（2016）粤1302民初9161号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-12-28
案件名称
惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组等与惠阳忠兴实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组,惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组,惠阳忠兴实业有限公司,刘松发,郭明,李新平,惠城区荣安消防器材经营部,王锦波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初9161号原告（反诉被告）：惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组，住所地：惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组。负责人：李定斌。原告（反诉被告）：惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组，住所地：惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组。负责人：李荣华。上述两原告共同委托代理人：李弘、施亚辉，广东源辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠阳忠兴实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水下土湖高尔夫路28号。法定代表人：林梅桂。委托代理人：刘雅波，广东直信律师事务所律师。委托代理人：徐稳，广东稳健律师事务所律师。第三人：刘松发，男，汉族，1988年8月26日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：刘建均，男，汉族，1962年6月26日出生，住址：广东省揭西县，系刘松发父亲。委托代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。第三人：郭明，男，汉族，1965年9月28日出生，住址：广东省揭东县。第三人：李新平，男，汉族，1957年3月13日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：惠城区荣安消防器材经营部，住所地：惠州市河南岸南岸路85号首层3号商场，经营者：郭少榕，女，汉族，1967年9月29日出生，公民身份号码：4405241967********，住址：惠州市惠城区园蓬街7号雅庭居2栋2梯201房。第三人：王锦波，男，汉族，1969年2月26日出生，住址同上，系郭少榕丈夫。上述两个第三人的共同委托代理人：孙可琴，广东东维律师事务所律师。原告惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组诉被告惠阳忠兴实业有限公司、第三人刘松发、郭明、惠城区荣安消防器材经营部、王锦波屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告惠阳忠兴实业有限公司、第三人刘松发提起反诉，本院予以受理并进行合理审理，并依法追加李新平作为本案第三人参加诉讼。后惠城区荣安消防器材经营部、王锦波请求以第三人身份参加诉讼并提出反诉，本院予以准许。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组诉称，2012年3月23日，原告与被告签订了《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》，约定:被告租赁两原告的一栋楼房,租赁期限为11年，装修期限一年，从2012年5月1日起至2024年4月30日止，租金总计为7500000元，包括建设该楼房欠的工程款4800000元，消防工程款600000元，防雷工程款100000元，以及被告完善工程款2000000元，支付方式为在合同生效一年内，被告负责清偿完因建设该楼房欠的工程款4800000元，此款项先有郭明、刘松发垫资，被告同郭明、刘松发签订了还款计划，如果一年内被告没有付清该款可以终止本合同，并且被告已经支付的款项不予退回。