（2017）粤13民终924号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-17
案件名称
惠州市祥荣实业发展有限公司、丁淑琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市祥荣实业发展有限公司,丁淑琴,惠州市和骏实业有限公司,惠州市穗华实业发展有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终924号上诉人（原审被告一）：惠州市祥荣实业发展有限公司，住所地：惠州市惠城区新岸路1号世贸中心32层G房。法定代表人：张淑华，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁淑琴，女，汉族，1939年9月16日出生，户籍所在地：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：郭伟华，广东ＸＸ通律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟杏玲，广东ＸＸ通律师事务所律师。被上诉人（原审被告二）：惠州市和骏实业有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸府前路1号世贸中心大厦10楼。法定代表人：邓景辉。原审被告三：惠州市穗华实业发展有限公司，住所地：惠州市河南岸斑樟湖世贸中心32-B号房。法定代表人：张淑仪，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司因与被上诉人丁淑琴、惠州市和骏实业有限公司及原审被告三惠州市穗华实业发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初6890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司的委托诉讼代理人郭庭佳，被上诉人丁淑琴及其委托诉讼代理人郭伟华、钟杏玲，原审被告三惠州市穗华实业发展有限公司的法定代表人张淑仪及委托诉讼代理人郭庭佳到庭参加诉讼，被上诉人惠州市和骏实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市祥荣实业发展有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，判决驳回被上诉人丁淑琴对上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非侵权责任纠纷。因此，法院应根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及当事人之间签订的合同、协议来判决。二、针对惠州市房产管理局在2016年11月18日出具的《关于协助提供商品房销售均价情况的复函》。上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司对真实性无异议，合法性、关联性有异议。对复函的内容有异议，并质证认为：1、复函并未提供附件证实均价10176元／平方米的具体依据。如果计算均价时将商铺性质的商品房统计在内的，会让均价偏高，显然是不合理的。2、该复函与本系列案无关联，因为当事各方签订的合同已明确约定了违约方的责任，因此法院应根据合同来判决，而不能根据所谓的签约均价来判决。退一万步讲，即使要按房屋均价来处理本案，亦应按照当事各方签订拆迁安置合同时的均价来处理案件。三、针对被上诉人的拆迁补偿款，原审判决认为应按涉案房产所属惠州市惠城区桥东街道办辖区范围内新建楼盘预售商品房合同签约均价×免费补偿面积来核定。这种核算方法没有事实和法律依据。首先，《关于协助提供商品房销售均价情况的复函》中关于惠州市惠城区桥东街道办辖区范围内新建楼盘预售商品房合同签约均价的数据没有依据，亦与本案无关。其次，被上诉人被拆除的房屋的建筑面积为62.67平方米。原审判决根据所谓免费补偿面积来核定拆迁补偿款金额显然是错误的。四、《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司与被上诉人签订的《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》第九条约定：“如中途停建而导致项目无法完成时，甲方应赔偿乙方拆房损失费人民币25万元。”因此，原审判决应根据该清理条款来进行判决。五、在原审庭审中，被上诉人不能提供《关于回迁业主＜告知书＞的复函》的原件给法庭及上诉人核对。上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司对该证据亦不予确认。