（2017）苏03民终3279号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-14
案件名称
胡维维与胡娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡娟,胡维维
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3279号上诉人（原审被告）:胡娟，女，1979年2月18日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）:胡维维，女，1991年12月19日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张晓芝，江苏淮海明镜律师事务所律师。上诉人胡娟因与被上诉人胡维维房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡娟上诉请求：撤销徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初382号民事判决，依法改判驳回胡维维的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的协议约定的租赁期间是2016年1月10日至2017年1月9日，可是被上诉人在未��上诉人同意的情况下，擅自从2016年9月至12月关门停业，上诉人多次联系被上诉人均联系不上，导致上诉人无从知晓出租房屋的状态。二、双方的合同第十条约定上诉人收回房屋或被上诉人退还房屋均需要提前二个月通知对方并取得对方的同意，否则承担赔偿1000元的违约责任，被上诉人没有提前二个月通知上诉人退还房屋，上诉人有权在合同约定的期限收回房屋。三、一审法院认定上诉人12月中旬收回房屋无事实依据，扣减相应租金也无事实依据。被上诉人胡维维答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回胡娟的上诉，维持原判。胡维维向一审法院起诉请求判令：1、解除胡维维与胡娟签订的门面房租赁合同；2、胡娟返还租金1500元；3、胡娟返还租房押金1000元及违约金1000元。事实和理由：2016年1月10日，胡维维与胡娟双签订了一份门面房租赁合同，合同约定胡娟将位于铜山区文沃社区危楼改造1-3号（步行街西一街）的房屋出租给胡维维用于经营，租赁期限为2016年1月10日至2017年1月7日，租金每月为1000元，支付方式为一次性交清一年房租。合同签订后，胡维维按约定支付了一年房租12000元，交付押金1000元，并将租用房屋用于经营快餐生意。2016年9月，胡维维因学校有事暂停经营，并将所租门面房锁上。同年12月，胡维维返回后发现所租门面房门锁被撬，并由胡娟将其另租他人用于经营彩票。后经胡维维多次与胡娟交涉未果，遂诉至法院。原审法院经审理查明：2016年1月10日，胡维维与胡娟签订《门面房租赁合同》一份，合同约定：胡娟为出租人（甲方），胡维维为承租人（乙方）。胡娟将坐落于铜山区文沃社区危楼改造1-3号（步行街西一街）的房屋租赁给胡维维作餐饮使用，���期为2016年1月10日至2017年1月9日，年租金为12000元，胡维维应于2016年1月11日前一次性付清当年租金。该合同后第四条约定，房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付1000元押金，合同期满押金退回。同时该合同第十一条约定，租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前二个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前二个月书面通知甲方，并取得甲方同意。如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金1000元，并赔偿不足部分损失；如乙方违约不得要求退还押金，并赔偿不足部分损失。上述合同签订后，胡维维向胡娟支付了一年房租12000元，交付押金1000元，并将所租房屋用于经营快餐生意。2016年9月，胡维维暂停经营，并将该门面房锁上。2016年12月，胡维维返回时，该涉案房屋已被胡娟重新装修，用于经���彩票。原审法院经审理后认为：胡维维与胡娟签订的《门面房租赁合同》是双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务，享有权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，胡娟在未取得胡维维的同意下，擅自将胡娟所租房屋进行装修，并用于彩票经营，构成根本违约，且双方合同已无实际履行的可能，故对胡维维要求解除双方签订的《门面房租赁合同》、退还押金1000元并赔偿违约金1000元的诉讼请求予以支持。关于返还房屋租金1500元，因双方约定涉案门面房租金为每月1000元，租期至2017月1月9日，胡娟于2016年12月中旬左右占用该门面房，占用天数约为20天，相应返还租金为667元（20天÷30天×1000元/月），故对于胡维维要求胡娟支付房屋租金超过667元的部分，不予支持。胡娟以联系不上胡维维作为抗辩理由,缺乏法律依据，不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除胡维维与胡娟签订的《门面房租赁合同》；二、胡娟于判决生效后十日内向原告胡维维返还房租667元、租房押金1000元，并支付违约金1000元，共计2667元；三、驳回胡维维的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：上诉人胡娟是否应向被上诉人胡维维返还租金667元、租房押金1000元并支付违约金1000元。本院认为：胡娟与胡维维签订的租赁合同约定的租赁期间为2016年1月10日至2017年1月9日，并约定收回房屋或退还房屋需要提前二个月通知对方并取得对方的同意，如胡娟违约，除退还押金外另赔偿违约金1000元，并赔偿不足部分损失；如胡维维违约，不得要求退还押金，并赔偿不足部分损失。2016年12月，胡娟在房屋租赁期间未经胡维维同意将租赁房屋收回并进行装修用于经营彩票，其行为构成违约，应当按合同约定返还押金1000元，退还未到期的租金667元及支付违约金1000元。胡娟上诉认为胡维维于2016年9月暂停经营导致其对出租房屋的状态无从知晓，故其有权收回租赁房屋，并不构成违约，对此，本院认为，双方在租赁合同中明确约定租赁期间为2016年1月10日至2017年1月9日，胡维维于2016年9月因故停止使用租赁房屋进行经营，是其对自己权利的处分，并不构成违约，也不能成为胡娟于2016年12月收回房屋的理由，故对胡娟的该项上诉主张，不予支持。胡娟上诉还认为原审法院认定其于2016年12月中旬收回房屋并退还20天的租金无事实依据，对此，本院认为，胡娟陈述其于2016年12月底收回房屋，胡维维陈述胡娟于2016年12月中旬收回房屋，由于胡娟在租赁期间未经胡维维同意收回房屋，且其未提供证据证明房屋的房屋的收回时间，故原审法院根据胡娟将租赁房屋装修后于2016年12月底进行彩票经营及胡维维的陈述，确定胡娟收回租赁房屋的时间为2016年12月中旬，并认定胡娟应退还20天的房租，并无不当。综上，上诉人胡娟的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯昭玖审 判 员 郭 宏代理审判员 张 涛二〇一七年八月七日书 记 员 董硕园 关注公众号“”