但由于肖士杰认可其已按照上述合同约定于2017年4月14日到房管部门办理产权转移登记手续，故本院认为即使董娜在签订《房屋买卖暨居间合同》时未提交授权委托书，肖士杰履行合同约定的行为亦可视为其对董娜的代理行为的追认。故《房屋买卖暨居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告支付佣金的主张，原告虽然系根据《买卖合同暨居间合同》的约定主张居间佣金，但根据庭审查明的事实，《买卖合同暨居间合同》中约定的居间报酬12780元不仅包括居间报酬还应包括代理报酬，原因如下：1、《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号）第三条规定：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”由于原告的经营范围为房地产经纪服务，因此原告不仅可以提供居间服务，还可提供代理服务。2、结合本案的《房屋买卖暨居间合同》的内容来看，虽然合同中约定原告提供的仅是居间服务，但根据被告及第三人认可2017年4月14日办理产权变更登记时有原告工作人员陪同的事实，本院认为原告不仅提供了居间服务，还向委托人提供代办房地产登记等服务。故根据《房地产经纪管理办法》第十八条第二款“房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”的规定，本院认为《房屋买卖暨居间合同》中约定的佣金12780元应属于捆绑标价的形式，即既包含了居间服务的报酬亦包含了委托代理的报酬。故针对原告的该项诉讼请求，本院不仅应审查原告是否提供了居间服务并促成合同成立，还要审查原告是否履行了代理义务。首先对于居间服务而言，由于《房屋买卖暨居间合同》包含了买卖双方当事人的姓名、标的、价款、价款的支付时间、办理房屋过户手续的时间以及交房时间，本院认为被告与第三人之间就昆明市福景路绿色家园3幢1—601号房已经达成买卖的合意，故应当认定原告已经促成了被告与第三人之间买卖合同的成立。但根据庭审查明的事实，被告与第三人之间并未按《房屋买卖暨居间合同》的约定于2017年4月14日前办理涉案房屋的产权转移登记手续。对于未能履行的原因，原告认为系被告未能提交涉案房屋的土地使用权证导致未能办理产权变更；被告及第三人则主张在签订《房屋买卖暨居间合同》时，被告已告知原告涉案房屋未取得土地使用权证，而原告仍表示可以办理。由于《房屋买卖暨居间合同》中关于涉案房屋土地证号一栏并未填写，故本院确认原告并未审查涉案房屋的土地使用权证，据此本院认为原告对涉案房屋未取得土地使用权证系知情的，故本院对被告及第三人的主张予以采信。鉴于此，本院认为被告和第三人应是基于对原告专业能力、专业知识和专业素养的信赖，在涉案房屋没有土地使用权证的情况下仍签订《房屋买卖暨居间合同》，但由于原告提供上述信息时并未进行调查核实，因此应认定系原告的原因导致被告未能按《房屋买卖暨居间合同》的约定履行产权转移登记手续。故虽然原告在提供居间服务的过程对外发布房源信息、促成被告和第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，但存在提供信息不实的瑕疵。其次，对于代理而言，由于最终涉案房屋未在被告和第三人之间交易，故原告也未履行房产代办服务。综上，本院酌情判令被告支付原告佣金1500元。至于被告认为原告已另行收取佣金的主张，由于被告系基于另一合同关系收取的报酬，故不能因此否定原告在本案居间合同中已提供的居间服务。对于原告主张的违约金，根据《房屋买卖暨居间合同》第八条的约定，由于该条关于逾期支付报酬的违约金的约定过高，故本院酌情判令被告支付原告以1500元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年5月1日起至上述款项实际支付之日止的违约金。对于被告董娜的责任，由于上述佣金系出售被告肖士杰个人所有的房屋所产生的，不能视为系夫妻共同债务，故本院对原告的该项讼请求不予支持。第三人张荣经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚，证据确实、充分，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖士杰于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金1500元，并支付原告上述款项自2017年5月1日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告董娜的诉讼请求。三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费61元（原告已预交），由被告肖士杰承担（此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇一七年八月七日书记员 坝绍莉 来自：