（2017）皖1502民初1720号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-09-25

案件名称

刘志祥与六安福地置业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

六安市金安区人民法院

所属地区

六安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘志祥,六安福地置业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省六安市金安区人民法院民事判决书(2017)皖1502民初1720号原告：刘志祥,男,1975年6月11日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：李从杰，安徽金六州律师事务所律师。被告：六安福地置业有限公司，住所地安徽省六安经济开发区长江工业园回迁安置小区5幢,统一社会信用代码341591000018558。法定代表人：陈强连，该公司董事长。委托诉讼代理人：马道平，该公司业务经理。委托诉讼代理人：叶武，安徽皋兴律师事务所律师。原告刘志祥与被告六安福地置业有限公司（以下简称福地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘志祥及其委托诉讼代理人李从杰，被告福地公司的委托诉讼代理人马道平、叶武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘志祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金20万元；2、判决被告赔偿两年租金40万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月15日，安徽聚唐投资有限公司（以下简称聚唐公司）经被告福地公司授权与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，将安徽省六安市金安区杭淠湾农贸市场二楼（除一拖二商业部分）及一层107室，大概面积1500平方米租给原告经营“好又多”超市，租期八年，年租金20万元，前两年免收租金。合同签订后，原告依约向甲方支付履约保证金5万元，以及第三年半年租金10万元。合同履行中，原告已经安装好“好又多”超市招牌，并为超市进行装修设计购买相关设施等。由于被告迟迟未按照合同第三条“甲方负责107室商铺的上下手扶电梯安装，二楼的墙体刷白，洗手间安装和铝合金窗的安装，水电安装到店”履行约定，原告多次找到被告协商解决，希望尽早开业，然被告不予理睬，甚至将上述房屋租给他人使用，致使原告“好又多”超市计划落空，合同目的无法实现，蒙受巨大经济损失。根据《房屋租赁合同》中第六条第一款“若甲方违约，除赔偿乙方两年租金外，甲方还得承担贰拾万元违约金”。原告要求按合同约定，被告应赔偿原告两年租金40万元，以及违约金20万元。特诉至贵院，请依法裁判。福地公司辩称，1、原告本次起诉无法律依据，同时违反了一事不再理的诉讼原则；2、原告诉请违约金没有事实和法律依据，通过原告提供的房屋租赁合同可以看出该租赁合同没有约定房屋的交付时间，也没有约定原告开业时间，更没有约定合同第三条履约时间。既然没有约定何来违约之说；3、原告要求赔偿40万元租金同样不是事实，即使原告的事实存在，也由原告主动终止合同的原因而导致的损失，不能向答辩人主张，原告要求违约金同时要求赔偿损失，没有法律依据；综上，应当驳回原告诉请。原告提供证据如下：一、身份证复印件，证明原告基本信息及诉讼主体适格；二、企业公示信息，证明被告的诉讼主体适格；三、房屋租赁合同、授权委托书，证明：聚唐公司经被告授权与原告签订《房屋租赁合同》，合同是双方的真实意思，不违反法律法规，合同双方当事人对租赁地点、方式、期限、租金以及违约责任作了详细约定；代理人在代理权限内实施民事法律行为合法有效，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。四、收据两份，证明原告已经按照合同约定向聚唐公司支付了5万元保证金和租金10万元，实际履行了合同；五、营业执照、烟草专卖零售许可证、《土建、装饰工程（预）算清单》、预算书、合肥点观策划超市合作协议、格力空调工程项目购销合同、好又多门头字制作安装报价表、收据两份、收条、照片两张，证明：1、原告办“好又多”超市，办理了营业执照、策划、广告安装等实际行为，做了开超市的充分准备；2、证明原告为此支付超市策划费30000元，15000元的空调天井机预付款，门头制作费18000元，50000元的好又多超市加盟费，业务中介费40000元；六、照片四份，证明六安市金安区杭淠湾农贸市场二楼（除一拖二商业部分）及一层107室现租给世纪华联超市，被告存在违约行为；七，通知书，证明原告于2015年11月13日曾通知福地公司及聚唐公司要求对方履行合同义务“商铺上下手扶电梯的安装”。八，民事判决书（2016）皖15民终1906号，证明原告曾起诉主张权利，被告福地公司到庭参加诉讼。被告提供证据如下：一、民事判决书（2016）皖15民终1906号，证明原告于2016年4月21日收到聚唐公司保证金及租金15万元，租赁合同已经终止，同时也证明被告于2016年8月将涉案房屋租赁给他人使用，是在租赁合同终止之后，不存在违约之说。中院民事判决书第六页可以看出被告催促原告装修，因为原告迟迟不装修，最后原告主动终止合同。二、照片7张，证明被告在2016年8月份将房屋租赁给他人，按照承租人的要求安装了电梯、门窗等设施，被告能够为别人安装为什么不可以为原告安装，是因为原告没有要求。本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，福地公司与聚唐公司签订一份《六安杭淠湾农贸市场全程包销合同》，约定：聚唐公司全程包销福地公司开发的位于六安市××二十铺杭淠湾农贸市场项目，全程包销主要包括市场研究、项目商业定位、项目招商及执行、商业项目营销策划推广、商业项目销售等，双方就合同其他事项一并作出约定。