（2017）内06民终1047号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-11-28
案件名称
白志松、贾在存土地承包经营权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白志松,贾在存
案由
土地承包经营权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内06民终1047号上诉人（原审原告）：白志松，男，1955年2月8日出生，蒙古族，退休干部，户籍地内蒙古自治区呼和浩特市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人（原审被告）：贾在存，男，1959年8月25日出生，汉族，农民，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：贾怀龙，系贾在存儿子。上诉人白志松因与上诉人贾在存土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服内蒙古伊金霍洛旗人民法院（2016）内0627民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭审理。上诉人白志松，上诉人贾在存的委托诉讼代理人贾怀龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白志松上诉请求：撤销原判，依法改判支持白志松原审诉请。上诉理由：土地租金应为每亩2400元，而非4200元。双方合同并非因政府征收行为而解除，而是贾在存单方上涨租金所致。不应将租赁费按照4200元标准进行核减，白志松早已行使解除权，故应将租金全部退还。贾在存400亩土地并未用水泥杆和网片进行围封，现有征地时的水泥杆和网片补偿费均应属白志松所有。贾在存应当加倍向白志松赔偿损失。贾在存答辩称，2006年双方签订转租协议书，后因村委会推脱，未能办理相关手续。双方已就租金进行了多次协商，白志松同意将租金确定为每亩4200元。我方同意按照4200元标准扣除租金后，其余部分予以退回。贾在存上诉请求：依法改判原审判决第一项。现租赁费和逾期利息合计151350元，贾在存不存在违约情形。白志松从未向贾在存提出解除合同的申请，直至2015年，双方合同仍未解除，原审法院认定双方合同于2007年解除，于法无据。白志松答辩称，贾在存没有积极办理手续，我未要求上涨租金，租金还是每亩2400元，我不同意贾在存的全部上诉主张。白志松向原审法院提出以下诉讼请求：1、返还租赁费120000元；2、按照中国人民银行同期同类贷款利率支付120000元租赁费从2006年9月30日至租赁费实际返还之日的利息；3、赔偿网围栏损失30000元；4、支付违约金240000元。原审法院经审理查明，白志松与贾在存于2006年9月30日签订了一份《租用土地合同书》，约定：一、贾在存将其承包地中的100亩五荒地出租给白志松；二、租赁期限22年，租赁费每亩2400元，共计240000元；三、白志松先付120000元，剩余120000元待贾在存将村委会手续办妥后支付；四、白志松租用土地后，可向政府申请立项，可种植、建筑、转租等；五、如一方反悔，需向对方加倍赔偿所有经济损失。合同签订当日，白志松支付贾在存租赁费120000元。合同签订后，白志松在承租土地外围修建了网围栏，将承租土地整体围封，未进行种植、建设。另查明，为确保现代装备制造基地项目建设顺利进行，伊金霍洛旗人民政府于2007年12月25日发布通告，要求控制范围内的各类农用地、建设用地、草牧场、五荒地等所有土地必须维持原状，禁止在控制范围内进行任何生产建设活动，控制范围包括桑盖村二社。2008年3月24日，伊金霍洛旗人民政府发布伊政发（2008）35号通告，对桑盖村二社的全部土地进行征收，其中包括贾在存的400亩承包地。2009年6月，贾在存领取了200米网片、60根水杆的地上附着物补偿款1500元，2009年8月，贾在存领取了5600米网片、460根水泥杆的地上附着物补偿款23700元。还查明，贾在存提供的其子贾怀龙与白志松的谈话录音中，白志松认可其与贾在存另行签订过一份租赁协议，补充协议中约定将租赁费调整为每亩4200元，贾在存的配偶、子女在该补充协议中签字。原审法院认为，贾在存将其承包地的土地承包经营权出租给白志松，双方形成土地承包经营权出租合同关系。白志松主张其于2007年10月通知贾在存解除土地承包经营权出租合同，解除合同的原因是贾在存未经白志松同意上涨租赁费所致。但在贾在存提供的贾怀龙与白志松的谈话录音中，白志松的陈述内容表明其同意了贾在存将租赁费涨至420000元的要求，并且明确承认曾与贾在存另行签订过一份租赁合同，故对贾在存所持其与白志松签订过补充协议，补充协议中将租赁费变更为420000元的主张，本院予以采信。对于白志松所持解除合同的原因系贾在存擅自提高租赁费所致的主张，本院不予认定。伊金霍洛旗人民政府征收土地的行为导致白志松租赁贾在存的土地承包经营权进行生产建设的合同目的无法实现，贾在存白志松亦要求解除合同，返还租赁费，故双方当事人的土地承包经营权出租合同关系于2007年12月25日征地通告发布之日解除。白志松已支付的120000元租赁费核减2006年9月30日至2007年12月25日期间的租赁费23598元（按照每亩4200元计算），剩余租赁费96402元，贾在存应于合同解除之日返还。贾在存未及时向白志松返还上述租赁费，应当支付其占用租赁费期间的法定孳息，即以96402元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向白志松支付从2007年12月26日至租赁费实际返还之日期间的利息。双方当事人的土地承包经营权出租合同无法履行是政府的征地行为所致，对于贾在存而言，此属其在签订合同时无法预料、无法避免也不可克服的客观情况。