合同签订后至今，被告只是支付了少量的工程款(约1000000元)，大部分工程款没有支付，按还款计划，至2013年4月30日被告应当还清全部工程款，事实是被告只履行了少量合同义务，严重地违反了合同约定，致使不能达到合同目的，两原告虽然多次催促被告履行全部支付完480000元拖欠工程款的义务，但被告置之不理。根据租赁合同第三条第一款、第十一条以及《合同法》第九十四条、第一百一十三的规定，被告与两原告签订合同后，不但没有按合同约定将厂房装修完毕及加建第3.5层，并且还擅自将原工程准备加建所安装的钢筋锯掉，且被告未经原告同意，擅自将楼板挖空安装购物商场滚梯，改变了整个厂房的主体结构，致使无法恢复到原工程的安全状态，造成两原告的巨大损失。因此，为维护原告的权益，特向法院起诉，请求判决如下：1、解除原被告之间于2012年3月23日签订的《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》；2、被告立即交回原被告合同所涉及的厂房及设施；3、被告赔偿两原告的损失共计1500000元（包括主体工程破坏损失1000000元和其他损失500000元；4、全部诉讼费用由被告承担。庭审时，原告补充事实，称在原一审判决中提及的村民会议决议书形成于2013年底，是在被告已经不缴纳租金构成根本违约，原一审庭审后产生的。被告惠阳忠兴实业有限公司辩称，1、原告解除《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》的理由不能成立。意见如下：（1）、原告解除租赁合同没有履行通知义务，原告起诉前没有将解除合同的意思表示通知被告，不符合《合同法》关于解除合同的程序性规定；2、2012年4月1日，原告委托被告将480万元支付给第三人刘松发，原告与刘松发签名盖章，委托书不符合委托的法律特征。委托市单务法律行为，只有委托事项、授权和委托人的盖章，而被告提交的证据三的委托书，是原告与刘松发三方共同签章后交给被告的“委托书”，是双务法律行。被告向第三人出具《欠条》，本质上是以租金抵扣工程款的债权转让，这是对租赁合同第三条第1款租金支付方式约定的变更。根据《合同法》第八十条第二款的规定，原告指令被告将租金交付第三人之日起，债权的实现和债务的清偿，将在第三人和原告之间发生，与被告无关。（2）、被告履行债务不能是由原告以及第三人造成的。委托书没有明确的第三人账户，被告无法支付租金；从2012年4月1日起至2013年6月5日止，第三人没有向被告交涉租金支付方式，也没有催告被告支付租金；因《欠条》的债权人主体是第三人刘松发、郭明，被告向刘松发支付还要取得郭明的同意，《欠条》出具后，郭明没有向被告提出租金支付方式的建议或看法，被告至今没有见到郭明，无法征询意见。（3）、《租赁合同》第四条第8款约定“租赁年限内甲方不得终止本合同…….”原告应按约继续履行合同。而《租赁合同》第三条第1款关于“如果没有付清款可以中止本合同，乙方支付的工程款不予退回”的约定，与《租赁合同》第四条第8款的约定相对应，“可以终止本合同”的主体是被告。2、被告装修租赁房屋，使租赁场所符合商业用途，在租赁房屋内按照商场购物滚梯是商场的配套设施，完全符合双方的约定，原告要求被告赔偿的请求没有事实依据。被告装修租赁房屋有一年的时间，将第一层楼板板面挖空90平方米用于加装商场购物滚梯的行为是得到原告的认可，从挖空楼板到安装滚梯、到商场营业、再到原告起诉，时间跨度有1年3个月，在此期间，原告没有提出任何异议。安装滚梯装修工程师经过惠阳市建筑设计研究院及有国家二级注册结构工程师的精心计算与设计，这是具有专业资质机构和具有专业资质的工程技术人员的专业劳动成果，该设计已经过新上小组加盖公章确认，事实清楚。被告已经按交易习惯将165万元租金支付给原告的法定代表人李新平，只是基于原告和第三人的原因而无法继续支付剩余的租金。原告的起诉主体错位、事实不清，应全部予以驳回。第三人刘松发述称，原告与被告之间争议的法律关系如何都不能成为原告与被告拒付工程款的理由，依据生效的租赁合同的约定，本案被告应当向本案实际施工人第三人刘松发支付工程款480万元，且原告为涉案工程项目的所有权人，原被告之间存在委托代建关系，原告为涉案工程项目的实际受益人，原被告应向第三人刘松发支付工程款。第三人李新平述称：按照原租赁合同的约定支付就行了。