（2017）陕01民终7725号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-08-07

案件名称

李随方与西安际丰房地产营销策划有限公司、凌孝義等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李随方,西安际丰房地产营销策划有限公司,凌孝義,冯立坤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民终7725号上诉人（原审原告）李随方。委托诉讼代理人：王帅。上诉人（原审被告）西安际丰房地产营销策划有限公司。法定代表人：刘昱良。被上诉人（原审被告）凌孝義。被上诉人（原审被告）冯立坤。委托诉讼代理人：凌孝義。上诉人李随方、上诉人西安际丰房地产营销策划有限公司（以下简称际丰公司）因与被上诉人冯立坤、被上诉人凌孝義房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李随方之委托诉讼代理人王帅、上诉人际丰公司之法定代表人刘昱良、被上诉人凌孝義、被上诉人冯立坤之委托诉讼代理人凌孝義到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李随方上诉请求：1、维持一审判决第一、二项。2、依法撤销一审判决第三项，判令冯立坤、凌孝義向李随方支付违约金人民币18万元，3、一、二审诉讼费用全部由冯立坤、凌孝義、际丰公司负担。事实及理由：1、一审判决认定冯立��、凌孝義在本案中无过错属于认定事实错误。2、一审判决全部驳回李随方要求违约金的诉请，无法律依据，属于适用法律错误。一审判决结果显失公平，应依法改判。冯立坤、凌孝義辩称，1、转款之前三方当事人对房屋实际情况做了详细调查，房屋是没有问题的。2、房屋被重庆市南岸区人民法院查封冯立坤、凌孝義也不知情。因此不同意李随方的上诉意见。际丰公司辩称，案涉房屋买卖行为未能最终完成是由冯立坤、凌孝義造成的，与际丰公司无关。对于李随方要求冯立坤、凌孝義夫妇支付违约金18万元际丰公司没有意见。际丰公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项内容，改判际丰公司无需返还李随方居间服务费10万元，仅需退还李随方多支付的1000元居间服务费。2、一、二审诉讼费均��李随方、冯立坤、凌孝義负担。事实及理由：1、在签订合同之前，际丰公司花费了大量时间、金钱与各方沟通，最终促成了《房屋买卖三方合同》的签订。李随方一方已经实地看了房子。2016年11月14日，际丰公司带领各方当事人到西安市长安区住房保障和房屋管理局对涉案房屋权属登记信息进行查询，得知涉案房产的“查封信息”处为空白后，三方才签订了《房屋买卖三方合同》。2、际丰公司已经完成居间义务，应得到约定的报酬。3、涉案房产不能过户与际丰公司无关，所引起的法律后果际丰公司无义务承担。综上，在际丰公司的努力下，形成了《房屋买卖三方合同》，际丰公司完成了居间义务，理应得到居间代理费，请求二审法院支持际丰公司的上诉请求。李随方辩称，1、不同意际丰公司的上诉意见。涉案合同是一份格式合同，应作��对际丰公司不利的解释。2、合同法关于居间合同的约定，居间人未促成合同成立的不能要求支付居间报酬，本案买卖标的的房屋已经被重庆市南岸区人民法院查封，何时解封不得而知，故本案的居间合同明显不符合支付报酬的条件，已经支付的应当返还。3、际丰公司作为专业的房屋租赁机构，进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查核实义务，但由于际丰公司经办本案居间业务的工作人员不具备经济人资格，对房源信息产生偏差，在重庆市南岸区人民法院查封后，不能及时协调化解本案，以及维护李随方的合法权益，造成李随方损失，且损失还在不断扩大。4、依据《房屋买卖三方合同》第8条第3项规定，丙方责任有三项义务，但本案中际丰公司只完成了第一项义务，第二、三项工作并没有做，因此际丰公司未完成居间义务。综上，要求驳回际丰公司的上诉请求。冯立坤、凌孝義辩称，对际丰公司的上诉请求不发表意见。李随方向一审法院起诉请求：１．解除李随方与冯立坤、际丰公司签订的《房屋买卖三方合同》，冯立坤向李随方返还已支付的购房款90万元，际丰公司向李随方返还已支付的中介服务费10万元，冯立坤、凌孝義对该10万元承担连带责任；２．冯立坤与凌孝義支付李随方违约金66万元；3.本案诉讼费由冯立坤、凌孝義、际丰公司承担。一审法院认定事实：冯立坤、凌孝義系夫妻关系。