（2017）豫04民终2033号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-14
案件名称
高三元、高盼岭租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高三元,高盼岭,高向辉,叶县供销合作社联合社,叶县洪庄杨供销合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终2033号上诉人（原审被告）：高三元，男，汉族，住叶县。上诉人（原审被告）：高盼岭，男，汉族，住叶县。高三元、高盼岭的共同委托诉讼代理人：李世杰，河南通海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高向辉，男，汉族，住叶县。委托诉讼代理人：高向克（系高向辉之弟），住叶县。委托诉讼代理人：王献民，河南盐都律师事务所律师。原审第三人：叶县供销合作社联合社，住所地叶县昆阳大道中段。法定代表人：李长龙，主任。原审第三人：叶县洪庄杨供销合作社，住所地叶县洪庄杨乡洪庄杨村。法定代表人：贾献民，主任。上诉人高三元、高盼岭因与被上诉人高向辉及原审第三人叶县供销合作社联合社、叶县洪庄杨供销合作社（以下简称洪庄杨供销社）租赁合同纠纷一案，不服叶县人民法院（2016）豫0422民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高三元、高盼岭上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回高向辉的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、高三元、高盼岭合法取得涉案房屋、院落使用权，至今连续使用18年，该基本事实客观存在。高三元系洪庄杨供销社退休职工。1998年，高三元同洪庄杨供销社协商，取得了该供销社河北高油漆化工门市部承包经营权及整体院落使用权。其间，高三元向供销社交纳了一定费用，实施完成了对院落和房舍的维修管护，持续经营管理使用达18年之久，从无间断，也从无任何单位或个人提出异议。二、一审将涉案房屋、院落判归高向辉没有事实和法律依据，该判决的事实认定、实体处理、适用法律均为不当，应予纠正。高向辉所谓的“租赁协议”，作为原承租人的高三元毫不知情，高三元仅同洪庄杨供销社存在合同关系，与高向辉不存在民事法律关系。一审偏听偏信高向辉一面之词，支持高向辉的错误主张，将不同法律关系的民事主体拼凑一起进行处理，显属严重的程序错误，应予纠正。综上，高向辉所诉与事实不符。高三元、高盼岭与高向辉之间不存在民事权利义务法律关系；高三元、高盼岭没有侵权，不应承担法律责任；高向辉诉请让高三元、高盼岭搬出房屋及赔偿占用费没有事实和法律依据，应不予支持。高向辉辩称，一、高三元称其已合法取得涉案门市部使用权没有任何依据，其既没有与洪庄杨供销社签订书面租赁合同，自2007年至今也没有给该供销社交纳租金。虽然高三元曾经与该供销社产生过租赁关系，但其没有订立书面合同，2007年之前的情况属于不定期租赁关系。2004年高向辉与洪庄杨供销社签订门市部租赁合同时，时任该供销社主任张跃丽已告知高三元，高三元表示不租，上述情况证明洪庄杨供销社与高三元之间的租赁关系已经结束，自2007年起高三元无权继续占用涉案房屋。二、一审判决判令高三元、高盼岭从涉案房屋内搬出并予以返还，事实清楚，适用法律正确。高三元与洪庄杨供销社之间原系不定期租赁关系，其2007年后既没有支付租赁费也没有进行经营，与该供销社之间的租赁关系已经解除，一审判决适用合同法有关规定，确认洪庄杨供销社与高三元之间的租赁关系解除，判令高三元、高盼岭从涉案房屋内搬出，实体处理正确。高三元、高盼岭的上诉理由不能成立，请求维持原判。洪庄杨供销社述称，高三元、高盼岭的上诉理由不能成立，请求人民法院依法处理。叶县供销合作社联合社经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。高向辉向一审法院起诉请求：1．判令高三元、高盼岭停止侵害，立即从高向辉租赁洪庄杨供销社的河北高油化门市部五间房屋内搬出；2．判令高三元、高盼岭赔偿高向辉占用费损失18000元；3．诉讼费由高三元、高盼岭负担。一审法院认定事实：2004年11月2日，高向辉与洪庄杨供销社签订租赁协议，约定将洪庄杨河北高油化门市部整体院落租赁给高向辉，高向辉一次性支付给洪庄杨供销社租金12000元；保留原有门市部经营场地五间，洪庄杨供销社无偿使用三年，三年后洪庄杨供销社将使用权无偿归还高向辉。