（2017）豫01民终9212号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-07
案件名称
张伟民、刘菊花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张伟民,刘菊花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终9212号上诉人（原审被告）：张伟民。委托诉讼代理人：马社论、张向东，河南尤扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘菊花。委托诉讼代理人：张慎重、石松静，北京德恒（郑州）律师事务所律师。上诉人张伟民因与被上诉人刘菊花房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张伟民及其委托诉讼代理人马社论、张向东，被上诉人刘菊花的委托诉讼代理人张慎重、石松静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张伟民上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，案情复杂，权利义务关系不明确且争议较大，应当适用普通程序审理，一审法院适用简易程序审理存在错误。二、被上诉人在原审提供的部分证据未经质证或未提供原始载体，一审法院将未经质证的证据作为认定案件事实的依据，存在错误。三、一审法院认定上诉人违约，属事实认定错误。上诉人依约履行了《房屋买卖合同》约定义务，不存在违约情形；被上诉人未依约向上诉人支付解押款的违约行为，导致合同不能继续履行。四、《房屋买卖合同》履行的深度不够，且被上诉人无购房资格，一审法院判令继续履行，实属不当。被上诉人刘菊花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告刘菊花向一审法院起诉请求：请求判令被告依法履行与原告签订的房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续；判令被告向原告支付违约金每日500元，直至合同履行完毕时止；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月7日，原、被告经郑州安达房地产营销策划有限公司居间，签订房屋买卖合同，约定：被告将位于中牟县白沙镇振兴大道北恒通风景苑20＃楼1-1304号的房屋及配套设施出售给原告，总价款500000元；原告在本合同签订之时支付定金、佣金、代办费15000元，其中佣金及代办费10500元，余额作为居间人代为保管的定金；双方于签订本合同（解押注销）后7个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，原告应在立契时将首付款100000元交付被告，剩余房款400000元由放款银行于放贷之日向被告支付；被告保证自本合同签订后的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清银行贷款，原告于还款现场向被告支付解押款95500元，用于解押，剩余解押款由被告自行筹集；被告解押手续办理完毕后的60个工作日内，双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7日内向原告交付房屋及其他相关配套附属设施；在解押当天，原告借给被告20000元用于被告解押；被告须在2016年10月27日之前搬离；如采用按揭贷款方式付款，原告取得房屋所有权证书并产权归档后3个工作日内办理银行贷款抵押登记手续，原告若逾期30日仍不予履行，被告有权解除合同；任何一方违反本合同相关约定，每逾期一日，均由违约方向守约方支付房屋总房价款1‰的违约金；若被告房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易政策法规及有关规定，原、被告及居间人均有权解除合同。当日，原告向居间人支付定金、佣金15000元。2016年8月23日，被告向银行申请提前还款。银行通知被告于2016年9月6日还款，被告将时间、地点通知了居间人，居间人通知了原告。居间人称双方均未到场，被告要求涨价。被告称其当日下午到银行等居间人及原告。2017年4月17日，原告向原审法院提存购房款350000元。被告张伟民以曾用名张晓阳办理了身份证（公民身份号码：）。本案房屋系以张晓阳的身份证购买并办理了相关手续。现该身份证已注销。原告之夫曾庆祥为荥阳市户口。一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约履行。原告符合郑州市房屋买卖的政策要求，被告以原告被限购为由主张合同不能履行，原审法院不予采信。根据房屋买卖的交易习惯及流程，被告应当先行注销抵押登记，双方才能立契，即签订存量房买卖合同。