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于因不可抗力不能履行合同免除或部分免除责任的规定，贾在存对于土地承包经营权出租合同不能履行不承担违约责任。对白志松要求贾在存支付违约金240000元的诉讼请求，本院不予支持。对于因合同不能履行给白志松造成的网围栏损失，贾在存并无过错，不承担赔偿责任。但政府针对贾在存被征收土地上的网围栏发放地上附着物补偿款25200元，附着物计算表中载明补偿附着物的数量为网片5800米、水泥杆520根，无法确认其中针对白志松修建的网围栏的具体补偿数额，故按照公平原则，参照白志松租赁土地的面积，本院认定，贾在存将其领取的25200元网围栏补偿款中的25%，即6300元，补偿给白志松。贾在存主张其领取的网围栏补偿款中不包括转租给白志松的100亩土地上的网围栏，因贾在存出租承包地并未报村委会备案，故贾在存领取的应当是针对其全部承包地的地上附着物补偿款，对贾在存的该项抗辩理由，本院不予采纳。贾在存要求白志松赔偿因其未及时返还土地承包合同造成的损失800000元，因贾在存未就该请求提起反诉，本案中不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款之规定，判决如下：一、贾在存返还白志松租赁费96402元，并以96402元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付从2007年12月26日至租赁费实际返还之日的逾期利息；二、贾在存补偿白志松网围栏损失6300元；上述一、二项于本判决生效之日起三日内给付；三、驳回白志松的其他诉讼请求。本院二审期间，二审中，当事人没有提交新证据。双方二审事实上的争议焦点为案涉土地的每亩出租单价是2400元，还是4200元；白志松是否确有行使合同解除权的行为；白志松向原审法院提交的两份收据能否作为认定损失的依据，白志松在水泥杆、网片的损失数额为多少。首先，关于案涉土地的每亩出租单价是2400元，还是4200元的问题。双方在2006年9月30日签订的租用土地合同书中明确约定租用费为每亩2400元，后经双方协商一致，将租用费调整为每亩4200元。本项事实有通话录音，白志松出具的收条和承诺书为证。其次，关于白志松是否确有行使合同解除权的行为的问题。白志松虽主张其多次提出了解除合同的意见，但因其未能提供任何证据，且白志松在该土地租赁期间，未能通过其他方式宣告其做出了要求解除合同的行为。因此，白志松的本项主张缺乏事实依据。再次，关于白志松向原审法院提交的两份收据能否作为认定损失的依据，白志松在水泥杆、网片的损失数额为多少的问题。白志松提交的两份收据仅能证明其购买了水泥杆和网片，但其自认仅有部分水泥杆和网片用于包围案涉土地，部分水泥杆和网片未能用于包围该土地，故该两份收据不能作为认定损失的唯一依据。基于贾在存有400亩土地，已用水泥杆和网片设置大围栏，白志松仅对其中100亩租用土地设置小围栏。在伊旗政府征用贾在存承包土地的过程中，共就水泥杆和网片给付25200元补偿款，故应当认定白志松的网围栏损失仅为该补偿款的四分之一，即6300元。至于白志松所购买的，未能用于设置围栏的水泥杆和网片，由于白志松未能妥善保管，且尚未有任何证据证实贾在存已将该部分水泥杆和网片实际使用或者登记于征地补偿范围中，故此部分损失难以认定。原审判决认定事实清楚。本院认为，本案法律使用上的争议焦点是双方当事人订立的租用土地合同书的性质和合同是否有效；双方合同是否已经解除，是否确有正当的解除缘由，贾在存是否需要向白志松返还已付租金，赔偿相应损失并支付利息。第一，关于双方当事人订立的租用土地合同书的性质和合同是否有效的问题。根据双方订立的租用合同的具体内容，故双方合同的性质为租用性质，而非转包、转让等。因双方租用合同不违反国家法律效力性强制规定，双方合同合法有效。第二，关于双方合同是否已经解除，是否确有正当的解除缘由，贾在存是否需要向白志松返还已付租金，赔偿相应损失并支付利息的问题。其一，因白志松行使解除权的事实缺乏证据支持，故不能认定其已通过行使解除权的方式解除双方租地合同。原审判决认定双方合同已于2007年政府发出征地公告时解除，该法律适用意见确有不妥。其二，因当地政府已将案涉土地实际征收，白志松与贾在存所订立的租地合同出现了实质性履行障碍，故贾在存应退还2007年之后的土地租金。白志松通过诉讼的方式要求贾在存退还土地租金，该行为属通过诉讼方式行使合同解除权，并追索剩余土地租金。原审判决就退还租金的数额和时间节点的法律适用意见符合国家法律规定和常识、常理。其三，因双方当事人对土地租金的数额存在一定争议，且白志松并未按照原有合同约定支付全额租金，亦存在履约不当情形，其未能在案涉土地上进行投资建设，故其无权要求贾在存加倍赔偿损失。其四，根据我国民法确立的公平原则，白志松已将部分水泥杆和网片实际投入案涉100亩土地，且贾在存已根据自营400亩土地上的水泥杆和网片获得对应补偿款，故贾在存需按照该补偿款的四分之一的比例，向白志松支付补偿款6300元。其五，因贾在存未在本案一审期间提出反诉，本院就其提出的租赁费及逾期利息的上诉主张不予实体支持，其本项主张仅可作为抗辩意见。另，因案涉合同在政府实施征地行为后，出现了履行障碍，故本院对贾在存提出的延长租金核减期间和核减数额的上诉意见不予支持。综上所述，上诉人白志松的上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持；上诉人贾在存的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实较为清楚，适用法律基本妥当，部分法律适用意见确有不妥之处，但不影响本案的实体裁决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人白志松交纳二审案件受理费8398元，由白志松负担。上诉人贾在存交纳二审案件受理费3327元，由贾在存负担3327。本判决为终审判决。审判长 倪志强审判员 程 伟审判员 高宇柔二〇一七年八月七日书记员 邱 婧 搜索“”