第三人惠城区荣安消防器材经营部、王锦波述称：原被告之间表面上争议的是租赁合同纠纷，但实际上是对原建筑工程以公开招标的形式的新型租赁合同纠纷，在原有纠纷中，原审拖欠我方的款项已经在新的合同中进行了转换，原被告对拖欠我方的款项应履行支付的义务。反诉原告惠阳忠兴实业有限公司诉称，2011年12月18日，反诉被告经集体研究决定对位于惠城区数码工业园本村厂房旁荒废多年的烂尾楼一栋四层半楼房问题（总面积约13000平方，包括前面左右红线图内）经核算完善烂尾楼约需资金750万元，如有投资者愿意带资750万元完善烂尾楼，本村将完善好烂尾楼给投资者使用最多20年，投资的750万元将作为免费使用20年的返还租金。20年期满后，完整交回楼房给本村的，松柏幌村集体厂房公开投标决议。2012年1月5日反诉被告发出通知公告，即：关于本村新上、新下小组决定本二小组未完成厂房建设的投标会在2012年1月15日中午12时在祠堂发行公开投标，请有意投标者前来投标。投标者须交伍万元保证金，未中标者在投标后退还保证金，希望各位村民互相转告。反诉原告积极参加该招标项目的投标，并依据自身的优势，一举中标。于2012年3月23日反诉原、被告签订“惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同”。合同约定：甲方同意将位于惠州市三栋镇数码工业园中京电子厂旁的一栋三层半未完工楼房，建筑面积约为13000平方米楼房物业租给乙方可作商业、工业用途，与甲方无关。租赁期限为11年，装修期限1年，租赁期从2012年5月1日起至2024年4月30日止。租赁金额与支付方式为；在本合同签订生效一年内，乙方负责向甲方支付该楼房施工中拖欠的工程款480万元，并向甲方提供相关票据。本楼房欠原工程施工方工程款480万元。及本楼房装修费是乙方支付，装修期限1年，12年租赁期全部租金。甲方的义务；甲方从中标之日起三个月内负责清理楼房外四周建筑物，楼房内杂物，楼房四周空地归乙方使用（四周空地位置见附图允从中标之日起乙方开始支付工程款后可对楼房进行装修及招租，甲方与乙方在中标日起三个月内订立合同。甲方协助办理水电报户，协助办理消防主体合格证，费用由乙方支付。甲方负责协助乙方招租的商户办理各项合法经营证照。并约定租赁年限内甲方不得终止合同，如终止合同，甲方赔偿乙方损失等等各项条款。反诉原告中标后陆续向被告支付款项，截止到2013年4月30日向反诉被告支付款项154万元。在支付款项时，反诉被告不但不给反诉原告提供集体单位的银行账号，并且对所收取的款项也不出具有效票据。反诉被告以个人名义收取154万元的行为，不但有违背财经纪律，也是法律所不允许的。同时，反诉被告处的部分村民也提出声明，不让将房屋租金支付给村民小组领导个人。反诉被告又拒不提供村民小组的集体银行账号，造成反诉原告无法支款项。反诉原告与反诉被告签订合同后，为了彻底改变被招标烂尾楼的面貌和整体形象，反诉原告先后投入资金660多万元。把二栋破烂不堪的烂尾楼建设成现在的集餐饮、百货、商贸和娱乐为一体的综合性商贸大楼。而反诉被告本应该积极配合反诉原告办理相关证件和手续，履行合同中约定的义务，给反诉原告提供一个优良的经营环境。合同约定的，合同签订三个月内，甲方负责拆除该楼房四周的建筑物，可反诉被告不但不去拆除四周的建筑物，当反诉原告考虑到房屋，店铺的出租，就自己出钱进行拆除，而反诉原告自行出钱安排人员拆除后，反诉被告不但不感谢，还从中作梗，不但拆除的狗舍没有得到解决，而又通过派出所协商，让反诉原告重新恢复原样，给反诉原售造成经济损失5万多元。依照合同约定反诉被告应当协助反诉原告办理水电证件，可是反诉被告不但不予配合，不予协助，还故意刁难反诉原告，让反诉原告难以办理供应点证件，反诉原告为了经营不得花去四十多万元办理临时用电手续造成反诉原告损失20万元。到目前为止反诉被告一直到供电局投诉反诉原告没有合法安装用电设施手续，要求供电部门予停电，导致供电部门下发断电通知。由于反诉被告不履行拆除周围铁皮房，反诉原告自行安排拆除该铁皮房支出费用73000元。由于反诉被告没有全面履行合同约定的主要义务，造成反诉原告出租的店铺和场地部分承租商50万元房租拒交不能收回。为维护反诉原告的合法权益，特依法提起反诉如下：1、依法确认反诉原、被告签订的房屋租赁合同有效。2、依法判令反诉被告履行合同中约定的义务。即：（1）反诉被告限期履行合同中约定的拆除出租楼房周围的障碍物，狗舍。（2）反诉被告限期协助反诉原告办理供电设施手续。（3）反诉被告在收到反诉原告的租金后给予开具发票，并及时向反诉被告提供收款银行账户。（4）被告限期向原告提供收取租金的村民小组银行账户。