（2017）辽02民终5350号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-12-06
案件名称
马存伟与韩玉玲、大连天有地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马存伟,韩玉玲,大连天有地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终5350号上诉人（原审被告）：马存伟。委托诉讼代理人：潘昱竹，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩玉玲。委托诉讼代理人：刘继党，辽宁斯事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜仁杰，辽宁斯事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连天有地产开发有限公司。法定代表人：刘天有，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪刚，辽宁竟业律师事务所律师。上诉人马存伟因与被上诉人韩玉玲、大连天有地产开发有限公司（以下简称天有公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马存伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人韩玉玲一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、马存伟与天有公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在合同法五十二条规定的情形，合法有效。2、马存伟已于2011年7月4日在中国银行汇出购房款40余万，同日签订的买卖合同中明确记载购房全款已付清，结合天有公司出具的收款收据，足以证明马存伟已按合同履行支付购房款的义务。3、马存伟合同比韩玉玲合同签订在先，且早于韩玉玲主张权利，故马存伟依法享有对案涉房屋的财产权利。4、天有公司早在2014年5月即将案涉房屋交付给马存伟使用，马存伟合法占有在先。5、韩玉玲要求撤销的（2013）旅民初字第2181号案件为合同纠纷案件，并非物权纠纷案件，案涉房屋是否存在一房二卖并非原案需要审查的范围。无据证明该判决存在错误。6、本案是基于合同产生的债权债务法律关系。韩玉玲仅是基于合同取得了债权请求权，不能诉讼确认案涉房屋所有权归其所有，一审判决错误。7、案外人韩亚杰未出庭作证情况下，采信韩玉玲提供的韩亚杰的银行回单，并认定韩玉玲已支付房款错误。该回单金额与购房金额不符，也无法证明系韩亚杰代韩玉玲支付的购房款。韩玉玲辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。理由：1、马存伟未提供支付凭证和正规的商品房销售发票，证明不了合同履行的实际情况。相反，韩玉玲提供了正规商品房销售发票、备案的商品房买卖合同和相关支付凭证，故一审支持了韩玉玲诉讼请求。2、马存伟无据证明交款事实。（1）交款证据仅是专有收款收据复印件，而复印件不得作为认定事实的根据。（2）专有收款收据结算方式栏为”转账”。马存伟2013年诉讼中称，马存伟要求交房，天有公司以购房款没到公司账为由拒绝交房。3、韩玉玲诉请撤销的判决作出后马存伟强行进入案涉房屋，是非法占有，不应受保护。4、先提出主张或先签订合同，不能证明就应该拥有房屋所有权，还要看谁先履行。韩亚杰未出庭不是本案焦点问题，因为韩玉玲提供的转账票据是真实、合法有效的。天有公司辩称，天有公司于2014年7月已经进入破产程序，出庭的是破产管理人，由于天有公司的相关账册缺失，天有公司无法证明马存伟是否缴款等事实，所以就案涉房产的归属，天有公司暂不发表意见，请法院依法作出处理。大连市旅顺口区人民法院（2013）旅民初字第2181号民事判决认定事实：2011年7月4日，马存伟与天有公司签订了《商品房买卖合同》，约定由马存伟购买天有公司开发的位于旅顺开发区X号房屋，建筑面积为89.39平方米，总房款为451419.50元。合同签订当日马存伟以转账的形式一次性支付全部购房款，天有公司向马存伟出具了451419.50元的专用收款收据。天有公司交房日期为2011年9月31日（应为9月30日）前。合同还约定天有公司逾期超过60日交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金（即日万分之二）。2013年6月15日，天有公司通知其他业主前来接收房屋，但没有通知马存伟，马存伟得知交房消息后，即向天有公司要求交房，但天有公司以马存伟购房款没有到账为由拒绝向马存伟交房。经协商未果，马存伟诉至法院，请求判令天有公司按合同约定向马存伟交房，天有公司向马存伟支付逾期交房违约金61393元，即680天违约金，按日万分之二的约定计算。大连市旅顺口区人民法院于2013年11月20日作出（2013）旅民初字第2181号民事判决：被告大连天有地产开发有限公司于判决生效之日起十日向原告马存伟交付位于大连旅顺经济开发区X号房屋，并支付逾期交房违约金61393元（自2011年10月1日至2013年7月15日）。韩玉玲向一审法院起诉请求：1、撤销大连市旅顺口区人民法院（2013）旅民初字第2181号民事判决书；2、确认大连天有地产开发有限公司开发的旅顺开发区X号房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月4日，被告马存伟与被告天有公司签订了《商品房买卖合同》，约定由被告马存伟购买被告天有公司开发的位于旅顺经济开发区X号房屋，建筑面积为89.39平方米，总房款为451419.50元，被告天有公司于当日为被告马存伟出具了专用收款收据一张，加盖了天有公司发票专用章。