（2017）鄂10民终745号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-03
案件名称
吕按祥、丁琼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕按祥,丁琼,湖北嘉丰投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂10民终745号上诉人（原审被告）：吕按祥，男，1978年1月11日出生，汉族，湖南新邵县人，住湖南省新邵县,上诉人（原审被告）：丁琼，女，1971年9月10日出生，汉族，广东从化市人，住广东省从化市,上列两上诉人共同委托诉讼代理人：石从科，湖北华徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北嘉丰投资有限公司，住所地荆州市荆州区25号。法定代表人：罗刚杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：梅平，湖北昭信律师事务所律师。上诉人吕按祥、丁琼因与被上诉人湖北嘉丰投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2016)鄂1003民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕按祥、丁琼的委托诉讼代理人石从科、被上诉人湖北嘉丰投资有限公司委托诉讼代理人梅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕按祥、丁琼上诉请求：1、撤销荆州区人民法院(2016)鄂1003民初78号民事判决，并驳回被上诉人的起诉；2、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定被上诉人系适格诉讼主体，纯属低级错误。《租赁合同》虽系被上诉人与上诉人丁琼签订，上诉人吕按祥担保，但被上诉人并非出租房屋的所有权人，非所有权人不得以他人的房屋出租并主张相应的诉讼权利，这应当是一个基本的法律常识，被上诉人对出租房屋不享有实体诉讼权利;原审双方提交的证据和判决书援引的生效判决，均载明对房屋享有权利的合法主体是罗刚祥而非被上诉人；合同履行过程中，收取上诉人租房定金、押金、租金的均是罗刚祥而非被上诉人；2、本案租房合同无效，保证条款亦无效。租赁房屋未办理包括消防验收在内的竣工验收，依法不得交付使用，因此上诉人不应该承担房屋租金及滞纳金等责任。3、原判对保证责任的认定存在重大错误。如前所述，租房合同无效，主债务人不应承担房屋租金及滞纳金等责任，保证人亦不承担保证责任；欠缴租金和物业管理费发生在2014年1月至2015年8月，被上诉人提起诉讼的日期是2015年11月20日，根据租赁合同约定租金是按月给付，租赁房屋的权利人应当在主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，2015年5月20日前的租金等不应判决上诉人吕按祥承担保证责任。4、本案对事实查明不全面不客观，租赁房屋存在重大权利瑕疵，给上诉人造成数十万元装修及经营损失；该房屋在2013年10月已由债权人申请查封；荆州市长丰棉业有限公司多次向上诉人发函件要求收回租赁房屋，严重影响上诉人经营；被上诉人不享有该房屋的所有权；租赁房屋没有经过消防验收，荆州市荆州区公安消防大队2014年8月下达限期整改通知书，严重影响上诉人经营。一是由于被上诉人隐瞒真相，导致上述问题，上诉人不应缴纳租金，并应由被上诉人赔偿相应损失。被上诉人湖北嘉丰投资有限公司辩称，1、一审判决认定被上诉人是适格的主体认定事实清楚。2、租赁合同合法有效。3、一审判决对丁琼的保证合同认定符合担保法规定。4、上诉人的第四个上诉请求不是本案审查范围。可以另案起诉。湖北嘉丰投资有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令两被告承担连带责任，支付截止2015年11月欠缴的房屋租金687840元、物业管理费24000元、滞纳金300000元共计1011840元；2、请求判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，交回承租房屋及至被告方交回房屋之日止的房屋租金、物业管理费、滞纳金；3、请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月27日，原告与两被告于2013年10月27日签订《租赁合同》，主要约定被告丁琼承租原告在荆州××××号房屋，租期5年，月租金44060元，物业管理费每月1000元，后于2013年11月1日签订补充协议将2013年12月1日至2015年10月31日的房屋租金调整为每月36720元，其他条款不变。上述费用按月支付，在每月7号前付清。吕按祥作为被告丁琼的保证人为被告丁琼履行合同义务承担连带责任。合同签订后，罗刚祥分别于2013年10月27日、28日向被告丁琼出具收据，分别载明收到丁琼交来的租房定金2万元、押金88000元，并注明钥匙已交，丁琼已进场装修。截止2014年7月，被告丁琼缴付人民币合计156720元。另查明，2011年3月4日，罗刚祥（乙方）与荆州市长丰棉业有限公司（甲方）、何贵章担保方签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方将荆州××××号楚韵文化饰品商城一至四层房屋及土地使用权转让给乙方。转让价格1800万元，同日，双方签订《移交确认书》，乙方享有该房地产的占有、使用、收益等所有物权。（2014）鄂荆州中民初字第11-3号民事判决书认定：罗刚祥（乙方）与荆州市长丰棉业有限公司（甲方）、何贵章担保方签订《房屋买卖合同》合法有效。后罗刚祥不服上诉至湖北省高级人民法院，该院（2016）鄂民终841号民事判决书亦认定“罗刚祥与长丰公司及何贵章签订的《房屋买卖合同》有效，长丰公司应继续履行合同义务，并判决荆州市长丰棉业有限公司于本判决书生效后十日内为罗刚祥办理房屋产权证、土地使用权证登记手续。”