（5）协助反诉原告办理相关工商注册登记手续。（6）修缮楼房漏水。3、反诉被告赔偿由于没有履行合同给反诉原告造成的经济损失903000元人民币（即：承租人拒交租金50万(其中含一楼诊所损失）元，拆除租赁楼房铁皮房赔偿73000元，拆砌狗棚支出人工、材料费5万元，架设安装电线支出10万元，安装变压器多支出10万元，楼面漏水商户损失8万元)；4、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组辩称，一、答辩人请求人民法院解除与被答辩人订立的合同，前提是合同合法有效，故被答辩人请求人民法院确认答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同有效无实际意义。二、被答辩人请求判令答辩人履行合同中约定的义务无事实和法律依据。1、限期履行合同中约定的拆除出租楼房周围的障碍物、狗舍的请求，这项请求已经没有可执行的标的物，即所有障碍物已经不存在，并且答辩人与被答辩人签订合同后，因被答辩人不需要答辩人来履行这项合同约定，被答辩人单方改变这项答辩人的义务，被答辩人要自己与相关障碍物业主商谈拆除问题，并且全部达成协议，被答辩人提交的证据12调解协议也证明了这个事实。《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）是在2012年3月23日签订，合同第四条第一项约定答辩人在合同订立后3个月内完成，但由于被答辩人不需要答辩人履行此项义务，要自己完成，并且被答辩人在2012年6月15日就与障碍物相关业主达成了拆除协议，即这些障碍物都在合同约定的3个月内进行了拆除，故被答辩人此项请求无事实和法律依据。2、被答辩人请求限期协助办理供电设施手续无任何实际意义和法律意义。第一，电力局早已对被答辩人进行了供电，无需再次供电；第二，答辩人只是有协助义务，具体供电问题还是靠被答辩人落实。3、被答辩人要求答辩人开具发票和提供收款账户问题，答辩人早已经向被答辩人提供了村民小组的银行账户，只是被答辩人不履行支付工程款义务，答辩人另同被答辩人约定，答辩人收到款项后先出具收据。4、被答辩人要求协助办理相关工商注册登记手续问题，被答辩人没有证据证明答辩人不进行协助，并且被答辩人已经实际运营，如有因被答辩人违法经营问题答辩人还要追究被答辩人的相应责任。5、被答辩人要求答辩人修缮楼房漏水没有任何道理，本来就是由被答辩人承担整栋楼房的装修，被答辩人装修后至今也没有让答辩人进行验收，现出现了楼房漏水现象，说明被答辩人的施工是多么的经不起检验。三、被答辩人请求答辩人赔偿没有履行合同给其造成经济损失903000元更是没有法律依据，首先，被答辩人不履行《房屋租赁合同》第三条约定的“租赁金额及支付方式”合同义务，并且擅自破坏出租楼房的主体结构，根据合同法“同时履行抗辩权原则”，即使答辩人不履行合同义务，也是正当合法，更何况答辩人已经按照合同约定全部履行；其次，上述903000元与答辩人毫无关系，并且被答辩人自愿也应当自行承担。四、答辩人在本诉中诉讼请求要求解除双方合同、收回厂房及设施并由被答辩人赔偿损失的事实依据是：被答辩人违背房屋租赁合同第三条租赁金额及支付方式的约定，没有在一年内付清480万元工程款，构成根本违约。答辩人的诉求合理合法，被答辩人对本诉的抗辩及反诉没有任何事实及法律依据。第三人刘松发述称，原告与被告之间争议的法律关系如何都不能成为原告与被告拒付工程款的理由，依据生效的租赁合同的约定，本案被告（反诉原告）应当向本案实际施工人第三人刘松发支付工程款480万元，且原告（反诉被告）为涉案工程项目的所有权人，原被告之间存在委托代建关系，原告（反诉被告）为涉案工程项目的实际受益人，原被告应向第三人刘松发支付工程款。第三人李新平述称，按照原租赁合同的约定支付就行了。第三人惠城区荣安消防器材经营部、王锦波述称，一、同意刘松发的答辩意见。二、根据涉案租赁合同的约定，租赁合同本身是有效的，也已经实际履行，双方是因没有全面履行产生纠纷，合同总则部分交代了总工程款为550万元以及由三部分价格构成的事实，包括拖欠的工程款480万元，消防工程款60万元，防雷工程款10万元，中标方被告必须先还完550万元后再进行装修。原被告均有义务将拖欠我方的防雷款和消防款进行返还。