（2017）苏05民终5141号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-10-10

案件名称

昆山创业控股集团有限公司与吴顺林租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴顺林,昆山创业控股集团有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终5141号上诉人（原审被告）：吴顺林。被上诉人（原审原告）：昆山创业控股集团有限公司。委托诉讼代理人：袁亮，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：古国潼，江苏六典律师事务所实习律师。上诉人吴顺林因与被上诉人昆山创业控股集团有限公司（以下简称昆山创业公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴顺林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：2016年7月31日昆山市巴城镇××村通知吴顺林必须在2016年8月3日前拆除相关建筑，吴顺林也按照要求对建筑进行拆除，并将场地交付给红杨河村。因此，2016年8月3日起吴顺林已丧失场地使用权，不应再支付租赁费用、土地占用费和违约金。昆山创业公司曾向吴顺林发送律师函，并对场地使用人说场地不再租赁给吴顺林，导致吴顺林也无法向承租人收取租赁费用。昆山创业公司辩称：一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。昆山创业公司向一审法院起诉请求：昆山创业公司与吴顺林签订的《土地使用权租赁合同》于2017年1月17日解除；吴顺林立即腾空、搬离并返还租赁土地；吴顺林向昆山创业公司支付截至2017年1月17日的租金241096元及违约金（以租金241096元为基数，按照银行同期贷款利率的1.95倍，自2016年3月6日起计算至实际支付之日止）；吴顺林向昆山创业公司支付土地占用费（以15万元/年为标准，自2017年1月18日起计算至实际返还之日止）；吴顺林承担诉讼费。一审法院认定事实：昆山创业控股集团有限公司原名称为昆山市创业控股有限公司。昆山创业公司于2004年1月取得位于昆山市巴城镇红旗公路东侧，面积为8666.7平方米的土地使用权，该地号为1040101075，用途为工业用地。2004年左右，昆山创业公司将该地块的使用权出租给吴顺林，双方间隔性地签订租赁合同。该地块出租时状态为空地。吴顺林在租赁后，在该地块上搭建了钢结构房屋、吊机等设施，主要用作码头、堆场及进行其他的生产之用。2015年5月15日，昆山创业公司、吴顺林双方最后一次签订《土地使用权租赁合同》，该合同载明出租方为昆山创业公司（甲方），承租方为吴顺林（乙方）。主要内容为：1、租赁土地位于巴城镇××村，共13亩，甲方拥有使用权，乙方以现状向甲方承租，所有使用前期和使用中的有关事宜由乙方承担。2、乙方向甲方租赁该地块作货场使用，未经甲方书面形式同意不得用于其他用途，否则，甲方有权单方面解除本合同，未使用期间的租金不予退还。3、承租期为两年，从2015年3月5日至2017年3月4日止。租赁期满按国有资产管理有关规定处理。4、年租金为15万元，先付后用，第一年租金根据乙方要求在2015年9月30日之前全额付清，第二年租金在2016年3月5日之前全额付清。如乙方未能按期足额支付租金，甲方有权解除本租赁合同，乙方应当承担不低于租金总额20%的违约金。5、双方明确，乙方不得转租，如乙方转租，则按日租金3元/平方米支付违约金，并且甲方可以解除本协议，收回租赁物。乙方租赁期间如遇到该地块整块转让开发或者其他用途，甲方提前三个月通知乙方，乙方到时无条件撤出，甲方相应退还乙方已交付的未到期部分租金。6、租赁物无配套的供电、供水和排泄等基础设施，基础设施的安装和改造事项由乙方自行解决，租赁到期，对于乙方的上述安装和改造支出，甲方不作任何补偿。7、协议到期日、协议解除日或者乙方不再续租、或甲方提前通知乙方撤出期限日，乙方应同时交还上述土地使用权。逾期交出租赁物，则按租赁面积每日3元/平方米，支付逾期违约金（按日计算）。如地面仍有建筑、货物或其他物品、设施等视作乙方放弃所有权，甲方有权全权处置的权利，处置所得收益归甲方所有。8、乙方承诺，在地面上建造临时性建筑物及有关设施等，应事先征得甲方同意，租赁合同期满或合同解除归还甲方时，乙方负责恢复租赁前的地形地貌等主要特征。甲方不承担任何费用，如乙方未能在双方确认的合理期限内恢复原状，甲方可自行恢复原状，由此产生相关费用由乙方承担。9、承租方应遵守国家相关政策法规及规章，如因违反所造成的一切后果由乙方承担。签订上述租赁合同后，吴顺林仅支付了该合同期内租金4万元。2017年1月10日，昆山创业公司委托律师通过邮寄方式向吴顺林发函，该律师函载明：请承租方吴顺林于2017年1月17日前支付剩余租金26万元，且租赁期满后不再续约，请于租赁期届满前即2017年3月4日前搬离租赁土地；如逾期仍未支付租金，出租方将依据双方合同约定宣布合同解除，即双方签订的《土地使用权租赁合同》将于2017年1月17日解除，同时，出租方将委托律师向法院提起诉讼，由此将产生违约金等其他费用。该律师函于次日到达吴顺林。但吴顺林仍未能付款，昆山创业公司诉至一审法院。审理中，吴顺林主张2016年8月份政府对其使用的涉案土地上的建造物进行了拆除，并提请证人出庭作证。证人袁某陈述：我是红杨河村的村主任，2016年8月份昆山环境大整治，迎宾路北侧违章搭建、生产废颗粒等污染环境的进行了整治。2016年8月3日，对吴顺林租用的场地上彩钢瓦房进行了拆除，拆了好几个，具体几个不记得了。当时就是环境大整治，彩钢瓦进行取缔的。9月份村里以第三方名义对砖头造的房子、水泥地去评估的，拆掉了的彩钢瓦不评估了，当时也动用了铲车把他们的机器都拖走了。这个场地弄掉了一部分，还有一大部分。这个场地主要是用作码头、生产水泥盖、废颗粒、收旧货。