因此，原审判决不能援引该证据来判案。六、关于被上诉人要求赔偿损失费20000元。被上诉人并未举证其遭受损失，因此原审判决不应支持该损失费。七、在拆迁安置合同履行过程中，各方当事人达成协议由被上诉人惠州市和骏实业公司履行拆迁方的义务，因此应由被上诉人惠州市和骏实业公司承担赔偿责任。原审判决判决上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。八、综观原审判决，原审判决挑选有利于被上诉人的因素来进行论证判决，合同条款对被上诉人有利的就强调合同条款的约定，合同条款对被上诉人不利的就视而不见；只采纳被上诉人的庭审意见，对上诉人的庭审抗辩不理不睬。这种做法属于双重标准的做法，违反公平原则。请二审法院依法纠正原审判决，维护上诉人的合法权益。在庭审中，上诉人口头补充上诉理由：原审法院滥用裁判权，被上诉人的主张超越合同的约定，赔偿款超越双方合同约定的数额，变更合同款项诉求的审核权应在高级人民法院，依据最高院《关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条，该《通知》明确规定当事人因客观情况不能实现合同目的，请求法院变更或解除合同的，法院根据公正原则结合实际情况，如确要变更，应由高级人民法院审核，或提请最高院审核，因此，本案一审法院没有变更权。丁淑琴辩称：一、原判决认定事实清楚，适用法律正确，请第二审人民法院驳回上诉，维持原判决。二、原判决按照惠州市惠城区桥东街道办辖区范围内新建楼盘预售商品房合同签约均价为10176元每平方米乘于免费补偿面积计算一次性赔偿答辩人拆迁补偿款966720元，是公平、合理，且符合法律规定的。（一）惠州市房产管理局作为房产管理机构，提供所辖区域的房产均价是客观的，具有权威性的。该局2016年11月18日出具的《关于协助提供商品房销售均价情况的复函》，是根据房地产开发企业与业主签订的合同信息进行统计，统计出的签约均价是合法、有效的，可以作为本案认定事实的依据。鉴于涉诉的房屋己被拆除，原判决参照涉诉房产所属惠州市惠城区桥东街道办辖区范围内新建楼盘预售商品房在2016年10月份的签约均价10176元／平方米，来计算赔偿款，是有理有据的。（二）答辩人被拆除的房屋的建筑面积虽然为62.67平方米，但是《房屋拆迁补偿安置合同》和《＜房屋拆迁补偿安置合同＞补充协议》约定的免费补偿的置换房屋面积为95平方米，而《房屋拆迁补偿安置合同》第七条约定的每套房屋赔偿费40万元已远低于造成答辩人的损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，以及根据该法第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，《房屋拆迁补偿安置合同》和《＜房屋拆迁补偿安置合同＞补充协议》约定免费补偿的置换房屋面积为95平方米，是答辩人在合同履行后可以获得的利益，原判决按10176元／平方米×免费补偿面积计算赔偿金额，是公平、合理，且有法律依据的。上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司认为应按《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》第九条的约定，仅需赔偿答辩人25万元的损失，这是错误的。三、一审法院判决上诉人赔偿损失费20000元，是有合同依据。根据上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司2007年6月16日与答辩人签订的《协议书》第二条第（2）项的约定，一审法院判决上诉人赔偿答辩人损失人民币20000元，是有合同依据的，应当维持。四、上诉人惠州市和骏实业有限公司提出涉诉房屋是房改房，签订的合同无效的观点，是无事实依据和法律依据的。涉诉的房屋是答辩人以成本价购买的房改房，房产证“共有情况”一栏中注明是“单独所有”，答辩人对涉诉房屋具有完全产权。上诉人惠州市和骏实业有限公司认为惠阳县第二人民医院对涉诉房屋有20％的产权，是错误的。另外，国务院1994年7月18日作出的《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款明确规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场。”据此，答辩人有权处置涉诉的房屋，涉诉合同是有效合同。五、上诉人惠州市和骏实业有限公司认为惠州市祥荣实业发展有限公司没有取得拆迁许可证，违反了《城市房屋拆迁管理条例》，涉诉合同是无效合同的理由不成立。《城市房屋拆迁管理条例》是管理性强制性规范，不是效力性强制性规范，因为《城市房屋拆迁管理条例》并无明确规定违反此规范将导致合同无效或不成立。