第三人刘松发提出诉讼请求申请如下：1、被申请人惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组、惠阳忠兴实业有限公司共同向我方支付欠款工程款369万元，以及支付逾期还款利息暂计549182.7元（从2012年4月1日开始计算至实际支付完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；2、本案所有诉讼费用由被申请人承担。事实理由如下：2007年，科尔科技（惠州）电子有限公司与惠州市第一建筑工程有限公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定由惠州市第一建筑工程有限公司承包建设第三人所有的位于惠城区三栋数码园的厂房、办公楼一栋，约定价款为11174500元，申请人为该工程的实际是工人。后由于科尔科技（惠州）电子有限公司经营不善，该项目辩称烂尾工程，导致申请人的工程款不能收回。为盘活该项目，新上、新下村民小组于2011年12月18日经村民大会决议，将该工程对外招标，招标文件中约定完善烂尾楼需要资金750万元，如有投资者愿意带资750万元完善烂尾楼，被申请人将完善好烂尾楼给投资者使用最多20年，投资的750万元作为免费使用20年的返还租金，期满后楼房交回给申请人。2012年1月15日，公开招标后由忠兴公司竞争中标。2012年3月23日，新上、新下村民小组与忠兴公司签订了《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》,约定忠兴需付清未完工楼房欠款总工程款人民币550万元，包括主体工程款480万元，消防工程款60万元，防雷工程款10万元，被告负责该项目的内外装修，租赁期自2012年5月1日起至2024年4月30日止；本合同签订生效一年内，乙方负责甲方位于惠州市三栋镇数码工业园中京电子厂旁一栋未完工的楼房原工程施工方全部支付清拖欠的工程款人民币480万元，并向甲方提供相关票据，如果没有付清款可以终止本合同，乙方支付的工程款不予退回。经过完善后，忠兴公司实际使用该建筑，几经催告下，忠兴公司向申请人出具《欠条》，约定还款计划。因此被申请人惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组、惠阳忠兴实业有限公司应共同向我方支付欠款工程款369万元，以及支付逾期还款利息。原告（反诉被告）惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组辩称，刘松发确实是案涉厂房的实际施工人。案涉厂房当时签订租赁合同是为了解决村里拖欠工程款的问题，该工程款为基础和主要的租赁合同。原告之前的村领导承认拖欠刘松发480万元工程款。原告现任的村领导听取村民意见对具体数额发生有异议，认为法院应先解除合同，村里再来解决与刘松发的工程款问题。被告（反诉原告）惠阳忠兴实业有限公司辩称，第三人刘松发对工程款只能另案起诉特尔公司，将本案原告作为第三人。本案系租赁合同纠纷，将工程款纠纷扯进来已经突破合同相对性。至于原告与施工方的关系应另案主张。刘松发在另案中起诉特尔公司时，法院已经做出生效判决了。在没有再审该案之前，也是悬而未决的。如果在480万元内主张工程款，应是建设工程纠纷，不是本案的租赁合同纠纷。第三人李新平述称：对第三人刘松发的诉请无异议。第三人惠城区荣安消防器材经营部、王锦波述称：同意其诉请，刘松发诉请的是租赁合同中产生的有关涉案标的物的防雷工程款、消防工程款拖欠的款项。第三人惠城区荣安消防器材经营部、王锦波向法庭提出诉讼请求，要求原被告依据租赁合同支付拖欠我方的消费工程款、防雷款合计40万元（包括在原村长李新平账户上的13万元）。原告（反诉被告）惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组辩称，第三人荣安消防器材经营部确实是案涉厂房消防、防雷工程的实际施工人。案涉厂房当时签订租赁合同是为了解决村里拖欠工程款的问题。原告之前的村领导承认拖欠第三人荣安消防器材经营部、王锦波工程款。原告现任的村领导听取村民意见对具体数额发生有异议，认为法院应先解除合同，村里再来解决与荣安消防器材经营部、王锦波的工程款问题。被告（反诉原告）惠阳忠兴实业有限公司辩称，第三人的主体不对。第三人是与特尔公司签订的合同，第三人应该找特尔公司主张权利。已经有生效法律文书确认刘松发的诉讼请求被法院驳回，其主张的工程款与租赁合同的租金没有法律上的必然关系，该判决并未被撤销，第三人已经丧失了相关法律地位。第三人刘新发述称无异议。第三人李新平述称，依照原租赁合同。