2016年11月14日，冯立坤（甲方、卖方）、李随方（乙方、买方）与际丰公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，将冯立坤名下的位于西安市长安区沣峪口紫薇山庄A05幢06室房屋一套卖给李随方，成交价格为330万元，际丰公司作为本次交易的居间��，按照成交价格的3%向李随方收取居间服务费9.9万元，该费用不包括甲乙双方所需支付给有关部门的交易税费和相关手续费。当天，李随方按照约定支付了冯立坤购房首付款90万元，并支付际丰公司居间服务费10万元。三方对剩余购房款约定：“待乙方签订新的《商品房买卖合同》当天（注：即房地局网签合同），由乙方直接支付甲方（按房地局要求协商监管资金）。”合同第六条约定：“作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成……”并补充约定“由丙方全权负责办理过户相关手续”、“补充条款与正文不一致的，以补充条款为准。”当天，在签订合同之前，合同三方当事人曾在西安市长安区住房保障和房屋管理局对上述房屋权属登记信息进行查询，查询结果中“��封信息”处为空白。合同签订当日，冯立坤将该房屋在银行的贷款本息及相关费用全部清偿。几天后，李随方与冯立坤、际丰公司前往交易中心办理房屋过户手续时被告知，因冯立坤涉及诉讼，涉案房屋已经被其他法院依法保全，故该房屋无法过户。此后，李随方多次要求退款但均未果，遂诉至法院。另查明，该房屋系冯立坤、凌孝義婚后购买。庭审中，李随方坚持其诉请；冯立坤、凌孝義认为在签订合同前三方已经就房屋产权进行了查询，无法办理过户是意外状况，仅同意返还购房款90万元，不同意李随方其余诉讼请求；际丰公司认为其公司的责任至甲乙双方签订《房屋买卖三方合同》即结束，房屋无法过户其并无过错，同意返还多收取的1000元居间服务费，不同意李随方其余诉讼请求。因双方分歧很大，本案调解不立。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买��三方合同》、房款收据、收款收据、中国建设银行转账凭条及客户回单、房屋权属登记信息查询结果证明、招商银行个人贷款还清证明在卷为凭，足以认定。一审法院认为，李随方与冯立坤、际丰公司签订《房屋买卖三方合同》，该合同经三方签字，已经成立。李随方购买冯立坤涉案房屋，其目的必然是为了取得房屋的所有权；结合合同中剩余购房款240万元“待乙方签订新的《商品房买卖合同》当天（注：即房地局网签合同），由乙方直接支付甲方（按房地局要求协商监管资金）。”之约定，足以认定，在房屋管理部门将该房屋从冯立坤名下过户到李随方名下是李随方支付剩余购房款、购买该房屋的前置条件，际丰公司居间服务成就与否应当受该前置条件是否实现的约束。合同中虽约定合同签订即意味际丰公司促成买卖交易的居间义务已经完成，但合同三方补充约定由际丰公司全权负责办理过户相关手续。故依据补充约定，合同签订并不意味着际丰公司的居间义务已经完成。合同在履行过程中，涉案房屋被其他法院依法保全，导致该房屋无法过户，属于客观情况发生了合同三方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同不能实现合同目的。现李随方请求解除合同，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋虽登记在冯立坤名下，但因冯立坤、凌孝義系夫妻关系，该房屋系婚后购买，故该房屋应当属于冯立坤、凌孝義共同所有；李随方支付的90万元购房款应当视作是支付给冯��坤、凌孝義。现李随方要求冯立坤、凌孝義退还购房款90万元，依法予以支持。对李随方要求冯立坤、凌孝義、际丰公司连带返还李随方已支付的中介服务费10万元一节，因该房屋现无法在房屋管理部门进行过户，李随方据此亦未支付剩余购房款，该合同义务均未履行完毕，合同目的尚未达成，涉案房屋所有权并未转移，故际丰公司居间并未成功，其应当返还李随方已支付的中介服务费10万元。对李随方要求冯立坤、凌孝義对此承担连带责任一节，于法无据，不予支持。李随方主张冯立坤、凌孝義支付违约金66万元一节，因在签订合同前，李随方与冯立坤、际丰公司均对房屋权属进行了查询确认，三方均履行了谨慎注意的义务，对于房屋被其他法院保全导致无法办理过户手续的结果，冯立坤、凌孝義并无过错，故对李随方上述诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《��华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告冯立坤、凌孝義返还原告李随方购房款90万元。