（2016）苏0302民初3265号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-18
案件名称
3265王思然与徐州万科城置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王思然,徐州万科城置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初3265号原告：王思然。委托诉讼代理人：顾峰（系原告王思然之夫）。被告:徐州万科城置业有限公司。法定代表人:黄超俊。委托诉讼代理人：李静。委托诉讼代理人：王军彦。原告王思然诉被告徐州万科城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月29日受理后，依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告王思然及其委托诉讼代理人顾峰、被告徐州万科城置业有限公司的委托诉讼代理人李静与王军彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理万科城第A2区地下汽车库某某号不动产权证；2、支付逾期办证违约金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月19日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定原告购买被告开发的坐落于徐州市万科城第A2区地下汽车库某某室，总房款95000元，被告应于180日内办理产权证，被告至今未能办理。被告辩称，涉案车位有预售证，被告销售行为合法有效。根据双方合同第十二条约定，被告销售车位无任何债权债务纠纷。同时，根据合同第十五条约定，因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任。被告非常愿意协助原告办理不动产权证，现不能办理不动产权证并非出卖人的原因，而是政府主管部门的原因不能办理，该情况并非被告一家开发商遇到。现原告要求被告承担违约责任，无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2014年8月19日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的万科城第A2区地下汽车库某某号出售给原告，该商品房的用途为车库，地下1层，约定总房款95000元，被告应于2014年12月31日前将符合约定的涉案车库交付给原告。后原告向被告支付了全部购房款95000元，被告于2014年12月30日将涉案车库实际交付给原告占有使用。上述商品房买卖合同第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起空白日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的空白%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%向买受人支付违约金。3、买受人不解除本合同，出卖人自前述期限逾期之日起，按已付房价款的中国人民银行公布的同期活期存款利率向买受人支付违约金。原告与被告一致认可，该条约定的“在商品房交付使用后180日内”与“在规定期限内”均指在商品房实际交付使用后180日内，“备案”仅能由被告向产权登记机关提出申请，“同期活期存款利率”为年息0.35%。上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议第2条约定：关于车位编号：买受人所购车位销售编号为D028，产权编号为025。上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议第7条约定：关于车位产权登记，根据徐州市政府有关主管部门的规定，出卖人对于出售给买受人的车位，只负责协助买受人办理该车位的所有权证，但不为买受人办理土地使用权证。买受人对此知悉，并不得因此拒绝接收该车位、要求解除合同或向出卖人提出其他权利主张。买受人须按国家相关规定交纳购买车位的契税与公共设施维修基金。买受人取得车位所有权后对外转让车位的，按当时的法律、法规、国家和地方政策执行。将来具备土地使用权证办理条件后，买受人自行办理，出卖人提供相关证明文件；登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担。另查明，涉案车库尚未进行所有权初始登记，涉案车库所占土地尚未进行土地分割转让登记。原告与被告一致认可，涉案车库尚不具备办理不动产权登记的条件。原告与被告还一致认可，因涉案车库为地下空间的划线车位，关于涉案车库所占土地分割转让登记及能否办理土地使用权证书，目前徐州市国土部门尚未进行土地分割转让登记，涉案车库尚不具备办理土地使用权证的条件；关于涉案车库所有权初始登记，因2015年3月1日起两证合一，办理不动产权登记不仅需要所有权初始登记，还需要国土部门的土地分割转让登记，因国土部门尚未进行土地分割转让登记，故无论是否进行了所有权初始登记，涉案车库均无法办理不动产权登记，而在两证合一之前，对于地下空间的划线车位可以单独颁发房屋所有权证，但无法取得土地使用权证。原告与被告一致同意继续履行涉案商品房买卖合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效。根据相关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行等情形的除外。关于原告主张的被告协助办理万科城第A2区地下汽车库某某号不动产权证。庭审中，双方已一致认可，涉案车库现尚不具备办理不动产权登记的条件，本院予以确认。故原告现起诉要求被告协助办理不动产权证，在法律上、事实上尚不具备履行条件，原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的被告支付逾期办证违约金30000元。原告该项诉请能够成立的前提是原告须举证证明被告存在违约行为。本案中，被告于2014年12月30日将涉案车库实际交付给了原告，根据双方合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而自2015年3月1日起房屋所有权证与土地使用权证两证合一，统一为不动产权证，该“两证合一”政策调整发生在被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案期限届满之前。同时，根据合同附件四：合同补充协议第7条约定，被告只负责协助原告办理所有权证，但不为原告办理土地使用权证，原告对此知悉。故“两证合一”这一政策调整导致涉案车库目前既不能单独取得房屋所有权证，亦无法办理不动产权证，而该政策调整为双方合同履行期间不可归责于原告或被告的事由而产生的重大变化。故原告不能在约定的期限内取得涉案车库权属证书非被告原因即被告的责任所致。而双方合同第十五条已明确约定，如因被告的责任，原告不能在商品房实际交付使用后180日内取得房地产权属证书的，被告应向原告承担违约责任。综上，原告主张因被告的责任致其未取得房地产权属证书而要求被告支付违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王思然的诉讼请求。案件受理费630元，由原告负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长 匡 伟审判员 刘晓璐审判员 董 方二〇一七年八月七日书记员 高丽丽 来源：百度“”