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，本案涉诉的合同是有效合同，不因上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司没有取得拆迁许可证而无效。六、上诉人惠州市和骏实业有限公司要求按《国有土地与房屋征收补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估法》对涉案房屋的价值进行评估确定，是错误的。首先，上诉人惠州市和骏实业有限公司没有在《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百二十一条和《惠州市惠城区人民法院举证通知书》规定的期限内，申请对涉诉房屋的价值进行鉴定，责任由上诉人惠州市和骏实业有限公司承担。其次，本案涉诉的合同在2010年之前已经签订，而《国有土地与房屋征收补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估法》在2011年才颁布实施，所以不适用于本案。七、一审法院判决上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司与上诉人惠州市和骏实业有限公司对答辩人承担连带清偿责任，是正确的。2009年3月5日，上诉人惠州市和骏实业有限公司在《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》、《补充协议》、《协议书》上盖章，注明“本合同经双方协商，同意延期至本项目施工许可时，并转由惠州市和骏实业公司履行”，已自愿承担本案相应合同权利和义务。而且，在2010年10月26日上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司又与答辩人再签订了《房屋拆迁补偿安置合同》和《＜房屋拆迁补偿安置合同＞补充协议》，这说明上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司与上诉人惠州市和骏实业有限公司对该项目存在合作关系，两上诉人应承担连带清偿责任。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由并不成立，请第二审人民法院驳回上诉，维持原判决。惠州市和骏实业有限公司未提交答辩意见。惠州市穗华实业发展有限公司未提交答辩意见。丁淑琴向一审法院起诉请求：一、解除被告一与原告签订的《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》、《补充协议》、《协议书》、《房屋拆迁补偿安置合同》、《补充协议》；二、判令被告一以12000元/㎡的标准，按照约定的置换房屋面积120㎡计算，赔偿原告144万元；三、判令被告一从2015年6月起至本案判决生效之日止，按每月1000元的标准，支付原告安置费，暂计至起诉时为12000元；四、判令被告一按2007年6月16日签订的《协议书》的第二条第（2）项的约定，赔偿原告损失20000元；五、判令被告二、被告三对原告的上述第二、三、四项诉讼请求承担连带赔偿责任；六、由三名被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于惠州市××××房（建筑面积：62.67㎡，粤房地权证惠州字第××号）原房地产权属人为原告。2007年1月30日被告一与原告签订一份《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》，约定如下：被告一因建设需要，须拆除原告使用的房屋，被告一应在本合同第二条约定的临时过渡期限（从拆除房子之日起算十八个月）届满前保证原告按期回迁，逾期不能回迁的，被告一应在临时过渡期届满前通知原告，逾期按每个月600元补偿原告直到房产交付使用为止。如中途停建而导致项目无法完成时，被告一应赔偿原告拆房损失费25万元。同日，被告一与原告签订《补充协议》，约定如下：原告选择补偿的房屋面积为120㎡，其中95㎡为免费补偿面积，其余超出部分的面积原告按每平方米1600元计算，缴交被告一的房产开发成本价。2007年6月16日被告一与原告签订《协议书》，约定如下：如房产过户好后，无论任何原因，导致该项目无法开展，被告一应无条件把房产反过户回给原告，所有的费用由被告一完全负责，并赔偿原告损失20000元。2009年3月5日被告一、被告二与原告在上述合同以及协议上加注：本合同经双方协商同意延期至本项目施工许可时，并转由被告二履行，期限定为2010年年底前。