一审法院认为，洪庄杨供销社与高三元之间的租赁合同已经解除，高三元继续占有房子没有依据，应将房屋交还给洪庄杨供销社。当时该五间门市部房屋虽由高三元使用，但洪庄杨供销社与高三元并没有签订书面租赁合同，且没有约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，其双方应视为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。证人张跃丽时任洪庄杨供销社主任，其证明在向高向辉出租门市部时已告知高三元，高三元表示不租。高三元提供的交纳承包款单据的交款日期至2006年，此后高三元没有再向洪庄杨供销社交纳过任何款项，且停止经营,证明洪庄杨供销社与高三元之间的租赁关系已经解除，双方的权利义务终止，故高三元不能再继续占用涉案房屋。且审理中，高三元也没有提交证据证明其继续占用涉案房屋的正当理由。高向辉与洪庄杨供销社签订的租赁协议是双方真实意思表示，虽然协议中永久性租赁的约定不符合法律规定，但不超过法定最长20年租赁期限仍然受法律保护，洪庄杨供销社依法应将房屋交给高向辉。叶县供销合作社联合社与本案没有关系，不承担民事责任。高向辉要求高三元、高盼岭赔偿损失，因没有提供证据，不予支持。高三元、高盼岭辩称理由不足，不予采信。一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告高三元、高盼岭于本判决发生法律效力之日起十日内从叶县洪庄杨供销合作社河北高油化门市部经营场地五间房屋内搬出，并将涉案房屋返还给第三人叶县洪庄杨供销合作社。二、第三人叶县洪庄杨供销合作社在高三元、高盼岭将房屋返还给该社之日起五日内把本判决第一条确定的五间房屋交付给原告高向辉。案件受理费250元，由第三人叶县洪庄杨供销合作社承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的基本事实予以确认。另查明：高三元原系洪庄杨供销社职工，现已退休。2004年11月2日，高向辉与洪庄杨供销社签订租赁协议时，诉争的五间房屋由高三元承包经营；高三元原来每年向洪庄杨供销社交纳承包款2000元，高三元一审提交的票据显示其承包款交至2006年度。其占有使用诉争房屋至今。本院认为，2004年11月2日，洪庄杨供销社与高向辉签订租赁协议，将河北高油化门市部整体院落永久性租赁给高向辉，一审判决认定洪庄杨供销社与高向辉之间存在租赁合同关系，适用合同法关于租赁合同的有关规定处理本案，当事人均未就此问题提出上诉，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。涉案租赁合同关于租赁期限的约定超过20年的部分应为无效。洪庄杨供销社与高向辉之间存在租赁合同关系，洪庄杨供销社应依照约定将作为租赁物组成部分的诉争房屋交付高向辉。该房屋原由高三元承包经营，后停止经营，由高三元居住使用。高三元一审提交的票据显示其承包款交至2006年度，高三元称其承包款交至2008年，2008年之后其维修房屋垫资两三万元，与张跃丽口头约定用垫资款抵扣承包金，但未提供充分证据予以证明。高三元承认与洪庄杨供销社没有签订书面协议；洪庄杨供销社主张高三元占有诉争房屋的合同早已到期，高三元应当归还该房屋。高三元原来虽与洪庄杨供销社存在承包经营合同关系，但未签订书面协议，其提交的票据只能证明其承包款交至2006年度，高三元也早已停止经营，其仍占有使用诉争房屋缺乏依据，一审判决判令高三元、高盼岭搬出诉争房屋、将该房屋返还洪庄杨供销社，判令洪庄杨供销社将诉争房屋交付高向辉并无不当。高三元、高盼岭的上诉理由不能成立，本院不予采信。另外，根据以上所述，本案应为租赁合同纠纷，且一审实际上也是按租赁合同纠纷处理的，一审将本案案由确定为占有排除妨害纠纷不妥，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实方面虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果并无不当，故对高三元、高盼岭的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由高三元、高盼岭负担。本判决为终审判决。审判长 陈国锋审判员 朱 晓审判员 李双双二〇一七年八月七日书记员 李晓岩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 关注微信公众号“”