（2017）苏0706民初3997号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-15
案件名称
李守兵、唐长芹与钮海春、黄爱芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李守兵,唐长芹,钮海春,黄爱芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初3997号原告：李守兵。原告：唐长芹。上述两原告共同委托诉讼代理人：王首旺，江苏姑苏律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：孙建宇，江苏汉平律师事务所律师。被告：钮海春。被告：黄爱芳。上述两被告共同委托诉讼代理人：曹亮、王成梅，江苏瑞杰律师事务所律师。原告李守兵、唐长芹与被告钮海春、黄爱芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李守兵、唐长芹的共同委托诉讼代理人王首旺、孙建宇，被告钮海春、黄爱芳的共同委托诉讼代理人曹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李守兵、唐长芹向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付违约金20万元；2.判令二被告继续履行《房屋买卖协议》；3.判令二被告向原告交付房屋（含车位）并协助原告办理房屋产权过户登记手续。事实和理由：2013年8月9日，二被告位于原新浦区新城街东上住宅区的房屋被征收与连云港市新浦区房屋征收局签订《新浦区房屋征收补偿安置协议书》，约定二被告同意选择产权置换房屋一套，建筑面积143.5平方米，安置地点为紫金公馆7#楼2001室。2015年10月9日，二被告与原告就上述安置房买卖进行协商并签订《房屋买卖协议》，二被告儿女钮红霞作为证明人在协议中签字，二被告将安置紫金公馆7#楼2001室及对应的汽车停车位出售给原告，双方约定房屋总价款及支付方式等。签约后，原告按约履行，向二被告支付了房屋款50万元，现上房在即，原告与被告联系上房事宜，被告明确表示违约。原告为支持其诉求，向本院提供下列证据：1.房屋征收补偿安置协议一份，证明被告原住宅被拆迁，2013年8月9日与新浦区房屋征收局签订安置协议，产权调换安置在紫金公馆7号楼2001室及相对应的车库，二被告对上述房屋及车库享有权益；2.房屋买卖协议一份，证明被告在2015年10月9日将紫金公馆7号楼2001室及车库出卖给原告，系双方的真实意思表示；3.案外人陈国亮（原告的朋友，帮原告代付的购房款）的说明及身份证复印件、银行交易清单、收条，证明被告在合同签订当日已收到购房款50万元，原告如约履行了合同义务；4.电话录音和通话清单一份，证明被告单方违约的事实；5.结婚证一份，证明两原告系夫妻关系。被告钮海春、黄爱芳辩称，1.原告的诉讼请求不能成立，至今被告没有取得房屋，被告无法向原告交付房屋。原、被告签订的合同是无效合同，不动产的设立、变更、转让、销毁经依法登记产生效力，未经过登记的不发生效力，被告并没有取得该房屋，也没有经登记部门取得产权证，未经登记未取得房产证书的不能买卖，我方认为原、被告双方的行为违反了国家法律强制性规定，原、被告双方的买卖行为符合法律规定的无效特征，是一个无效的合同；2.根据被告与新浦区房屋征收局2013年8月9日签订的房屋征收补偿安置协议书来看，该房屋的交付时间为2015年8月8日。2015年10月9日，在原、被告双方签订买卖房屋协议的时候,原、被告双方明知房屋没有交付，房屋并不存在，因此按照法律规定双方当事人明知该房屋没有交付也并不存在而签订房屋买卖合同违反了法律规定，应该视为无效合同；3.根据房屋买卖合同的第三条规定，包含该房屋规定的汽车停车位8万元，这个条款是一个无法履行的条款，根据两被告与新浦区征收局签订的协议第二条第四项规定关于自行车库汽车库的约定，按照本协议签订的时间生效后的顺序选定车位，因此到目前为止被告不知道自己的车位在哪，也没有人通知被告选定车位，我方认为该条款是一个无法履行的条款；4.通过原、被告双方买卖的协议来看，该份协议并没有具体的房屋交付时间，没有规定具体履行时间的合同应该视为该合同无法履行。根据原、被告双方的约定，在办理房屋上房手续后一次性将剩余的款项下发，目前为止被告并不知道该拆迁安置的房屋何时交付，从合同上看并没有准确的履行时间，原告说被告违约不能成立；5.原告要求被告给付违约金20万元并交付房屋的诉讼请求是相互矛盾的，不管原、被告签订的协议是否有效，如果有效因被告违约才能支付20万元违约金，合同中明确约定双方不得违反协议，如果选择违约就不存在交付房屋的事情，原告该项诉讼请求相互矛盾，无法共同履行。被告为支持其诉求，向本院提供了被告女儿钮彩红署名的土地使用权证书，以证明涉案房屋占用的土地使用权人并非被告，原、被告间的房屋买卖行为侵犯了钮彩红的合法权益。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原、被告签订的房屋买卖协议是否有效。本院认为，关于原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力。首先，鼓励交易是合同法的重要精神，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果，应谨慎正确的认定合同无效；其次，当事人签订的买卖合同只有在违反法律和行政法规强制性规定中的效力性规范才能确认合同无效，效力性规范是指法律及行政法规明确规定的违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。结合本案，被告辩称，原、被告诉争的房屋未办理产权登记，依国家《房地产管理法》的规定，该房屋不得交易，因此双方订立的买卖合同当属无效合同。本院认为，该法律规定，仅属管理性规范，并非效力性规范，且原、被告订立的房屋买卖协议并未损害国家及社会公共利益。因此，原、被告订立的《房屋买卖协议》当属有效合同，双方当事人应当恪守合同约定。关于被告提供的涉案房屋所占用的土地使用权人并非被告，而是钮彩红，原、被告间的房屋买卖行为侵犯了钮彩红的合法权益的辩称，本院认为，二被告与连云港市新浦区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议书》经庭审质证，对该证据的真实性、合法性、关联性双方均未持异议，该协议具有法律约束力，且被告未能就涉案的被征收房屋与钮彩红的土地使用权证的关联性做进一步举证，故对此辩称理由，本院不予采纳。关于原告提出的要求被告承担违约金20万元的诉求，本院认为，原告在选择合同有效并要求被告继续履行合同义务的情况下，再要求被告承担不履行合同的违约责任，相矛盾，故该诉求本院不予支持。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，在房屋成就交付条件的情况下，被告应按约履行交付房屋的合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钮海春、黄爱芳于本判决生效后三十日内向原告李守兵、唐长芹交付其经产权置换享有的座落于连云港市海州区紫金公馆7#楼2001室房屋一套以及车位，并协助原告办理房屋产权过户登记（房屋差价394922元，由原告向开发商直接支付）；二、驳回原告李守兵、唐长芹的其他诉讼请求。案件受理费15150元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起三十日内给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审判员 贾秀军二〇一七年八月七日书记员 朱 彤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行 微信公众号“”