原告韩玉玲与被告天有公司于2012年2月签订了《商品房买卖合同》，约定由原告韩玉玲购买被告天有公司开发的位于旅顺经济开发区X号房屋，建筑面积为89.39平方米，房屋总价款332530.80元，2012年3月8日原告以韩玉杰的名义向被告天有公司以银行转账的形式支付了该房款，被告天有公司于当日向原告出具了商品房销售发票（发票号码为10136990），2012年3月2日，原告韩玉玲与被告天有公司签订的该商品房销售合同在大连市旅顺口区房地产交易管理所进行了备案登记，被告天有公司破产管理人于2016年1月6日向原告韩玉玲出具了破产债权不予确认书，证明原告向破产管理人申报过破产债权，因该房屋涉嫌一房二卖，故不予确认该笔债权。另查，被告马存伟于2013年10月28日向一审法院提起诉讼，该院作出（2013）旅民初字第2181号民事判决书，判决被告大连天有地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向马存伟交付该涉案房屋，并支付逾期交房违约金61393元；被告马存伟于2014年5月在该涉案房屋居住至今。一审法院认为，本案的争议焦点为两份合同的法律效力问题以及合同的实际履行情况，原告与被告天有公司签订商品房买卖合同的法律手续完备，在大连市旅顺口区房地产交易管理所进行了房屋登记备案，给付房款后由被告天有公司出具了销售不动产统一发票，该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，原告也实际履行了合同确定的相关内容，被告马存伟虽然也与被告天有公司签订了商品房买卖合同，被告天有公司为马存伟出具了收款收据，但是被告马存伟并没有提供相关支付凭证及正规的商品房销售发票，证明不了合同的实际履行情况，故原告的诉讼请求于法有据，应予以支持。一审判决：一、撤销大连市旅顺口区人民法院旅民初字第2181号民事判决书；二、大连天有地产开发有限公司开发的位于大连市旅顺开发区X号房屋归原告韩玉玲所有。三、案件受理费6288元，由被告马存伟、大连天有地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人马存伟提交证据1,2011年7月4日中国银行旅顺支行的银行转账凭证原件，拟证明上诉人在该日通过银行转账方式支付了案涉购房款441491.5元。韩玉玲认为该证据收款人是案外人杜秀玲，无法证明款项交于天有公司，该笔款项金额与案涉购房款数额不相符。天有公司认为破产管理人接手天有公司时部分账册缺失，故无法确认马存伟交付房款是否进入天有公司账户，仅从该证据看不能确认天有公司收到该笔款项，且该笔款项与马存伟购房款之间存在1万元差额。本院认为，该份证据能够证明2011年7月4日马存伟将441491.5元款项汇入案外人杜秀玲账户，对该份证据本院予以采信。上诉人马存伟提交证据2，大连学苑企业管理服务有限公司企业信用信息公示报告网上打印版，显示该公司股东为宋承黎，职务为总经理，拟证明一审中马存伟出具的收条是宋承黎向马存伟出具。韩玉玲及天有公司对该份证据的待证事项均不认可。本院认为，该份证据不能充分证明待证事项，对该份证据本院不予采信。被上诉人韩玉玲提交辽宁省朝阳市公证处出具的公证书原件一份，拟证明韩玉玲是韩亚杰的姐姐。对该份证据本院予以采信。本院二审查明，一审判决查明事实部分有笔误，”韩玉杰”应为”韩亚杰”。对一审查明的其他事实本院二审予以确认。二审另查明，2011年7月4日马存伟将441491.5元款项汇入案外人杜秀玲账户。韩玉玲是韩亚杰的姐姐。本院认为，本案属于因一房二卖引起的纠纷，应首先确认案涉两份商品房买卖合同的效力。马存伟、韩玉玲分别与天有公司签订的两份商品房买卖合同均为各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。虽然韩玉玲的合同在房产部门进行了合同备案，马存伟的合同未经过房产部门备案，但合同是否经过房产部门备案并不会影响到合同效力有无或合同效力大小的认定。本案中，案涉两份商品房买卖合同均为有效，且买受人均要求履行合同，应从以下方面逐项分析以确定权利保护顺位。1、案涉房屋仍在出卖人天有公司名下，两位买受人均未办理房屋所有权变更登记。2、马存伟于2014年5月既在案涉房屋居住至今。韩玉玲主张马存伟系非法占有案涉房屋，但未提交证据予以证明，本院对其主张不予认可。3、关于购房款给付情况。韩玉玲通过韩亚杰转账支付房款后，天有公司给韩玉玲出具了销售不动产统一发票。马存伟于2011年7月4日将441491.5元款项汇入案外人杜秀玲账户，并称系天有公司指示将购房款支付给王金敏，杜秀玲系王金敏妻子，马存伟又经指示将购房款打给杜秀玲，与购房款之所以相差1万元系因该1万元作为定金是以现金形式交给王金敏；其后，天有公司为马存伟出具451419.5元收取案涉购房款的收款收据，该收款收据写有”收款人：王金敏”字样；马存伟商品房买卖合同第六条写明”全款451419.50元已于2011年7月4日付清”。本院认为，虽然天有公司未给马存伟出具销售不动产统一发票，但结合马存伟银行汇款凭证及相关陈述，以及天有公司给马存伟出具收款收据及在商品房买卖合同中对已收马存伟购房全款内容的确认，可以认定马存伟已经向天有公司履行了支付全部购房款的合同义务。4、关于买卖合同成立先后。案涉两份商品房买卖合同均无落款时间。韩玉玲合同在房产部门备案时间是2012年3月12日，购房发票出具时间是2012年3月8日，韩玉玲称其合同签订于2012年3月8日至2012年3月12日。马存伟支付房款时间是2011年7月4日，马存伟称其合同签订时间即2011年7月4日。综合以上情形，应认定本案一房二卖纠纷中，马存伟的权利保护顺位优于韩玉玲。韩玉玲的一审诉讼请求于法无据，不应予以支持。综上所述，马存伟的上诉请求成立，予以支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民撤3号民事判决；二、驳回韩玉玲一审诉讼请求。一审案件受理费6288元（韩玉玲已预付），由韩玉玲、大连天有地产开发有限公司各负担3144元。二审案件受理费6288元（马存伟已预付），由韩玉玲、大连天有地产开发有限公司各负担3144元。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员王亮审判员杨威二○一七年八月七日书记员任建芳 来源：