二、本判决生效后十日内，被告西安际丰房地产营销策划有限公司返还原告李随方居间服务费10万元。三、驳回原告李随方其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19740元，原告已预交，减半收取9870元，由原告负担2970元，由被告冯立坤、凌孝義负担6400元，由被告际丰公司负担500元；该款被告应于履行本判决金钱给付义务时一并支付原告。本院二审期��，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。际丰公司提交证据：1、提交重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108执保1161、1162、1163号执行裁定书复印件三份及协助执行通知书一份（2016）渝0108执保1161、1162、1163号执行裁定书仅有第一页复印件），证明从涉案合同签订到重庆市南岸区人民法院查封仅相隔三天时间，所以，冯立坤、凌孝義对涉案房屋的查封是知晓的。2、房屋购买意向书复印件一份，证明办理过户手续与主合同是无关的，是后合同义务。李随方质证认为：1、第一份证据裁定书说明冯立坤、凌孝義在本案中是有过错的。2、第二份证据房屋购买意向书，涉及到案外人，无法核实，即使意向书属实，也只是前期意见，后当事人又签订了买卖合同，应以买卖合同为准。冯立坤、凌孝義质证认为：1、对第一份证据裁定书的真实性认��，对证明目的不认可，冯立坤、凌孝義没有过错。2、第二份证据意向书冯立坤、凌孝義没有见过，对真实性、证明目的均不认可。李随方和际丰公司未提供新证据。结合双方当事人在一、二审诉讼中举证及一、二审庭审中双方当事人陈述等情况，本院认定如下事实：双方当事人在二审庭审中表示对一审判决认定事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、李随方主张冯立坤、凌孝義向李随方支付违约金人民币18万元之上诉请求能否成立；二、际丰公司应退还李随方居间服务费10万元。关于争议焦点一，李随方主张冯立坤、凌孝義向李随方支付违约金人民币18万元之上诉请求能否成立。本案中，在签订《房屋买卖三方合同》之前，李随方与冯立坤、际丰公司前往西安市长安区住房保障和房屋管理局对案涉房屋权属登记信息进行查询，查询结果中“查封信息”处为空白。可见，各方当事人在签订合同前均履行了谨慎注意义务。《房屋买卖三方合同》签订当日，冯立坤将案涉房屋在银行的贷款本息及相关费用全部清偿。后李随方与冯立坤、际丰公司前往交易中心办理房屋过户手续时，被告知案涉房屋因冯立坤涉及诉讼，已经被重庆市南岸区人民法院依法保全，致房屋无法过户，对以上事实双方当事人均无异议。上述事实可见，案涉房屋未能过户是因该房其他法院保全而未果，系《房屋买卖三方合同》三方当事人预先意料之外的原因，并非冯立坤、凌孝義的过错所致，故，李随方主张冯立坤、凌孝義向李随方支付违约金人民币18万元之上诉请求不能成立。关于争议焦点二，际丰公司应退还李随方居间服务费10万元一节。案涉《房屋买��三方合同》系李随方、冯立坤、际丰公司真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订《房屋买卖三方合同》当天，李随方按约支付冯立坤首付款90万元。三方对剩余购房款约定：“待乙方签订新的《商品房买卖合同》当天（注：即房地局网签合同），由乙方直接支付甲方（按房地局要求协商监管资金）”，从该约定可见，在房屋管理部门将该房屋从冯立坤名下过户到李随方名下是李随方支付剩余购房款、购买该房屋的前置条件，际丰公司居间服务成就与否应当受该前置条件是否实现的约束。通过《房屋买卖三方合同》和三方补充约定的“由际丰公司全权负责办理过户相关手续”等内容，可认定际丰公司有义务全权负责办理过户相关手续。现由于案涉房屋被重庆市南岸区人民法院保全，无法在房屋管理部门进行过户，李随方据此��未支付剩余购房款，各方合同义务均未履行完毕，合同目的无法实现涉案房屋所有权也未转移。故，际丰公司的居间义务并未完成，所以，际丰公司其应当返还李随方已支付的10万元中介服务费。综上所述，李随方和际丰公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由李随方负担3900元，由西安际丰房地产营销策划有限公司负担2275元。本判决为终审判决。审　判　长　　王吉利审　判　员　　任　蕾代理审判员　　姬　钊二0一七年二0一七年六月十九日书　记　员　　周媛媛微信公众号“”