（2016）苏07民终3892号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-12-17

案件名称

3892连云港金明物业服务有限公司与陈海霞物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

连云港金明物业服务有限公司,陈海霞

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2016）苏07民终3892号上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司,住所地江苏省连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈海霞，女，1980年10月7日生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）因与被上诉人陈海霞物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第03058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人金明公司的委托诉讼代理人王金明到庭参加诉讼，被上诉人陈海霞经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人金明公司不服一审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定连云港中鼎房地产代理有限公司（以下简称中鼎公司）与连云港济安物业服务有限公司（以下简称济安公司）签订的债权转让协议以及济安公司与金明公司签订物业自治转让合同无效没有法律依据，金明公司有权收取涉案的物业费。2、公共水电费用应该得到支持，之前生效的判决中已支持了金明公司的同类诉求。被上诉人陈海霞未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。金明公司向一审法院起诉请求：判令陈海霞支付所欠金明公司2007年7月-2015年1月物业管理费及公摊电费共计4767元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中鼎公司前期管理康泰新村小区，后于2011年6月撤出小区。2011年6月21日，康泰业委会与济安公司签订康泰小区自治委托合同，委托济安公司对康泰新村小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务收费标准按照0.35元/米.月，济安公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、保管监控资料及小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作等。2011年7月25日，中鼎公司与济安公司签订债权转让协议一份，协议约定：中鼎公司于2002年9月在康泰小区进行物业服务，该小区内全体业主尚欠该公司物业费、水费和电费。现中鼎公司将以上债权转让给济安公司，自协议签订时，中鼎公司收到济安公司给付的转让费，且济安公司享有以上债权。协议中还对其他事项进行了约定。2011年8月30日，济安公司与金明公司签订物业自治转让合同，约定金明公司接管康泰小区的物业服务管理，所有业主之前所欠的物业服务费用由金明公司负责追要并另行协商分配处理，此后由金明公司直接与康泰业委会协商解决一切事宜，济安公司不再参与。合同签订后，金明公司即进驻康泰小区进行物业服务管理工作。2011年10月12日，金明公司张贴债权转让通知书并登报公告债权转让通知。2013年1月7日，康泰业委会以金明公司为被告诉至一审法院，要求确认济安公司与金明公司签订物业自治转让合同无效，返还财产，赔偿损失。2013年7月3日，经一审法院调解，康泰业委会与金明公司达成调解协议：一、连云港济安物业服务有限公司与连云港金明物业服务有限公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，连云港金明物业服务有限公司于2013年8月30日前撤出该小区。二、自2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费，金明公司不再收取，康泰业委会协助金明公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费，金明公司就物业管理费等相关费用保留诉讼权。2013年7月16日，金明公司又张贴催缴物业服务费公告，要求各业主限期缴纳物业服务费用。后金明公司以康泰业委会未履行调解协议所确定的义务为由，亦未按民事调解确认的时间撤出康泰小区。后康泰业委会申请法院执行。金明公司于2015年1月撤出康泰新村小区。金明公司遂诉至一审法院，要求陈海霞支付2007年7月至2015年1月物业服务费4247元，公用电费520元。陈海霞原系康泰新村小区10号楼502室业主，房屋建筑面积133.33平方米，2013年5月7日，陈海霞与其房屋共有人将该房屋出售，陈海霞自2007年7月至今未支付物业服务费用。一审法院另查明，中鼎公司系康泰小区的前期物业服务管理单位，至2011年8月1日退出该小区管理，由康泰业委会委托济安公司接管物业服务，因济安公司无物业服务资质，于同年8月30日将该小区的物业服务管理工作及物业服务费的收取等事宜转让给金明公司，金明公司遂接管该小区的物业服务管理。2011年10月4日，康泰业委会出具变更证明，载明中鼎公司于2011年6月撤出小区管理，由金明公司接管，并收取物业管理费用。一审法院认为，康泰业委会与济安公司签订康泰小区自治委托合同，没有经过业主大会批准，且济安公司无物业服务资质，该自治合同无效。济安公司退出该小区物业管理，将其接管的康泰小区物业管理工作全部转让给金明公司，虽然经过康泰业委会后期追认，但也未经过业主大会批准，自治合同也属无效。关于物业费计费时间问题，一审法院认为，第一，2011年8月1日至8月30日，由济安公司提供物业服务，9月1日之后由金明公司提供物业服务，双方之间转让合同虽属无效，但金明公司为康泰小区提供了实际服务管理，后金明公司已取得三级物业服务资质，业主大会和业主委员会并没有作出解聘金明公司的决定，因此，金明公司要求陈海霞支付2011年9月1日至2013年8月30日期间物业费的主张符合法律规定，但由于本案陈海霞已于2013年5月将涉案的房屋出售，一审法院仅对金明公司主张的2011年9月至2013年4月的物业费予以支持。