（2017）豫96民终610号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-07
案件名称
河南省太行伟业房地产开发有限公司、樊庆丰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省济源中级人民法院
所属地区
河南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南省太行伟业房地产开发有限公司,樊庆丰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫96民终610号上诉人（原审被告）：河南省太行伟业房地产开发有限公司，住所地：济源市济水街道办事处文昌南路99号，统一社会信用代码：914190017736595445。法定代表人：赵向旗，该公司董事长。委托诉讼代理人：史长江，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊庆丰，男，1976年7月14日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：任文刚，河南俊卿律师事务所律师。上诉人河南省太行伟业房地产开发有限公司（以下简称太行伟业公司）与被上诉人樊庆丰房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2013）济民二初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太行伟业公司的委托诉讼代理人史长江、被上诉人樊庆丰的委托诉讼代理人任文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太行伟业公司上诉请求：改判太行伟业公司不支付樊庆丰违约金30483元。事实与理由：一、2010年2月25日，太行伟业公司与樊庆丰签订商品房买卖合同属实，但合同上的交房时间早于合同签订时间，不能作为认定交付房屋时间的依据，但一审以合同签订的第二天作为应当交付房屋的时间没有事实依据。因为合同法规定没有履约时间约定，当事人应当在合理时间内履行合同义务。对于商品房这样一个大件商品，仅预留一天的履行期，明显不是合理时间。二、一审以樊庆丰自己认可的2013年3月31日作为交付时间欠妥，该时间系樊庆丰所称的入住时间，太行伟业公司向樊庆丰及其他所有买房户销售的都是毛坯房，并没有装修，仅仅是通水、通电，樊庆丰不装修就入住明显不合理。三、一审中樊庆丰作了不实陈述，隐瞒了与案件有关的重要证据。本案中交付房屋的所有手续都是由物业公司管理，物业公司由于亏损进行了更换，故太行伟业公司不能提供更多的证据，樊庆丰也不能提供其装修的时间、水电费的交纳时间等反映樊庆丰入住时间的证据。被上诉人樊庆丰辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。太行伟业公司的上诉请求不能成立。双方签订的合同系真实意思表示，樊庆丰当时是先交钱，后签订合同，签订合同的时间在后不能否认樊庆丰先交房款的事实。樊庆丰在一审中认可交房时间是2013年3月31日，太行伟业公司对该时间不予认可，应提供其交房的手续予以反驳，该举证责任在太行伟业公司。综上，请求驳回上诉，维持原判。樊庆丰向一审法院起诉请求：判令太行伟业公司支付其违约金50000元。一审法院认定事实：2010年2月25日，太行伟业公司与樊庆丰签订了一份商品房买卖合同。合同约定：樊庆丰购买太行伟业公司开发的滨河花园小区5号楼东1单元801室住房一套，建筑面积143.9平方米，单价为1876元，房款为270000元。付款方式为一次性付款。樊庆丰逾期付款的违约责任：（1）逾期在20日之内，自本合同规定的应付期限第二天至实际全额支付应付款之日止，樊庆丰按日向太行伟业公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，太行伟业公司有权解除合同。太行伟业公司解除合同的，樊庆丰按累计应付款的3%向太行伟业公司支付违约金。樊庆丰愿意继续履行合同的，经太行伟业公司同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，樊庆丰按日向太行伟业公司支付逾期应付款万分之五的违约金。交付期限：太行伟业公司应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付樊庆丰使用：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。太行伟业公司逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过20日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，太行伟业公司按日向樊庆丰支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，樊庆丰有权解除合同。樊庆丰解除合同的，太行伟业公司应当自樊庆丰解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按樊庆丰累计已付款的3%向樊庆丰支付违约金。樊庆丰要求履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，太行伟业公司按日向樊庆丰支付已交房款万分之五的违约金。交接：商品房达到交付条件后，太行伟业公司应当书面通知樊庆丰办理交付手续。双方进行验收交接时，太行伟业公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，太行伟业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，太行伟业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，樊庆丰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由太行伟业公司承担。