第三人郭明未到庭参加诉讼亦未提出答辩。查明的案件事实经审理查明，2012年3月23日，原告（反诉被告）惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组（以下称为原告）、原告（反诉被告）惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组（以下称为原告）与被告（反诉原告）惠阳忠兴实业有限公司（以下称为被告）签订了一份《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》，约定：两原告将位于惠州市三栋镇数码工业园中京电子厂旁一栋三层半未完工楼房出租给被告，租赁期限为11年，装修期限1年，共12年，租赁期从2012年5月起至2024年4月，租金金额及支付方式为：1、在本合同签订生效一年内，被告负责向原告位于惠城区三栋镇数码工业园中京电子厂旁一栋未完工的楼房原工程施工方全部支付清拖欠的工程款480万元，并向两原告提供相关票据，如果没有付清可以终止本合同；2、本楼房欠原工程施工方工程款480万元，本楼房装修费是被告支付，装修期限1年，共12年租赁期全部租金。合同签订后，两原告将约定出租的房屋交付给被告使用，被告将其装修为购物商场并已投入使用至今。2012年4月1日，两原告向被告出具了一份《委托书》，载明：三栋镇新上、新下村民小组欠中京电子厂旁未完工楼房工程款肆佰捌拾万元整，现委托被告代付此工程款肆佰捌拾万元整付入如下资料：姓名：刘松发，身份证：。被告根据《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》及《委托书》的约定向第三人李新平支付了154万元。第三人李新平将其中111万支付给第三人刘松发，30万支付给第三人惠城区荣安消防器材经营部、王锦波，目前第三人李新平还保留剩余的13万元。2014年7月1日，第三人刘松发向被告出具了一份《说明》，声明共计收到被告用于抵扣工程款的111万元租金，被告仍欠369万工程款未支付。由于两原告的村民对租赁款项支付给第三人刘松发有异议，部分村民出具了《声明》，要求被告暂停支付工程款给第三人刘松发，待核实清楚再支付。因此，两原告向被告出具《告知书》，告知被告对480万元余下部分暂停支付给第三人刘松发、郭明，待结算后再支付。2013年底，两原告召开村民会议达成了一份《村民会议决议书》，决议将《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》中“惠阳忠兴实业有限公司应在合同签订生效一年内负责向惠州市惠城区三栋镇数码工业园中京电子厂旁一栋未完工的楼房原工程施工方全部支付清拖欠的工程款480万元”更改为“惠阳忠兴实业有限公司应在合同签订生效一年内负责向惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村民小组付清480万元。”两原告称被告并未按时支付款项，且擅自将楼板挖空安装商场滚梯，改变了厂房的主体结构，被告的行为已构成根本违约，因此，原被告签订的租赁合同应当解除。被告称其具有支付款项的资金能力，并非拒付工程款，而是两原告并未提供集体单位的银行账号，导致被告无法支付；被告加装购物滚梯行为是得到两原告认可的，且安装设计均是按照专业机构的要求进行加装，因此，合同应当继续履行。裁决理由和结果本院认为，两原告对租赁物拥有产权，其与被告签订的《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，该合同有效，受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，两原告认为被告未按合同约定支付工程款及未经两原告同意就改造了厂房结构，被告构成违约，合同应当解除；被告则认为原告妨碍及阻挠被告施工，被告并未违约，合同应当继续履行。原被告对对方是否违约产生歧义，第三人刘松发、惠城区荣安消防器材经营部、王锦波对其权利也提出了主张，本案综合分析如下：一、被告有无延付工程款而导致被告违约引致合同的解除。1、合同约定了工程款，两原告并委托被告向第三人刘松发支付480万元的工程款，而实际履行中被告向第三人李新平支付了154万元，第三人李新平又对该款项作了处分，其中支付给第三人刘松发111万元，支付给第三人惠城区荣安消防器材经营部、王锦波30万元，自行保留剩余的13万元。