（2017）云0502民初2615号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-11-22
案件名称
魏正诗与汤文龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
保山市隆阳区人民法院
所属地区
保山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏正诗,汤文龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百五十九条，第一百六十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条，第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0502民初2615号原告：魏正诗，女，云南省文山县人。委托诉讼代理人：段文周，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：汤文龙，男，保山市隆阳区人。委托诉讼代理人：胡潇、刘小龙，云南天利达律师事务所律师，特别授权代理。原告魏正诗与被告汤文龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告魏正诗的委托诉讼代理人段文周，被告汤文龙及其委托诉讼代理人胡潇、刘小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏正诗向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告及居间方签订的房屋买卖合同；2、判令被告承担违约责任合计100317.14元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月12日，原被告经保山富凯房地产经纪有限公司促成，就原告名下的景盛花园2幢1003号住房转让给被告，三方共同签署房屋买卖居间合同，该合同第二条约定转让的房屋价款为455987元，合同第三条约定被告的付款方式为本合同签订之日，被告支付给原告房价款50000元，2015年11月27日前支付房价款35987元；2016年1月20日前支付房价款60000元；三次付款共计145987元，剩余房价款310000元在双方办理完房屋过户登记手续之日起3日内提供办理贷款的相关资料向银行申请贷款支付给原告。合同第五条约定原告于2015年11月27日之前将房屋交付给被告。合同第十一条约定违约责任，1、不按合同约定履行义务一方，应向守约方支付总房价款的20%的违约金；2、一方因违约给对方造成经济损失的，还应承担损失赔偿责任；3、一方违约，应承担居间方以房屋成交价2%的服务费，若双方协商要解除合同的，则由双方给承担居间方房屋成交价各1%的服务费。合同生效之日，被告向原告支付了房价款50000元，之后被告没能按合同约定向原告支付房款。2016年1月15日，被告向原告出具承诺书，承诺剩余房款共计95987元于2016年2月1日前付清，否则愿意按房屋买卖居间合同总违约条款承担相应违约责任。至今，被告再没按其承诺书支付过任何的房款。被告未按合同约定的付款金额支付房款已经构成根本违约，致使双方的合同目的不能实现，原告只能要求解除合同，同时要求被告按照房屋买卖居间合同第十一条约定承担违约责任，支付给原告违约金91197.40元，服务费9119.74元，合计100317.14元。被告汤文龙辩称：一、原被告签订的房屋买卖居间合同属无效合同。1、原告魏正诗向汤文龙出售的位于景盛花园2幢1003号住房在银行办理了抵押登记，且无证据证明抵押权人银行同意转让；2、原告魏正诗至今尚未取得景盛花园2幢1003号住房的产权证书，依据城市房地产管理法第三十七条的规定，原告不得转让该房屋。二、被告汤文龙未支付剩余房款行为系依法行使不安抗辩权。原告魏正诗向被告汤文龙出售的房屋至今未取得相关权属证书，且该房屋抵押在银行，不可能向汤文龙办理过户手续，汤文龙也无法向银行办理按揭贷款手续，有不能给付的现实危险，且该危险严重威胁先给付义务人汤文龙的债权实现，汤文龙依法行使不安抗辩权。三、原告提出解除合同的法律依据不充分，其解除合同的主张依法不能成立。合同法第九十四条规定，在当事人有违约行为和对方因此不能实现合同目的的这两个条件都具备时，另一方才有权解除合同。汤文龙并不存在任何违约行为，未依据合同支付剩余房款系行驶不安抗辩权，即便是汤文龙构成违约，也不足以构成根本违约以致使不能实现合同目的，且汤文龙与魏正诗签订合同后，已缴纳了相关办证费用，并对房屋进行了装修，对房屋进行了大量的投资，因此，合同法的本条规定对本案并不适用。四、魏正诗诉请的违约金过高，应参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条和第十八条的规定，买方逾期付款的约定的违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性。中国人民银行的贷款利率为4.75%/年，计算至2017年7月27日，逾期付款时间共计20个月，逾期付款金额为95987元，违约金至多为7599元。被告汤文龙与原告魏正诗在签订合同时，被告汤文龙知道魏正诗名下的该房屋尚未办理房屋权属证书，也知道该房屋已与银行办理房屋抵押登记手续，但汤文龙确实是有意购买该房屋，原告将房屋交给被告后，被告已对该房屋进行了装修，未能按期付款是因为没有拿到自己的工程款，被告承诺在两个月内支付给原告购房款95987元，并愿意按未付购房款95987元的20%支付给原告违约金，希望原被告继续履行双方的房屋买卖合同。原告魏正诗在举证期内向本院提交如下证据：一、房屋买卖居间合同一份、承诺书一份，欲证实合同有效，被告违约。二、原告魏正诗的个人住房借款合同一份，欲证实房屋进行过备案登记。本院对原告魏正诗提交的证据分析认定如下：本院认为，原被告于2015年11月12日签订的房屋买卖居间合同，系双方当事人自愿签定的房屋买卖合同，合同约定的内容系双方当事人的真实意思表示，签订合同时，被告汤文龙明知原告魏正诗的该房屋尚未办理房屋权属证书及已向银行做抵押的事实，系双方自愿承担各自交易风险的行为，且双方在合同中约定过分期付款的时间和金额，以及剩余房款310000元在办理完房产过户手续之日起三日内由被告提供办理贷款的相关资料向银行申请贷款支付给原告，该约定虽系合同法规定的时间和效力待条件成就时生效的情况，但不影响双方签订的合同效力及合同的履行，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的本院予以采信。