2010年10月26日被告一与原告签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定如下：被告一对原告按以下方式进行补偿：被告一以新建房屋与原告进行产权置换，每套被拆房屋补偿壹套新房屋，新房屋建筑面积每套90㎡为免费补偿，如超出免费补偿面积10㎡范围内原告应补偿被告一每㎡1600元，超过100㎡以外的面积原告按市场售价的90%补偿给被告一。被告一应在本合同第二条约定的临时过渡期限届满前保证原告按期回迁，逾期不能回迁的，被告一应在临时过渡期满前通知原告，逾期按每个月800元补偿原告。签订本合同起180个工作日内，如政府或其它不可抗力因素导致被告一不能对该房屋进行拆迁改造，则合同经双方同意解除，双方互不违约。如房屋拆除后停建而导致项目无法完成时，被告一应赔偿原告每套房屋拆房赔偿费40万元。同日，被告一与原告签订《补充协议》，约定如下：原告选择补偿的房屋面积为120㎡，其中95㎡为免费补偿面积，其余超出部分的面积原告按每㎡1600元计算，缴交被告一的房产开发成本价。2010年11月28日被告一向原告送达《通知》载明如下：从2010年12月1日起，工程人员进场动工拆除旧楼，并开始计算18个月的临时安置期。2011年1月13日，位于惠州市惠城区东湖西路257号6栋涉案土地过户至被告一名下。庭审过程中，原告提供一份署名为被告一的《关于回迁业主的复函》载明如下：原暂定的18个月建设期满，应从2012年6月1日起，顺延建设期18个月，顺延期间的临时安置费增加至每户1000元/月，本公司将提前支付临时安置费给各位。被告一支付临时安置费至2015年6月份。因合同长期无法履行，涉案土地闲置，原告遂于2016年6月22日诉至本院，请求判如上述所请。另查之一，原告向本院提出申请，请求查封第一被告名下的土地，惠州市惠城区信访局于2016年7月22日向本院出具《关于给予陈德胜等缓交或减免公告费、诉讼保全费、免予提供担保的函》：……由于陈德胜等13人均为退休老职工，经济比较困难，无力支付有关诉讼费用，建议贵院对陈德胜等13户诉讼案件公告费、诉讼保全受理费予以缓交或减免，并对原告提请的诉讼保全免予提供担保。本院于2016年9月6日作出（2016）粤1302民初6890号《民事裁定书》。另查之二，关于本案是否启动鉴定程序的问题，原告认为：一、房屋房产证、土地证都没有了，无法鉴定房屋的价值，做出评估价值的鉴定意义不大；二、应该按照周边地段的房屋现价作为认定价格的依据。被告一、三则认为：坚持我方的辩论意见，按照协议办理，如果法院认为需要鉴定，由法院依法处理。另查之三，经询，惠州市房产管理局2016年11月18日以惠市房函[2016]476号《关于协助提供商品房销售均价情况的复函》回复本院：根据房地产开发企业与业主签订的合同信息进行统计，2016年10月，惠州市惠城区桥东街道办辖区范围内新建楼盘预售商品房合同签约均价为10176元/平方米。另查之四，鉴于被告一、三拒绝调解，双方无法达成调解协议。一审法院认为，根据本案现已查明的事实，被告一与原告所约定的交还回迁房期限已届满，但涉案土地一直闲置，而且自2015年6月始被告一停止支付临时安置费，被告一迟延履行交还回迁房的主要债务致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告与被告一签署的相应合同应予以解除。鉴于涉案房产业已拆除，返还原物已无可能，因此原告诉求被告一实施货币化补偿方案，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以照准。参照惠州市房产管理局回函，涉案房产所属惠州市惠城区桥东街道办辖区范围内新建楼盘预售商品房合同签约均价为10176元/㎡，被告一应赔偿原告拆迁补偿款10176元/㎡×免费补偿面积95㎡＝966720元。至于其余超出部分的面积，双方约定原告应以房产开发成本价缴交对价，但鉴于涉案土地尚未动工兴建，原告可待条件成就时另行向被告一主张权利。根据原告庭审过程中提交的《关于回迁业主的复函》，被告一应在约定的临时过渡期限届满前保证原告按期回迁，逾期不能回迁的，被告一应在临时过渡期满前通知原告，逾期按每个月1000元补偿原告。因此，原告诉求安置费从2015年6月计至本案判决生效之日止，合理合法，本院予以支持。另外，原告诉求被告一按2007年6月16日签订的《协议书》的第二条第（2）项的约定，赔偿原告损失20000元，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。虽然被告二并非合同相对方，但是2009年3月5日被告二与原告在上述合同以及协议上加注：本合同经双方协商同意延期至本项目施工许可时，并转由被告二履行，期限定为2010年年底前。亦即被告二自愿承担本案相应合同权利与义务。因此，原告诉请被告一、被告二对上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。