这个场地上有部分生产停掉了，生产水泥盖的还在。昆山创业公司认为证人证言与本案无关，吴顺林认为证人证言客观真实。吴顺林主张昆山创业公司曾于2013年给他发函要求终止租赁协议给其造成损失，并提供《关于终止土地租赁的函》证实其主张，该函载明：吴顺林租赁户，由本合同于2012年6月8日与你签订的土地租赁协议一份，该协议约定于2013年6月4日到期。到期后，由于规划建设之需拟将该土地转让。为此函告拟该土地不再对外出租，请你接到本函后在30个工作日内搬迁完毕，如逾期所产生的一切后果均由你承担。吴顺林对该函真实性无异议，但认为当时也已经租期届满，昆山创业公司并没有违约。以上事实由昆山创业公司提供的土地使用权租赁合同、国有土地使用证、律师函及邮寄凭证，吴顺林提供的《关于终止土地租赁的函》、袁某的证人证言及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：昆山创业公司取得涉案土地使用权后出租给吴顺林使用，双方最后一次租赁合同签订于2015年5月15日，双方在合同中明确约定吴顺林应于2015年9月30日前支付合同项下第一年租金，应于2016年3月5日之前付清合同项下全部租金，未能按期足额支付租金，出租方有权解除合同。吴顺林在签订合同后长达两年多时间中仅仅支付4万元租金，昆山创业公司以发函方式催告后，吴顺林仍未支付，昆山创业公司主张双方租赁合同于函件中载明的2017年1月17日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。双方的租赁合同解除后，吴顺林理当将租赁土地腾空并返还给昆山创业公司。《土地使用权租赁合同》中从2015年3月5日至2017年1月17日的租金合计280416元，吴顺林已经支付4万元，尚应支付240416元。2017年1月18日起因双方租赁合同已解除但吴顺林未能将租赁土地交还昆山创业公司，吴顺林仍应参照双方约定的租金标准即15万元/年支付占有费用。关于昆山创业公司要求吴顺林按照银行同期贷款基准利率的1.95倍标准从2016年3月6日起支付违约金的主张。一审法院认为，昆山创业公司、吴顺林在合同中明确约定如吴顺林不按时支付租金，甲方解除合同后乙方应当承担不低于租金总额的20%的违约金，同时约定乙方逾期交出租赁物，按租赁面积每日3元/平方米标准支付逾期违约金。现昆山创业公司主动降低违约金标准要求按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算，同时主张从吴顺林应当支付全额租金的次日即从2016年3月6日开始计算至实际付款之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于吴顺林抗辩2016年8月份政府的环境整治行动拆迁了其设施进而不应支付租金问题。一审法院认为，昆山创业公司与吴顺林签订土地租赁合同，昆山创业公司的权利是收取租金，义务是将土地交由吴顺林使用；吴顺林的权利是使用土地，义务是支付租金。昆山创业公司已经将涉案土地交由吴顺林使用，而吴顺林迟迟未支付租金，2016年8月份拆除钢结构房屋等设施的行为并非昆山创业公司所为，昆山创业公司出租物是空地，吴顺林在2016年8月份之后直至目前也未将租赁土地返还给昆山创业公司，吴顺林主张不应支付后续租金缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于吴顺林抗辩昆山创业公司在2013年6月4日给其发送《关于终止土地租赁的函》导致损失问题，一审法院认为，本案所涉租赁合同系2015年5月15日签订，昆山创业公司依据该合同要求与吴顺林解除合同支付租金，吴顺林所述的《关于终止土地租赁的函》与本案没有关联性。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、昆山创业控股集团有限公司与吴顺林于2015年5月15日签订的《土地使用权租赁合同》于2017年1月17日解除。二、吴顺林于判决生效后十五日内支付昆山创业控股集团有限公司土地租金240416元并偿付违约金（计算方式：以240416元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍从2016年3月6日计算至实际支付之日止）。三、吴顺林于判决生效后十五日内腾空位于昆山市巴城镇红旗公路东侧的13亩土地（该土地使用权人为昆山创业控股集团有限公司、地号为1040101075），将该地上物搬离并将该土地返还给昆山创业控股集团有限公司。四、吴顺林于判决生效后十五日内支付昆山创业控股集团有限公司土地占用费（计算标准：以15万元/年标准从2017年1月18日计算至实际返还土地之日止）。案件受理费5800元，减半收取2900元，由吴顺林负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，吴顺林提交照片两张，证明涉案的土地上建筑物已经被拆除。昆山创业公司质证认为：对照片的真实性无法确认，即使真实，租赁物上建筑物或其他构筑物被拆除并不代表租赁物灭失，不影响吴顺林依据租赁合同支付租金的义务。本院认为：吴顺林上诉称其已在2016年8月3日前将场地交还，但是其所提交的照片并不能证明该主张，吴顺林也未提交其将场地交还给昆山创业公司的手续。吴顺林在一审申请出庭作证的证人袁某陈述2016年8、9月后场地上有部分生产停掉了，有些还在做，也与吴顺林的上述主张相矛盾。吴顺林是否能向其承租人收取租赁费用与其向昆山创业公司支付租金及占有使用费没有关联。因此，吴顺林主张不应支付租金和占有使用费的理由均不能成立，一审法院判决其支付计算至2017年1月17的租金以及至实际返还之日止的土地占有使用费并无不当，应予维持。综上，吴顺林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人吴顺林担。本判决为终审判决。审判长　　王稚群审判员　　杨　兵审判员　　沈维佳二〇一七年八月七日书记员　　陆晓婷来源：百度“”