对于原告提交的承诺书，能证明原被告双方履行合同过程中，被告汤文龙支付了第一期房款50000元后，原告魏正诗已将房屋交付给被告，被告对该房进行了装修，但被告未按合同约定的时间支付第二期、第三期房款95987元，被告承诺延期到2016年2月1日前一次性支付房款95987元及逾期未付愿意按双方签订的房屋买卖居间合同中违约条款承担相应违约责任的事实，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的本院予以采信。对原告魏正诗的个人住房借款合同，证实该房屋已备案登记在原告魏正诗名下且向中国建设银行股份有限公司保山市分行办理了房屋抵押手续的事实，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的本院予以采信。被告汤文龙未向本院提交证据。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年11月12日，原被告经保山富凯房地产经纪有限公司促成，就原告名下的景盛花园2幢1003号住房转让给被告，三方共同签订房屋买卖居间合同，该合同第二条约定转让的房屋价款为455987元，合同第三条约定被告的付款方式为本合同签订之日，被告支付给原告房价款50000元，2015年11月27日前支付房价款35987元；2016年1月20日前支付房价款60000元；三次付款共计145987元，剩余房价款310000元在双方办理完房屋过户登记手续之日起3日内提供办理贷款的相关资料向银行申请贷款支付给原告。合同第五条约定原告于2015年11月27日之前将房屋交付给被告。合同第十一条约定违约责任，1、不按合同约定履行义务一方，应向守约方支付总房价款的20%的违约金；2、一方因违约给对方造成经济损失的，还应承担损失赔偿责任；3、一方违约，应承担居间方以房屋成交价2%的服务费，若双方协商要解除合同的，则由双方给承担居间方房屋成交价各1%的服务费。合同生效之日，被告向原告支付了房价款50000元，原告将房屋交付给被告，被告对该房屋进行了装修。之后被告未按合同约定向原告支付第一期和第二期房款95987元，2016年1月15日，被告向原告出具承诺书，承诺剩余房款共计95987元于2016年2月1日前付清，否则愿意按房屋买卖居间合同总违约条款承担相应违约责任。至今，被告也未按其承诺书约定的付款时间和金额支付房款。原告魏正诗以被告已经构成根本违约，致使双方的合同目的不能实现，要求解除合同，并要求被告按照房屋买卖居间合同第十一条约定承担违约责任，支付给原告违约金91197.40元，服务费9119.74元，合计100317.14元。审理中，原告明确表示，如被告在一个月内履行第一期、第二期房款95987元，并支付违约金91197.40元，双方的合同可以继续履行。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。该司法解释第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。原被告于2015年11月12日签订的房屋买卖居间合同，系双方当事人自愿签定的房屋买卖合同，合同约定的内容系双方当事人的真实意思表示，签订合同时，被告汤文龙明知原告魏正诗的该房屋尚未办理房屋权属证书及已做抵押的事实，系双方自愿承担各自交易风险的行为，系双方当事人的意思自治，且双方在合同中约定过分期付款的时间和金额，以及剩余房款310000元在办理完房产过户手续之日起三日内由被告提供办理贷款的相关资料向银行申请贷款支付给原告，该约定虽系合同法规定的时间和效力待条件成就时生效的情况，该约定只是对合同按期履行后房屋产权过户转移的约定，不影响双方合同中按期付款约定的效力及合同内容的履行，被告汤文龙支付了第一期房款50000元后，原告魏正诗将房屋交付给被告，被告对该房进行了装修，但被告未按合同约定的时间支付第二期、第三期房款95987元，系被告逾期付款的违约行为，但不影响双方合同目的的实现，被告汤文龙应及时支付给原告魏正诗房款95987元，并按双方的合同约定向原告魏正诗支付违约金并继续履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条规定”。合同法第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”。本案中原被告对合同价款、付款时间及违约金计算方法均约定明确，但被告未按约定的价款和时间支付房款，属被告违约，被告应及时支付给原告第一期、第二期房款95987元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”原被告双方在房屋买卖居间合同第十一条第1项约定“不按合同约定履行义务一方，应向守约方支付总房价款的20%的违约金”，该约定的违约金计算方法为总价款的20%，被告汤文龙抗辩认为该约定显失公平，可按逾期未付房款95987元的20%计算并支付給原告违约金的辩称理由，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，其抗辩理由成立，本院予以采信，故确定被告汤文龙按未付房款95987元的20%向原告魏正诗支付的违约金为19197.40元。对于原告魏正诗主张被告支付服务费，因原告魏正诗不是该房屋买卖居间合同的居间方，其无权主张被告支付服务费，原告要求被告支付服务费的诉讼主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告魏正诗与被告汤文龙签订的房屋买卖居间合同有效，双方继续履行；二、被告汤文龙支付给原告魏正诗第一期、第二期购房款人民币95987元及违约金19197.40元，合计115184.40元，于本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告魏正诗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2306元，减半收取计1153.80元，由被告汤文龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员 张光磊二〇一七年八月七日书记员 杨冯贻 来源：百度“”