原告诉请被告三承担责任，缺乏相应的事实依据与法律依据，本院予以驳回。被告二经本院送达传票未能出庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告丁淑琴与被告一惠州市祥荣实业发展有限公司2007年1月30日签署的《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》以及《补充协议》、2007年6月16日签署的《协议书》、2010年10月26日签署的《房屋拆迁补偿安置合同》以及《补充协议》予以解除。二、被告一惠州市祥荣实业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性赔偿原告丁淑琴拆迁补偿款966720元。三、被告一惠州市祥荣实业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性赔偿原告丁淑琴临时安置费（以1000元/月为计算标准，从2015年6月计至本判决发生法律效力之月止）。四、被告一惠州市祥荣实业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性赔偿原告丁淑琴损失费20000元。五、被告二惠州市和骏实业有限公司对上述第二、三、四项与被告一惠州市祥荣实业发展有限公司向原告丁淑琴承担连带清偿责任。六、驳回原告丁淑琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6860元（缓交），由被告一惠州市祥荣实业发展有限公司、被告二惠州市和骏实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人惠州市祥荣实业发展有限公司提交证据：《收款收据》，拟证明被上诉人丁淑琴收到2015年5月至2017年5月共24个月的拆迁补偿安置费，合计24000元。被上诉人丁淑琴质证意见：对证据真实性无异议，收到上诉人24000元。对一审法院查明的事实，本院予以确认。惠州市和骏实业有限公司在一审判决作出后，曾提出上诉，且向本院申请缓交二审案件受理费，本院认为其申请不符合相关规定，不同意其缓交。惠州市和骏实业有限公司未按照不准予缓交诉讼费用通知书的要求缴纳诉讼费用，依法按惠州市和骏实业有限公司自动撤回上诉处理。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是拆迁补偿款的计算标准问题。原审计算方式为10176元/平方米×免费补偿面积95平方米＝966720元，上诉人认为计算单价偏高，拆除的房屋面积为62.67平方米，原审按95平方米计算错误，依据双方签订的《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》，项目无法完成时赔偿25万元，应按照该约定处理。经查，双方签订《惠阳第二人民医院职工宿舍楼拆迁补偿安置合同》的时间为2007年1月30日，现已逾十年，十年间房价已成倍上涨，加之双方签订该合同时就被上诉人丁淑琴将原旧房屋置换较大的新房屋达成合意，现由于上诉人违约，导致被上诉人丁淑琴的旧房已被拆除多年，而新房无法建成，上诉人在长达十年的时间内怠于履行合同义务亦未作出妥善安置，现若仍按照十年前合同约定支付25万元的补偿款或按照被拆除房屋的面积计算损失，显然被上诉人丁淑琴无法购置新房，原合同目的无法实现，对被上诉人丁淑琴是显失公平的。对于如何确定房屋单价的问题，一审法院就涉案东平片区新建楼盘2016年10月间预售商品房均价向惠州市房产管理局调查了解，依据惠州市房产管理局的回复，惠州市惠城区桥东街道办辖区范围内新建楼盘预售商品房合同签约均价为10176元／平方米，该回复具有专业性、权威性，原审以此作为计算标准适当。关于补偿面积问题，双方于2010年10月26日签订的《补充协议》约定被上诉人丁淑琴选择补偿的房屋面积为120平方米，其中95平方米为免费补偿面积，其余超出部分的面积按每平方米1600元计算，鉴于房屋未能兴建，合同目的不能实现，一审按照约定免费补偿的面积即95平方米计算补偿损失较为合理。对于一次性赔偿损失20000元的问题，亦基于合同约定，上诉人违约应承担的违约责任。因此，上诉人的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13720元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 于海砚审 判 员 胡 江二〇一七年八月七日法官助理 刘剑锋书 记 员 叶秀婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”