对工程款480万给付谁，合同及委托书已明确，但对支付给第三人惠城区荣安消防器材经营部、王锦波的款项则没有书证明确以致产生歧义。同时，两原告并未撤销合同中确定的工程款金额及委托书，引致两原告能否主张被告拒付工程款而解除合同？2、两原告作出了《村民会议决议书》和《告知书》，对合同给付义务的约定进行变更，将原合同工程款支付给第三人刘松发的约定变更为直接支付给两原告，并将该决议书送达给了被告。从两原告变更支付方式的做法可以看出，两原告对于工程款应支付给谁确实存在不同意见，被告担心租赁期间经营受到村民影响而暂停支付工程款的行为属于行使不安抗辩权，被告以此抗辩非故意违约，理由成立。3、两原告所作出的《村民会议决议书》是单方行为，并未征求第三人刘松发的意见，第三人刘松发也未签名确认。两原告认为与第三人刘松发的工程款结算有误，但两原告与第三人刘松发并未重新核算并确认给付对象，因此，《村民会议决议书》并不能否决《委托书》确定的给付对象。同时，两原告在本案中对被告应给付的工程款金额未固定，且未主张权利，因此，不宜在本案中解除。综上，被告不构成拒付或延付工程款的要件。二、被告在改造厂房中是否存在改变主体结构以致违约。由于涉案房屋在出租前为未完工的毛坯房，合同亦约定房屋出租后由被告自行装修做商业、工业使用，被告收楼后将房屋装修做成商场，已按照合同约定完成改造并投入使用，但合同并未对被告的装修行为进行约定以及限制，且两原告也未提供相应证据证明被告的哪些装修行为属正常使用租赁物的范畴，哪些行为属破坏租赁物的范畴，因此，被告改造厂房行为不足以认定为违约，两原告要求被告赔偿损失150万元的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。三、两原告有无妨碍及阻挠被告施工引致违约。鉴于被告已将涉案房屋装修成商场，该商场现在正常营运中，而被告未提供充分证据证明两原告有妨碍或阻挠商场正常经营的行为，因此，被告要求两原告限期履行合同中约定的拆除出租楼房周围的障碍物、狗舍，两原告限期协助被告办理供电设施手续、办理相关工商注册登记手续、修缮楼房漏水、赔偿经济损失903000元的诉请，证据不足，本院不予支持。因被告尚未付清全部工程款，其要求两原告出具相应发票，没有事实与法律依据，被告可待全部工程款支付完毕后再行向两原告主张。四、关于第三人主张权利的问题。第三人刘松发、惠城区荣安消防器材经营部、王锦波提起的反诉，根据其反诉内容来看，其法律关系与本案并非同一法律关系，本案是对两原告与被告间的合同关系作审理，因此，第三人刘松发、惠城区荣安消防器材经营部、王锦波应当另案主张各自的权利，本案对上述第三人的诉请不予受理，上述第三人在本案中的诉讼地位只做为无独立请求权的第三人或证人身份。综合上述，目前租赁合同约定的租赁期尚未到期，仍有几年租期，如合同解除，势必给各方加大损失，因此，两原告要求解除原被告签订的《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》的诉请，本院不予支持；被告的反诉请求亦无证据证明，本院亦不予支持。第三人郭明经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告（反诉被告）惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村村民小组与被告（反诉原告）惠阳忠兴实业有限公司签订的《惠州市三栋镇数码工业园房屋租赁合同》合法有效。二、驳回原告（反诉被告）惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村村民小组的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）惠阳忠兴实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费18400元（原告已预交），反诉费6415元（被告已预交40104元），由原告惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新上村村民小组、惠州市惠城区三栋镇鹿颈村新下村村民小组负担9200元，由被告惠阳忠兴实业有限公司负担15615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 叶伟健审 判 员 丘英强审 判 员 欧阳琳二〇一七年八月七日法官助理 纪舜龄书 记 员 尹嘉茵 更多数据：