（2017）渝0120民初3023号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-08
案件名称
中冶建工集团重庆物业管理有限公司与刘洋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市璧山区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中冶建工集团重庆物业管理有限公司,刘洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《重庆市物业管理条例（2009年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0120民初3023号原告：中冶建工集团重庆物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村6号1栋，统一社会信用代码91500107709484815R。法定代表人：邓涛，执行董事。委托诉讼代理人：张波，男，生于1986年6月2日，汉族，公司员工、住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：赵兴楠，女，生于1988年6月21日，汉族，公司员工，住重庆市大渡口区。被告：刘洋，男，生于1979年8月25日，汉族，住重庆市璧山区。原告中冶建工集团重庆物业管理有限公司（以下简称中冶建工物管公司）与被告刘洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序（小额诉讼），因双方争议较大，后转入简易程序（非小额诉讼）进行审理。原告中冶建工物管公司的委托诉讼代理人张波、赵兴楠，被告刘洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中冶建工物管公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业服务费3202.2元、公摊费270元、违约金4034.8元，合计7507元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所服务的黛山壹品小区5-5-5号业主，房屋建筑面积79.07平方米。从2014年3月31日起，被告入住小区，与原告签订了《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等。约定小区物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，业主应在每月10日前将当月物业管理费全额缴清，逾期将按日加收应缴纳费用的千分之三的违约金。原告按约定为被告小区提供了物业服务，但被告拖欠从2015年1月至2017年3月物业费、公摊费。经多次催收未果，其行为已构成违约。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律法规之规定，诉至法院，请求判令前述诉讼请求。被告刘洋辩称，原告所定物业费不合符收费标准。2015年9月以前，小区绿化、道路、基础设施、设备共完成五分之一，且大门也未完善，直到2015年9月后，基础建设才陆续完成一部分。双方所签订的《前期物业合同》已在2016年9月到期，到期后的物业费，物管公司无权收取。物业服务事项不到位，设施设备不达标，违反了物业服务合同。公用能源消耗分摊费用未向业主进行详细公布。物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用公用部位、共用设施、设备经营广告、摆摊搞自营，收取的广告费、摆摊费、自营费应据实向业主公布，归全体业主共有。小区管理不善，相关承诺未落实。被告的车辆停放在车库被撞伤、刮坏，房屋在保修期内严重漏水，这些问题都没有得到物业公司的妥善解决。基于以上事实，原告单方违约，还要求被告继续履行合同是不合情、不合理、不合法的，且被告要求原告作出相应的损失赔偿和承担违约责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，或依法不支付滞纳金，要求原告对车辆的损坏，住房保修问题及物业服务的众多问题作出赔偿。经审理查明，被告刘洋系中冶黛山壹品小区5-5-5号房屋的业主，房屋建筑面积119.74平方米，签订有《临时管理规约》、《前期物业服务合同》。2014年3月25日被告刘洋接房，于2014年3月30日开始装修，前期物业管理企业即本案原告中冶建工物管公司。《前期物业服务合同》约定:小区物业管理费高层按建筑面积每月每平方米1.5元计算，公用能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。甲方（业主）应于通知接房之日起缴纳物业服务费用。物业服务费用依照房屋建筑面积按月计收，业主应在每月10日前将当月物业管理费全额缴清，逾期将按日加收应缴纳费用的千分之三的违约金。原告按约定为被告小区提供了物业服务，但被告拖欠2015年1月至2017年3月物业费1436.8元。原告主张被告按每月10元的标准支付公摊费共计270元，但未提供相应依据。原告中冶建工物管公司的前期物业服务合同期限为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。至本案法庭辩论终结前，黛山壹品小区业主、业主大会未选聘新的物业服务企业，未成立业委会。原告中冶建工物管公司继续为小区提供物业服务。原告认可在物业服务过程中可能存在瑕疵，愿意与业主进行沟通协调，提高服务质量。上述事实，有原、被告的陈述，公司变更登记信息、营业执照、组织机构代码证、资质证书，前期物业服务协议及业主临时公约，接房流程表，装修申请表，装修管理服务协议，物业在管证明，物业公司诚信记录证明，前期物业服务合同备案证明，物业公司提供的服务记录证明，欠费记录及明细表，（2017）渝0120民初3017号民事判决书等证据，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案中双方争议的焦点是被告应否向原告承担支付物业服务费的民事责任。物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，通过对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，向业主所收取的费用，物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业收费并不是物业服务企业的收入，其中很大的一部分是用于小区公共部分的维修、养护和消耗。物业服务主要是物业服务企业对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。而小区部分工程及相应区域绿化未完工，以及被告刘洋的房屋在保修期内漏水等问题，涉及被告刘洋与房屋建设方中冶建工集团重庆房地产有限公司基于房屋买卖合同的合同权利义务，是另一法律关系，不能成为业主拒交物业服务费的依据。根据前期物业服务合同“物管公司不承担对业主及使用人的人身、财产的保管保险义务”的规定，被告以自己停放在车库的车辆被撞坏、刮花为由拒交物业服务费于法无据。对于被告刘洋辩称的车辆被刮花、撞坏，物业公司无法调取监控，物业公司占用公共区域，随便在小区设置广告，电梯的广告费收入没有向业主公告的意见，因被告未提供相应依据，原告亦不认可，本院不予采信。对于刘洋辩称的原告服务期限届满，前期物业服务合同终止后物业公司未将业主资料移交给相关单位而拒交物业服务费的意见，因前期物业服务合同期限届满后，小区未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而由前期物业服务企业在小区内继续进行物业服务，从而形成事实物业服务状态，根据合同一方当事人以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，视为合同关系的实际成立，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务。被告辩称的自己的车辆被擦挂无法调取监控，物管公司也没有妥善解决，但属于原告认可的因为开发商的原因小区监控有死角，清洁服务存在瑕疵。但房屋建设方的原因和物业服务的瑕疵不能成为业主拒交物业费的依据。综上，被告刘洋拒交物业费的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告刘洋从2015年1月至2017年3月的物业费应为3202.34元，原告自愿主张3202.2元，本院予以认可。由于原告未提供依据证据被告从接房之日起应按每月10元的标准计付公摊费，以及原告在物业服务中存在的瑕疵，本院对其要求被告支付公摊费270元和违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十二条第二款，《重庆市物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘洋于本判决生效后十日内支付原告中冶建工集团重庆物业管理有限公司物业服务费3202.2元。二、驳回原告的其他诉讼请示。案件受理费25元，由被告刘洋负担。（此款原告中冶建工集团物业管理有限公司已垫交，被告刘洋在履行案款义务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，从法律文书规定的履行期限的最后一日起算。代理审判员 黄同楠二〇一七年八月七日书 记 员 曾 燕 来源：百度搜索“”