（2017）粤0606民初3815号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-12-05
案件名称
江鑫与杨水兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江鑫,杨水兵,中国建设银行股份有限公司广州越秀支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初3815号原告：江鑫，男，汉族，1983年3月5日出生，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：吴勇波，广东经国律师事务所律师。被告：杨水兵，男，汉族，1988年1月20日出生，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：罗伟超，广东雷德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁金鹏，广东雷德律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住广东省广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层。法定代表人：林继源。原告江鑫诉被告杨水兵、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理，后变更为适用普通程序进行审理。本案于2017年7月28日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人吴勇波，被告委托诉讼代理人罗伟超、袁金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告于2016年9月12日签订《房地产买卖合同》，合同编号：0001133，买卖合同约定在经纪方顺德北滘美汇房地产中介服务部提供中介居间服务下，原告以151万元的总价款购买被告所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园碧海名轩海涛阁X座XX号房屋。合同签订后，原告依约支付了定金五万元，并取得了被告出具的收款证明，原告还支付了中介费和按揭费。根据买卖合同附件约定，被告应当在2016年9月19日前向第三人办理提前还贷手续，办理赎楼手续，如果逾期需要按照买卖合同第六条的规定支付违约金。但是经原告和经纪方多次口头、电话、发函沟通，被告拒不回应、甚至以房价上涨为由拒不履行合同。请求法院判令：一、被告继续履行合同并于本判决生效后立即向第三人赎契后为原告办理房产过户手续;二、被告向原告支付违约金267270元（以151万元为基数按日千分之一的标准，自2016年9月20日暂计至2017年2月17日，以此标准计至实际履行完毕之日止;）三、请求被告承担本案诉讼费及保全费。被告杨水兵交答辩称：被告与原告签订房屋买卖合同后，在合同中约定由买方向银行申请按揭，被告在合同签订后经过向银行查询发现对方使用假的资料向银行申请办理按揭，后被银行驳回申请，不再办理按揭手续，被告随即通过中介与买方沟通，担心银行不放款，买方没有资金购买，要求对方提供一笔资金，在三方共同监管下存入银行，作为购房的保证金，但被买方拒绝。依据合同备注条款，被告在对方没有提供具体的担保之前无法配合对方履行购房手续。第三人陈述称：如法院判决合同继续履行，同意杨水兵提前还款，还清全部贷款本息后协助办理相应的抵押注销手续;不同意原告的贷款，因为合同存在虚假成分，需要重新评估审核贷款。本院向第三人送达了民事起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，被告既未到庭参加诉讼，又未向本院说明理由，视为自行放弃质证及抗辩的权利。诉讼中，本院向原告释明，因涉案房屋处于抵押状态，且《房地产买卖合同》属于双务合同，若坚持诉请要求继续履行合同，可能存在诸多障碍，但被告以可全额付款且可与第三人协商为由坚持请求法院判令被告继续履行合同。经审理，本院查明如下案件事实：2016年9月12日，原告作为买方与被告作为卖方在经纪方顺德北滘美汇房地产中介服务部的居间服务下签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0001133），约定原告以151万元的总价款购买被告所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园碧海名轩海涛阁X座XX号房屋。双方同时约定：定金5万元，首期楼款等于总楼价减定金，再减去买方向银行贷款额所得值于过户当天支付给卖方;因涉案房屋设有抵押权，由卖方于合同签订后7日内向抵押银行办理提前还贷并在经纪方或银行通知还贷之日起3日内一次性还清贷款。买方按揭付款的，买方须在卖方完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后签订《购房抵押贷款合同》;若买卖一方不履行合同，逾期超过十天仍未履行的，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五日内为履行期限。合同签订后，原告向被告支付了定金5万元。2016年12月30日，原告向被告发函，要求其履行合同义务，但被告拒收原告的函件。2017年3月2日，顺德北滘美汇房地产中介服务部向原告发函，主要内容为：杨水兵经我公司多次催促办理提前还贷手续、赎契涂销抵押，但其对我公司的催促置之不理，还主张房子可卖200万，不想继续交易，现通知买方可通过法律途径解决。另查明，2017年2月27日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行批准了原告的按揭贷款申请。后被告以按揭贷款申请资料中签名及合同价款非真实交易价款为由，向该银行申请撤销该笔贷款的授权，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行遂撤回了准贷书。现涉案房屋尚未办理涂销抵押登记手续。本院认为，双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告未履行合同义务，构成违约，原告请求被告继续履行合同，理据充分，本院予以支持。被告抗辩称按揭贷款手续中签名是假冒的，因配合原告办理按揭贷款手续是被告的义务，若被告认为申请按揭贷款的合同价款数额与事实不符，亦可按实际交易价款协助原告办理按揭贷款手续;且按双方的约定，被告已经因未能如期涂销抵押登记构成违约，故对于该项抗辩，本院不予采纳。双方约定，逾期履行合同义务，应按总楼价的每日千分之一支付违约金，因该约定标准明显过高，本院酌情调整违约金为自2016年9月20日起按照总楼款的日万分之五计付本判决生效之日止。原告主张违约金超出本院上述认定部分，不予支持。需要明确的是，本案判决合同继续履行是基于原告请求权，因房屋买卖合同是双务合同，且涉案房屋设有他项权利，被告是否能够与权利人协商涂销抵押登记及配合原告继续办理按揭贷款手续非法院强制执行力所及，故本案的上述判决并不代表原告在本案生效之后可向本院申请直接将房屋过户至其名下，相应的交易风险仍由原告自行承担。若被告在本案判决生效后仍未主动办理涂销抵押登记手续，亦未协助原告办理过户手续，原告可自行与抵押权人协商涂销抵押，待条件成就时再行主张将房屋直接过户至其名下，并可另行主张由被告承担本判决生效后再次迟延履行合同的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、杨水兵应继续履行与江鑫于2016年9月12日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0001133）;二、杨水兵应于本判决生效之日起十日内向江鑫支付逾期履行合同的违约金（违约金自2016年9月20日起以151万元为基数，按日万分之五计算至本判决生效之日止）;三、驳回江鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取为5309.05元，财产保全费1520元，合计6829.05元（江鑫已经预交），由江鑫负担129.05元，杨水兵负担6700元（该款项请迳行支付给江鑫，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 李海龙人民陪审员 赵 彬人民陪审员 叶兆桐二〇一七年八月七日书 记 员 李莹芬 来源：