原、被告约定首付款100000元在立契时支付，被告尚未办理抵押登记注销手续，现双方未达到可以签订存量房买卖合同的条件，被告称原告未依约将首付款交付被告属于违约，原审法院不予采信。根据双方房屋买卖合同的约定，被告应当在2016年8月16日前申请偿还银行贷款，被告在2016年8月23日申请还贷，违约在先。被告在银行确定了还款日期后，除应当通知原告还款的时间、地点之外，还应当通知原告其贷款的银行账户信息。被告称原告未依约向其支付解押款构成违约，原审法院不予采信。现原告已经履行了合同的主要义务，双方应当继续履行合同。原、被告签订的房屋买卖合同没有达到法定的解除条件及合同约定的解除条件，被告称合同已经解除，原审法院不予采信。原告请求被告继续履行合同，协助办理过户，原审法院予以支持。因双方约定的违约金计算标��违反法律规定，原审法院按照法律规定的月利率2%计算违约金，被告应当自2017年4月18日起支付违约金。对原告请求的违约金，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告张伟民于本判决生效后三十日内协助原告刘菊花办理不动产权属变更登记，将张晓阳名下坐落于中牟县白沙镇振兴大道北恒通风景苑20＃楼1-1304的房屋（房产权证号：20××53）不动产权过户至原告刘菊花名下。二、被告张伟民支付原告刘菊花自2017年4月18日起至不动产权属变更登记之日止的违约金（按照总房价款500000元2%的月利率计算），于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟���履行期间的债务利息。案件受理费9000元，减半收取4500元，诉前保全申请费3020元，由被告张伟民负担。二审中，被上诉人刘菊花提交结婚证、户口簿、收据原件，结合一审卷宗内荥阳市个人房屋权属查询证明、遂川县房地产管理局个人住房信息查询结果单原件，证明被上诉人符合购买房屋的条件。上诉人张伟民发表质证意见，除收据外的证据真实性无法核实，上述证据系刘菊花一审庭审后提交，不属于新证据，上诉人不同意质证，但经审判长释明，张伟民质证：以上证据不能证明被上诉人具有购房资格。根据2016年10月2日住房限购政策实施细则规定，本市具有一套住房的市民，限购一套180平方米以下住房，被上诉人丈夫曾庆祥已拥有一套180平方米以下的住房，涉案房屋面积为92平方米，其不能购买涉案房屋。另，被上诉人非郑州市户籍，其亦未���纳个人所得税及保险，不具有购房资格。对收据原件的真实性无异议，结合房屋买卖合同第四条约定，定金为4500元，且被上诉人并未向上诉人支付。被上诉人刘菊花提交微信离婚证照片一张，证明：被上诉人与上诉人签订合同时，被上诉人是在婚姻存续期内，协议签订后双方协议离婚，时间是2016年8月24日。2017年春节前后被上诉人发现怀孕，于2017年4月24日复婚。上诉人张伟民对微信离婚证照片不予质证。二审中，被上诉人刘菊花称其于一审中提交了光盘及相应的文字材料，但因播放设备不能播放相应光盘，没有当庭播放。录音证据及短信的原始载体是中介公司员工曹金凤的手机，现无法开机。二审中被上诉人提交光盘一张，录音时间大概是2016年9月27日，录音中对话的人是曹金凤和张伟民的爱人，证明上诉人拒不履行合同，明显违约。上诉人张伟民发表质证意见，像张伟民老婆的声音，但张伟民不能确定，因为光盘系复制。对方存在套话的嫌疑，不能证明被上诉人的证明目的。被上诉人当庭说明光盘系复制，且认可录音时间是在起诉后，起诉状的落款时间为2016年9月19日。录音只能说明在本案立案后，中介从中调解的意思，不能证明其他问题。上诉人张伟民认可被上诉人提交短信证据载明的手机号码131××××8670是其爱人祁玉会在使用。张伟民于法庭上打通祁玉会电话后，张伟民陈述，祁玉会称未删除短信，现在找不到手机，但不代表有涉案短信。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，关于涉案合同的履行情况，根据居间方的工作人员曹金凤陈述：“9月6日前我通知双方到银行还款，被告说房子要涨价。”可以认定各方在房屋买卖��同履行过程中，上诉人张伟民一方通过居间方向被上诉人刘菊花作出了要涨价的意思表示。因此，被上诉人虽已实际备好解押款，但在双方出现涨价争议未解决的情形下，被上诉人不能贸然支付解押款。因各方最终未能协商解决争议，被上诉人诉至法院后，于一审开庭前已经将大部分房款提存，在法庭调查时请求判令张伟民履行合同，一审法院予以支持并无不当。上诉人未依约向银行提出还款申请是事实。被上诉人未依约向上诉人支付解押款原因在于上诉人，因此上诉人认为被上诉人未依约向上诉人支付解押款的违约行为、导致合同不能继续履行的理由不能成立。上诉人以被上诉人无购房资格为由认为一审法院判令继续履行不当的理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人张伟民负担。本判决为终审判决。审判长 郑宗红审判员 崔 峨审判员 陈朋涛二〇一七年八月七日书记员 裴蒙丽 更多数据：