合同第六条载明：已付清房款。庭审中太行伟业公司称签订合同当日，其已经向樊庆丰进行了房屋交付，但未能按照合同约定提供房屋交接单等证据，也未能够提供樊庆丰缴纳水费、电费等有关证据。樊庆丰称合同签订后，因太行伟业公司开始动工修建小区出入口，致使小区大门变窄，樊庆丰等部分业主信访，太行伟业公司未交付房屋，后其于2013年3月31日入住该房屋。庭审中，太行伟业公司认为其与樊庆丰签订合同时约定的违约金较高，不符合法律规定，请求予以减少。另外樊庆丰要求太行伟业公司协助其办理房产证，太行伟业公司表示同意。2011年1月18日，济源市住房和城乡建设局给济源市信访局出具的“关于滨河花园小区信访件的回复”中载明：滨河花园小区建成后，因小区北出入口长期无人值守，时常发生盗窃、丢失财物等现象。为响应广大业主的要求，太行伟业公司于2010年5月开始动工修建小区出入口。由于小区部分业主阻扰，致使已开挖的坑槽长期停工。2010年8月2日，市政府为预防小区出入口西侧5号楼高层建筑的质量安全问题，召集人防办、住建局、城管局、济水办事处、太行伟业公司等有关领导参加，现场办公。会议要求：1、人防办尽快拿出设计方案，一并解决人防通道及小区出入口。2、由太行伟业公司负责协调解决业主代表提出的补偿要求。3、在雨季期间必须确保周边建筑的安全，抓紧施工。会后，经人防办同意，太行伟业公司委托河南省人防设计院设计出符合规划要求的方案准备施工，并与小区业主代表签订小区出入口建设协议，现小区北出入口工程完工，已经投入使用。一审法院认为：2010年2月25日，樊庆丰、太行伟业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，系有效合同，该院予以确认。根据合同载明，双方签订合同时樊庆丰已经交清全部房款270000元，双方对此均无异议，该院予以确认。本案的焦点问题是太行伟业公司何时交付房屋。太行伟业公司辩称签订合同当日，其已经向樊庆丰进行了房屋交付，但未能按照合同约定提供房屋交接单等证据，也未能够提供樊庆丰缴纳水费、电费等有关证据，根据“谁主张，谁举证”的原则，太行伟业公司对此应当承担举证不能的责任，对太行伟业公司的辩称理由，该院不予支持。故应以樊庆丰认可的入住时间2013年3月31日为交付时间。樊庆丰诉称太行伟业公司应当按照合同约定支付每日万分之五的违约金。太行伟业公司则认为该违约金过高，请求依法减少。根据《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，请求予以减少。诉讼中，樊庆丰又没有就其损失提供证据加以证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，结合我市房地产市场行情，同期签订房屋买卖合同约定的违约金比例以及本案实际情况，认定樊庆丰、太行伟业公司约定违约金数额过高，应予酌减，太行伟业公司应当按照合同约定支付每日万分之一的违约金。按照该比例计算，樊庆丰的房款为270000元，故太行伟业公司应支付樊庆丰从2010年2月26日至2013年3月31日之间的违约金为30483元（270000×0.0001×1129﹦30483）。樊庆丰诉称太行伟业公司应支付擅自将门口道路变窄的违约金10000元，但是合同中关于“太行伟业公司关于基础设施、公共配套建筑正常进行的承诺”中双方没有约定违约金，且根据济源市住房和城乡建设局出具的“关于滨河花园小区信访件的回复”内容，可以证明太行伟业公司已经与小区业主代表签订小区出入口建设协议，小区北出入口工程完工，已经投入使用，故对樊庆丰的该项诉讼请求，原审法院不予支持。樊庆丰要求太行伟业公司协助其办理房产证，太行伟业公司同意，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、河南省太行伟业房地产开发有限公司在该判决生效后十日内支付樊庆丰违约金30483元；二、河南省太行伟业房地产开发有限公司在该判决生效后三十日内协助樊庆丰办理滨河花园小区5号楼1单元801室住房的房产证；三、驳回樊庆丰的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明樊庆丰称其于2013年3月31日入住房屋有误，樊庆丰仅称2013年3月31日系太行伟业公司的交房时间；其余查明的案件事实与一审法院一致。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定，太行伟业公司应在2009年12月31日之前交付房屋，该合同的签订时间为2010年2月25日，双方约定的交房时间早于合同签订的时间，故约定的交房时间事实上无法履行。樊庆丰在签订合同时已交清房款，太行伟业公司一审辩称其于签订合同当天交付了房屋，故可以说明签订合同时太行伟业公司具备了交付房屋的条件，综合以上情况，原审认定签订合同的次日为太行伟业公司应交付房屋的时间并无不妥。关于太行伟业公司交房时间的认定，一审庭审中樊庆丰称太行伟业公司向其交付房屋的时间是2013年3月31日，其签有书面的交房手续，二审期间樊庆丰对该事实又予以确认，原审判决认定樊庆丰于2013年3月31日入住房屋不当，予以纠正。太行伟业公司作为负有交房义务的一方未举证证明其向樊庆丰交付房屋的时间，故原审法院以樊庆丰认可的交房时间作为实际交付时间并无不当。综上所述，太行伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由上诉人河南省太行伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王汉洲审判员 赵旭安审判员 林慧慧二〇一七年八月七日书记员 张二鑫 搜索“”