（2017）辽06民终1036号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-28
案件名称
嘉利公司与马德方房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丹东嘉利房地产开发有限公司,马德方
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终1036号上诉人（原审被告）：丹东嘉利房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区城隍庙小区12号。法定代表人：刘发增，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永红，女，1973年11月13日出生，住丹东市振兴区振七街。委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。被上诉人（原���原告）：马德方，男，1974年4月16日出生，住凤城市蓝旗镇。委托诉讼代理人：陈志孝，丹东市中欣法律服务所法律工作者。上诉人丹东嘉利房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）因与被上诉人马德方房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2016）辽0603民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉利公司的委托诉讼代理人张永红、杨明月，被上诉人马德方及其委托诉讼代理人陈志孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉利公司上诉请求：撤销丹东市振兴区人民法院（2016）辽0603民初2943号民事判决，依法改判驳回马德方的诉讼请求。事实和理由：1、嘉利公司建设的房屋已经验收合格，马德方拒绝受领符合约定条件的合同标的物依法应当认定为迟延受领；2、由于新城区公共管网建设迟滞，供暖单位的泵房尚未建成，导致嘉利公司建设的房屋无法联通集中供暖。为此，嘉利公司已经采取电取暖的方式解除了供暖问题，同时为业主补贴电费。因此，马德方拒收房屋的理由于法无据。马德方辩称，嘉利公司没有证据证明向马德方进行了实际交房；涉案房屋在合同约定的期限内没有完工；对涉案房屋供热管网建��存在的问题，上诉人没有及时与有关部门协商解决，让业主强行接受电取暖是违反合同约定的，马德方不能接受。综上，嘉利公司的上诉理由不成立，原审判决正确，请求予以维持。马德方向一审法院起诉请求：判令嘉利公司向马德方支付违约金55328元（以总房款为基数，日万分之二，从2014年5月31日起至2016年6月8日，3整年的违约金为55328元）。一审法院认定事实：2014年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以39371元的价格购买被告开发的坐落于丹东市振兴区浪头镇英才街××号×单元×号房屋。合同第八条约定：被告应当在2014年5月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条：如果被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第十四条：被告承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供热于进户当年政府规定期限正常运行。但双方没有对如果在规定的日期内供热未达到使用条件作出具体约定。合同签订当日，原告交付了全部购房款，但至今未办理房屋进户手续。被告庭审中主张曾以电话通知的方式通知原告进户，原告予以否认，主张庭审前未接到任何通知。同时查明，因涉案楼盘供暖需要的换热站未建成，涉案小区至今无法正常获得供暖，为此，被告采取采暖季为已经进户的住户报销90%电费的方式，作为涉案小区不能取暖的一种补救方式。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为处理双方争议的依据。合同中明确约定了房屋交付时间、交付条件、交接手续以及违约责任，因此双方均应遵照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告应当在2014年5月31日前将经验收合格并且合同中约定的供热等基础设施能够在约定期限内正常使用的房屋交付原告，否则应视为逾期交房。现涉案房屋仍不能正常取暖，虽原因在于换热站未能如期建成，但该理由不能视为被告免责的条件；同时，被告虽也采取了补救措施，但房屋原设计并非采取电供暖方式，故用电取暖方式效果不得而知，原告是否接受该补救措施应出于自愿，不能强制性要求房屋买受人接受，且被告没有提供证据证明已按合同约定形式向原告送达书面交房通知，故被告应当承担逾期交付房屋的违约责任。因违约事实持续存在，故原告的起诉并未超过诉讼时效。关于被告要求降低违约金标准，因合同中对违约金已进行了约定，双方对违约金标准已有认知，且存在“过分高于造成损失”的情形下才能适当调整违约金，而约定的日万分之二的标准折算后为年7.3%，原告已交付房款而被告迟迟无法完全履行合同义务，故原告请求的违约金数额没有超过合理限度，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。一审法院判决：被告丹东嘉利房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告马德方支付2014年5月31日起至2016年6月8日为止逾期交房违约金55328元。案件受理费1183元，减半收取591.5元，由被告丹东嘉利房地产开发有限公司负担（原告已预交）。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，当事人应按照约定全面履行合同义务。关于嘉利公司主张马德方拒绝受领符合约定条件房屋的事实，并无证据予以支持，故嘉利公司主张马德方迟延受领涉案房屋的上诉主张不能成立。双方签订的商品房买卖合同中明确约定了房屋的交付条件，交付时间，交接手续和违约责任，现嘉利公司交付的房屋不能正常供暖，不具备进户条件，其应承担逾期交房的违约责任。嘉利公司主张涉案房屋已经验收合格，因供暖单位的泵房未建成导致房屋不能��常集中供暖，嘉利公司已经用电取暖的方式解决，因此不应承担违约责任一节，因合同约定嘉利公司应将基础设施和公共配套设施在约定日期内达到使用条件，供热于进户当年政府规定的期限内正常运行，现涉案楼盘供暖的换热站未能如期建成，涉案房屋无法正常取暖，故嘉利公司交付的房屋不符合合同约定，上诉人虽然采取了补救措施，但房屋买受人是否接受该补救措施应尊重当事人的意愿，现马德方不认可上诉人的补救措施，上诉人仍需承担违约责任。综上所述，嘉利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由上诉人丹东嘉利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹立新审判员 姜艳艳审判员 康 璐二〇一七年八月七日书记员 于大海 关注公众号“”