（2017）辽02民终4356号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-12-06

案件名称

孙晓艳与大连颐和物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙晓艳,大连颐和物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终4356号上诉人（原审被告）：孙晓艳，女，汉族，1972年4月28日生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：于理善，系被上诉人父亲，男，汉族，1944年12月13日生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：牛昌江，辽宁岭岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连颐和物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区不老街***号*层。法定代表人：郭汝宸，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学龙，男，汉族，该公司员工，1989年7月9日生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王熳，女，汉族，该公司员工，1989年12月28日生，住吉林省辉南县。上诉人孙晓艳因与被上诉人大连颐和物业管理有限公司（以下简称颐和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙晓艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、《前期物业服务合同》对上诉人没有约束力，被上诉人未能提供其具有物业资格和收费资格的相关证据，亦未提交其已经提供服务的相关证据，上诉人不认可被上诉人已经提供了达到合同标准的物业服务。案涉小区环境差，主要表现在保安岗亭没有保安、地下车库地面破损严重、亮灯率不足70%、绿化率不足65%、卫生脏乱差、监控摄像头多处损坏、没有配套室内活动场馆、物业用房设施严重不足。2、一审采信的被上诉人提交的物业服务企业资格证书系被上诉人伪造的，该份证据不应被采信。3、一审适用《物业管理条例》第二十条是错误的，因为被上诉人虽然名称叫物业公司，但没有物业资格证书，没有物业收费证书，不是法律意义上的物业服务公司。因此，不应适用该条款。颐和物业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，服从一审判决。主要理由为：被上诉人与大连大和中盛房地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，且上诉人在该协议所附临时管理规约及承诺上签字，上诉人应受该前期物业管理服务协议的约束。被上诉人在合同履行过程中，依约向上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人应依约给付尚欠的物业管理费。颐和物业公司向一审法院起诉请求：孙晓艳给付2015年4月至2016年10月物业费7325.64元及违约金11456.73元。一审法院认定事实：孙晓艳系大连市沙河口区星文园9号1-5-1房屋的业主，房屋建筑面积110.16平方米。2010年8月28日，颐和物业公司与大连大和中盛房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定：由颐和物业公司为颐和星海提供前期物业管理服务，物业类型为住宅物业，座落位置为大连市沙河口区星文园，建筑面积为33万平方米。物业管理区域范围为南至中山路，西至连山街，东和北与山相连。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅、高层住宅为3.5元/月?平方米。每位业主应在办理入住手续时预交3-12个月的物业服务费作为首期物业服务费。以后的物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月5日前向颐和物业公司交纳当期的物业管理服务费，在下一季度首月1日以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠交总额的5‰的标准向颐和物业公司支付违约金。本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，颐和物业公司按照合同约定为颐和星海小区提供了物业服务。2012年5月，颐和物业公司向大连市沙河口区物业办提出关于物业管理服务项目备案的申请。2013年4月20日，孙晓艳（乙方）与大连大和中盛房地产有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，甲方有权委托物业服务企业对本物业实施前期物业服务。有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业服务企业，乙方不得有异议。物业管理服务费用多层住宅、高层住宅按建筑面积每月每平方米3.5元，每季度首月5日前交纳。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。同时，大连大和中盛房地产有限公司向孙晓艳发出《临时管理规约》。同日，孙晓艳作出承诺。内容为：”本人是颐和星海（小区名称）A6-5-1（楼号、房号）的买受人，已经充分了解《颐和星海前期物业服务合同》、《颐和星海前期物业服务协议》，已经详细阅读并承诺遵守《颐和星海临时管理规约》。”同日，孙晓艳接收大连星文园9号1-5-1号房屋。2016年9月5日，颐和物业公司颐和星海物业服务中心向孙晓艳发出《物业费催缴通知单》，通知孙晓艳于2016年9月28日前到物业服务中心付清2015年4月1日到2016年9月30日物业管理费6940.08元，并将该通知张贴在孙晓艳入户门上。2016年11月9日，辽宁金石律师事务所通过EMS特快专递向孙晓艳发出律师函，函告其自收到律师函后7日内向颐和物业公司交纳2015年4月至2016年10月31日的物业费7325.64元、违约金11456.73元。若未按时履行交款义务，将代理委托人起诉至法院。另查，2016年4月20日，颐和物业公司取得《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理活动时间为2009年8月28日，资质等级为三级，本证有效期至2018年4月20日。一审庭审中，孙晓艳自认没有交纳2015年4月至2016年10月的物业费。一审法院认为，颐和物业公司与大连大和中盛房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对颐和物业公司及全体业主具有约束力。本案颐和物业公司为孙晓艳所在小区提供了物业服务，孙晓艳应按合同约定履行交费义务，故对颐和物业公司要求孙晓艳给付物业费的主张，一审法院予以支持。孙晓艳应当按合同约定的物业费标准（即建筑面积3.50元/月?平方米）向颐和物业公司交纳2015年4月至2016年10月期间的物业费7325.64元（110.16平方米×3.5元/月?平方米×19个月）。关于颐和物业公司要求孙晓艳给付违约金的主张，因孙晓艳未交纳物业费系与颐和物业公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于颐和物业公司的该项主张一审法院不予支持。关于孙晓艳称颐和物业公司没有收费许可、企业资质未年检等问题，因收费许可、企业资质属行政部门管理范畴，孙晓艳对此有异议可到相关部门另行告诉，但以此为由拒绝交纳物业费缺乏事实和法律依据，故对孙晓艳该抗辩意见一审法院不予采信。关于孙晓艳称物业服务未达标的问题，因颐和物业公司的服务对象为广大业主，并非孙晓艳一人，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量。一审庭审中，孙晓艳称就景观墙大理石条脱落向颐和物业公司报修过，颐和物业公司认可并已修复。同时，颐和物业公司也表示针对业主反映的问题及时协调解决，不断提高服务质量，故孙晓艳以此拒绝交纳物业服务费，显系不妥。颐和物业公司与孙晓艳应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、孙晓艳于一审判决生效之日起10日内给付大连颐和物业管理有限公司2015年4月至2016年10月物业费7325.64元；二、驳回大连颐和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费270元（颐和物业公司已预付），由颐和物业公司负担165元，孙晓艳负担105元，给付时间同上。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2010年8月28日，被上诉人与大连大和中盛房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定被上诉人对上诉人购买的案涉星文园房屋所在小区进行前期物业管理。上述《前期物业服务合同》是房屋开发公司在案涉小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下与被上诉人签订的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《前期物业服务合同》合法有效，对上诉人具有约束力。因被上诉人对案涉小区进行了物业服务，上诉人作为案涉小区业主接受了服务，双方之间成立物业服务合同关系。被上诉人应依约提供物业服务，上诉人应按约定交纳物业费。故上诉人以被上诉人无收费许可和物业服务企业资质为由拒绝交纳讼争物业费，于法无据，本院不予支持。关于物业服务是否到位的问题。上诉人主张被上诉人提供的物业服务不符合约定，所以无权主张物业费。被上诉人作为物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。上诉人主张被上诉人提供的物业服务未达到合同约定，并以此拒绝交纳物业费，但该行为影响了已经交纳物业费的其他业主的权益，故，上诉人此节理由，本院不予采信。综上所述，上诉人孙晓艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人孙晓艳负担。本判决为终审判决。审判长于长浩审判员王迪审判员崔耀天二○一七年八月七日书记员黄月妍 来自