聚唐公司于2014年10月1日对杭淠湾农贸市场项目开盘销售。2015年3月15日，福地公司向聚唐公司出具一份授权委托书，委托书注明:福地公司现授权聚唐公司，为土地证号《六土国用（2013）第90**号土地使用权证》上房屋的招商销售业务，在不损害福地公司权益的情况下，签订的所有合同有效。同日，刘志祥与聚唐公司签订一份《房屋租赁合同》，合同书注明甲方为福地公司、聚唐公司，乙方为刘志祥，在合同签字时，仅有聚唐公司签字盖章，福地公司未签字盖章。该合同约定：刘志祥租赁福地公司开发的六安市杭淠湾农贸市场二楼（除一拖二商业部分）及一层107室，大致面积1500平方米，用于经营“好又多”超市，租期8年，前两年免租金，后六年每年租金20万元，6年内租金不变，前两年免租到期后，从第三年开始支付租金，租金为半年一付，租金自好又多超市开业时起算；甲方负责107室商铺的上下手扶电梯安装，二楼的墙体刷白，洗手间安装和铝合金窗的安装，水电安装到店；刘志祥应支付保证金5万元，以及第三年上半年租金10万元等，双方对违约责任约定为，若甲方违约，除赔偿乙方两年租金外，甲方还承担20万元违约金等。但双方对房屋交付时间、超市的开业时间、电梯安装、洗手间安装和铝合金窗的安装时间均未作约定。刘志祥于2015年3月17日将约定的15万元交付给聚唐公司。同时对经营超市进行了前期的准备工作，制作超市门头字支付18000元、预定空调定金（预付款）15000元等。合同签订后，聚唐公司及福地公司一直未能将租赁房屋交付给刘志祥，因销售业绩不佳聚唐公司于2015年9月在未通知福地公司的情况下撤走销售人员，不再销售，聚唐公司于2016年4月21日将收取的15万元退还给刘志祥，刘志祥予以接收。福地公司于2016年8月将上述房屋租赁给他人（世纪华联超市）使用。刘志祥曾就该房屋租赁合同纠纷，于2016年8月19日以聚唐公司、福地公司为被告向本院提起诉讼，请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、聚唐公司支付刘志祥合同违约金20万元并赔偿两年租金40万元；3、福地公司对上述款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由聚唐公司、福地公司承担。本院经审理作出（2016）皖1502民初3727号民事判决书判决：一、刘志祥与聚唐公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、聚唐公司赔偿刘志祥经济损失100000元，款于本判决生效之日起十日内一次性给付；三、驳回刘志祥其他诉讼请求。刘志祥、聚唐公司均不服判决，提起上诉，经六安市中级人民法院审理作出（2016）皖15民终1906号民事判决书，认为，该租赁合同已列明甲方为福地公司、聚唐公司，在刘志祥签订《房屋租赁合同》时其即已明知聚唐公司是经福地公司授权，代理福地公司与其签约，故相应的法律责任应由被代理人福地公司承担，代理人聚唐公司不承担责任。但刘志祥诉请代理人聚唐公司承担违约责任，被代理人福地公司承担连带责任，二审庭审中经法庭释明，刘志祥仍坚持一审的诉讼请求，而不做调整，显然其该诉讼请求无法律依据，依法不应支持。据此，判决：一、撤销六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初3727号民事判决；二、驳回刘志祥的诉讼请求。现刘志祥以福地公司为被告再次诉至本院。本院认为，从福地公司向聚唐公司出具的授权委托书内容看，授权的范围为招商、销售业务，条件是不损害福地公司权益，在此前提下，签订的所有合同应属有效。对外出租应属招商工作的范畴，并非授权不明，且由聚唐公司对外出租，明显不损害福地公司利益。本案原告刘志祥与聚唐公司签订的《房屋租赁合同》已列明甲方为福地公司、聚唐公司，即在刘志祥签订《房屋租赁合同》时其已明知聚唐公司是经福地公司授权，代理福地公司与其签约，故双方签订《房屋租赁合同》属福地公司的授权范畴，不损害福地公司利益，合法有效，相应的法律责任应由被代理人福地公司承担，代理人聚唐公司不承担责任。原告刘志祥因诉请代理人聚唐公司承担违约责任，被代理人福地公司承担连带责任，经二审法庭庭审释明，刘志祥仍坚持原一审的诉讼请求，未做调整，故而被二审法院撤销原判、驳回诉讼请求，应属于诉讼请求民事责任承担主体错误，实体权利并未得到处理，故原告刘志祥再次以福地公司为被告提起民事诉讼，并不违反一事不再理的诉讼原则，被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告刘志祥与聚唐公司签订的《房屋租赁合同》虽没有明确约定租赁房屋的交付时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，债务人可以随时履行，但福地公司在2015年3月15日授权聚唐公司与原告签订合同后长达一年多的时间，仍未将租赁房屋交付原告，在退还原告15万元保证金、租金时也未协议解除合同后却将房屋另行租赁给他人，显属违约，故原告诉请要求被告福地公司承担违约责任，本院予以支持，但原告主张违约金20万元，显著过高于其实际损失约33000元，本院酌定5万元。聚唐公司已于2016年4月21日将其收取的15万元退还给原告，原告并无租金损失，故原告主张被告福地公司赔偿租金40万元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告六安福地置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘志祥违约金5万元；二、驳回原告刘志祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告负担1250元，原告负担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员　　何修胜二〇一七年八月七日书记员　　程　坤附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度“”