第二，金明公司要求按照中鼎公司与济安公司签订的债权转让协议以及济安公司与金明公司签订物业自治转让合同约定，从2009年1月起，截止至2015年1月实际撤出康泰新村小区计算物业费用的诉讼请求，一审法院认为，中鼎公司和济安公司的债权转让协议以及济安公司与金明公司的物业自治转让合同均没有明确债权金额，且未提供充分有效的债权凭证。另外，金明公司未履行生效的法律文书所产生的民事法律责任，应由金明公司自行承担。因此，对于金明公司主张的2007年7月至2011年8月以及2013年5月至2015年1月期间的费用，一审法院不予确认。综上，根据协议约定，物业费按照0.35元/平方米.月计算，从2011年9月至2013年4月，陈海霞共应给付金明公司物业费为133.33×0.35×19=886.64元。对于金明公司要求陈海霞支付公共电费，因金明公司与康泰业委会对收取该公共电费没有约定,金明公司也不能提供收取费用的相关依据及业主大会的决定,因此，金明公司该请求一审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第三十五条、第三十六条、第四十条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、陈海霞于判决生效后十日内给付金明公司物业服务费886.64元（2011年9月至2013年4月）。二、驳回金明公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元、公告费606元，合计656元（金明公司已预交），由陈海霞负担，于给付上述款项时一并给付金明公司。二审中，上诉人金明公司向本院提交新证据：1、业委会备案表和照片各一份，证明：康泰小区二届业委会成立时间和结束时间，任期2011年6月22日-2014年6月22日三年。2、2011年8月12日业委会主任孙品昌手写委托书一份，关于新旧物业交接清单；小区建设图纸；花名册；小区业主住宅移交手续资料；中鼎公司与济安公司资质转让协议；济安公司和金明公司自治转让合同；台账账册；中鼎公司收费清单。证明：业委会及全体业主全权委托物业公司王经理跟前任物业交接，是得到业主认可和承认的。3、金明公司邮寄的快递票据两份、通知一份，证明：金明物业已经把康泰小区业委会的不配合情况和继续按照合同管理小区的通知在2013年8月20日和2013年7月17日分别邮寄给原新浦区法院卜玉霞院长和康泰新村业委会孙品昌主任，已经通过整体小区认可。4、2014年4月2日路南街道延东社区通知、江苏省物管条例（2013年5月1日）第12条、27条规定各一份，证明：延东社区有权监督和管理康泰小区业主。5、（2017）苏0706民初5552号调解书一份，证明：康泰新村业委会主任已经认可金明物业在小区服务的事实，经过法院调解已经支付2006-2015年的物业服务费、公用电费等费用。6、2011年7月25日债权转让，证明：中鼎公司和济安公司签订转让协议合法有效，在小区内张贴通知所有欠费的业主。2011年9月15日济安债权转让通知一份，证明：济安公司和中鼎公司签订的债权转让协议将全部转让给连云港金明物业服务有限公司，请业主把所有拖欠费用直接交给金明公司。7、供电公司发票一组，其中替10号楼1单元交纳的电费有2011年11月交纳18元，2012年5月交纳17元，2013年1月交纳17.45元，2013年9月交纳19.19元，2013年11月交纳20.29元。证明：代垫公共电费实际发生。被上诉人陈海霞未到庭质证，视为其放弃质证权利。经审查，本院对上诉人金明公司所举证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、金明公司是否有权承继中鼎公司和济安公司的权利收取涉案小区的物业费；2、公共水电费用是否应予以支持。关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，1、中鼎公司系涉案小区的前期物业服务公司，其于2011年6月退出涉案小区的服务工作，中鼎公司有权收取2002年9月至2011年6月之间物业费。2、济安公司与康泰业委会签订的康泰小区自治委托合同，虽然该合同未取得业主大会的同意，应认定为无效。但济安公司已实际提供了物业服务，康泰小区的业主亦实际接受了该项服务，故济安公司有权参照原收费标准收取2011年6月至2011年8月之间的物业服务费用。3、债权转让无需经过债务人的同意，债权人仅负有通知义务。本案中，中鼎公司将其收取物业费的权利转让给济安公司。济安公司又将其受让的权利以及其收取物业费的权利一并转让给金明公司，金明公司亦在2011年10月12日张贴债权转让通知书并登报公告了债权转让通知。因涉案小区的物业服务标准是固定的，各业主的房屋面积也是固定的，故转让的债权也是固定的，可以通过计算得知，因此该转让行为并不违反法律规定。一审法院未支持金明公司主张的2007年7月-2011年8月的物业费的诉求显属不当，本院依法予以纠正。4、陈海霞于2013年5月7日转让了涉案房屋，一审法院未支持金明公司主张的2013年5月-2015年1月的物业费的诉求并无不当。结合上述几点，陈海霞应支付给金明公司2007年7月至2013年4月之间的物业费3266.59元（133.33*0.35*70）。关于第二个争议焦点，二审期间，金明公司提供证据证明代垫公共电费的情况实际发生。本院经审查后认为，虽然金明公司提供的发票不连贯，但从2011年至2013年均有发生，故陈海霞应支付公共电费。关于公共电费的数额，上诉人金明公司主张520元（2007年7月-2015年1月），即每月约5.7元。从实际发生的电费来看，每2月在20元左右，1单元的各业主均应分担该笔费用，故上诉人金明公司主张的费用明显过高，本院酌定陈海霞每月应负担公共电费1元，故其应向金明公司支付公共电费70元（2007年7月至2013年4月）。综上，上诉人金明公司的部分上诉理由能够成立，本院依法予以支持，陈海霞应向金明公司支付3336.59元（3266.59+70）。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果显有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第03058号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第03058号民事判决第一项为：陈海霞于本判决生效后十日内给付连云港金明物业服务有限公司物业服务费3336.59元（2007年7月至2013年4月）。一审案件受理费50元、公告费606元，合计656元；二审案件受理费50元，公告费用303元，合计353元，均由陈海霞承担。本判决为终审判决。审　判　长　　程　晨审　判　员　　严伟晏代理审判员　　吴雪莹二〇一七年八月七日书　记　员　　杨　慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”