另查明，湖北嘉丰投资有限公司共同2名投资人投资比例为：罗刚祥90%，罗刚杰10%。一审法院认为，本案争议焦点一是原告是否为适格诉讼主体；二是原告诉请给付项目是否于法无据及被告吕按祥是否应当承担责任；三、租赁合同是否应当解除。现分述如下：一、关于争议焦点一，二被告辩称“原告诉讼主体不适格，应驳回原告的起诉”，其理由主要是原告并非涉案房屋的所有权人，依法不应享有出租涉案房屋的权利。经审查，原被告2013年10月27日签订的《租赁合同》中，原告作为出租方（甲方）、被告丁琼作为承租方（乙方）、被告吕按祥作为保证方，罗刚祥作为甲方法定代表人在合同上签字，原告印章加盖在保证方吕按祥签字之上，此后，罗刚祥分别于2013年10月27日、28日向被告丁琼出具收据，分别载明收到丁琼交来的租房定金2万元、押金88000元并注明钥匙已交，丁琼已进场装修。罗刚祥代表原告单位签约，被告丁琼向罗刚祥履行对原告的给付义务，双方合同系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。（2014）鄂荆州中民初字第11-3号民事判决书一审确认罗刚祥通过买卖合同取得涉案房屋所有权且湖北省高级人民法院二审亦同样认定，罗刚祥以原告法定代表人身份在原被告2013年10月27日签订的《租赁合同》中签字出租房屋，故原告系本案适格主体，被告抗辩理由不成立。二、关于争议焦点二，因《租赁合同》合法有效，原被告均应善意履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”现被告丁琼未如期缴付租金，应承担给付义务，原告依约主张其支付租金、物业管理费及滞纳金本院予以支持。但涉案房屋在2015年8月被加锁，导致涉案房屋不能正常使用，故在2015年8月-11月期间的租金146880元（36720元/月×4个月）及物业管理费4000元（1000元/月×4个月）应予以扣减。故本院核定被告丁琼欠缴房屋租金为540960元（687840元-146880元）、物业管理费20000元（24000元-4000元）。因双方对房屋加锁原因各执一词，被告虽提出原告应赔偿损失，但未提出反诉，故在本案中无法一并处理，被告可另案主张权利。对于原告诉请被告丁琼支付滞纳金，经审查符合合同约定，现原告自愿按照30万元主张，不违反法律规定，本院予以确认。因被告吕按祥作为保证人在租赁合同上签字，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，依法应对被告丁琼违约行为承担连带清偿责任。三、关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告丁琼欠付租金，原告诉请解除租赁合同，本院予以支持。因双方对房屋加锁原因各执一词，原告诉请被告支付返还房屋之日止的租金、物业管理费、滞纳金，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告丁琼在本判决生效后10日内一次性支付原告湖北嘉丰投资有限公司房屋租金540960元、物业管理费20000元、滞纳金300000元。被告吕按祥承担连带给付义务；二、解除原告湖北嘉丰投资有限公司与被告丁琼、吕按祥三方于2013年10月27日签订《租赁合同》和2013年11月1日签订的《补充协议》；三、驳回原告湖北嘉丰投资有限公司的其他诉讼请求。负有支付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13906元，由被告丁琼、吕按祥负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人对一审查明的事实有如下异议，1、遗漏涉及到合同的效力问题；2、没有查明房屋是否办了规划许可证、施工许可证等一系列的证件；3、查明嘉丰公司两个股东的投资比例问题，与本案无关，与实际不符。其他没有异议。二审查明的事实与一审一致。一审判决在归纳的争议焦点中对本案《租赁合同》合法有效已予评价，没有遗漏合同的效力问题；关于没有查明房屋是否办了规划许可证、施工许可证等问题，双方当事人在一审中提交的证据，本院（2014）鄂荆州中民初字第11-3号民事判决书，以及湖北省高级人民法院（2016）鄂民终841号民事判决书对上述问题已作出认定。至于被上诉人的股东的投资比例问题不是本案审理范围。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、租赁合同的效力问题。二、保证责任的认定问题。一、关于上诉人以被上诉人不是房屋的所有权人而出租房屋，双方签订《租赁合同》应当无效的上诉理由。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，被上诉人将房屋出租给上诉人，其房屋的权利人并无异议，一、二审中上诉人没有证据证明因出租房屋的权属等问题，影响到上诉人正常使用所承租的房屋，也没有法律规定房屋出租人必须是所有权人。即使是因租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人可行使的也只是解除合同的权利。一审判决认定被上诉人系适格诉讼主体，双方签订的《租赁合同》合法有效并不违反法律规定，对上诉人的这一上诉理由不予采信。二、关于保证责任的认定问题。上诉人吕按祥是案涉《租赁合同》的担保人，该房屋租赁期限5年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止。被上诉人于2015年11月20日向法院起诉，一审判决吕按祥承担连带责任并无不当，上诉人称应免除其保证责任的上诉理由没有法律依据，不予支持。综上所述，吕按祥、丁琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13906元，由上诉人吕按祥、丁琼负担。本判决为终审判决。审判长 郭元亮审判员 李 静审判员 陶齐学二〇一七年八月七日书记员 邱 爽 搜索“”