（2017）津01民终6058号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
郝秀丽、冯旭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郝秀丽,冯旭,天津仁信房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6058号上诉人（原审被告）：郝秀丽，女，1987年5月4日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张宗磊（郝秀丽之夫），住天津市宝坻区。被上诉人（原审原告）：冯旭，男，1972年11月14日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘连伟，天津津宝律师事务所律师。原审被告：天津仁信房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区商贸街99号。法定代表人：张肖雄，总经理。委托诉讼代理人：乔键，该公司员工。上诉人郝秀丽因与被上诉人冯旭、原审被告天津仁信房地产经纪有限公司（以下简称仁信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郝秀丽上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同合法有效，一审法院依据天津市人民政府办公厅发布的文件判决解除双方签订的合同是错误的；被上诉人主张解除合同的原因并非限购政策，而是限购政策出台后，宝坻区房地产市场价格下跌导致其不再愿意购买；即使判决解除合同，也应根据公平原则顾及上诉人的实际损失情况，而不应判决全额返还购房定金。冯旭辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。天津仁信房地产经纪有限公司述称，上诉人未对天津仁信房地产经纪有限公司提起上诉，对其上诉主张不发表意见。冯旭向一审法院起诉请求：1．解除冯旭、郝秀丽于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》；2．判令郝秀丽返还定金30000元；3．判令仁信公司返还中介服务费13600元；4．本案诉讼费由郝秀丽、仁信公司承担。一审法院认定事实：2017年3月9日，冯旭与郝秀丽通过仁信公司居间签订了《房屋买卖合同》，合同约定，售房人：郝秀丽（以下简称甲方），购房人：冯旭（以下简称乙方），居间方：仁信公司。第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落在天津市宝坻区菁华豪庭4-1-303的房屋出售给乙方；第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为136000元。第三条：房屋信息服务费及支付甲、乙、丙三方签定本合同时，甲方须向丙方交纳房屋信息服务费实际成交价1%；乙方须向丙方交纳房屋信息服务费本合同第二条确定的房屋实际成交价的1%，所有交易手续均在全部服务费交齐后办理。第四条：付款约定1、乙方的付款约定：（1）乙方于2017年3月9日向甲方交付房屋定金30000元。（2）甲、乙双方于2017年6月15日前到房管部门订立房屋买卖协议。合同签订后，冯旭依约于2017年3月9日交付郝秀丽定金30000元，交付仁信公司信息服务费13600元。2017年4月1日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需要提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或者个人所得税证明。各方对以下事实存在争议：冯旭向法庭提交户口本复印件1份，证明其非天津市户籍居民，不具有在天津市购房资格。仁信公司称冯旭未提供材料证明不具有在天津市购房资格，并且仁信公司亦与冯旭协商过购买房屋的其他方法，但冯旭不同意，冯旭为恶意违约。一审法院认为，冯旭、郝秀丽、仁信公司各方经协商一致签订的《房屋买卖合同》，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。该合同既具有买卖合同的性质又具有居间合同的性质，现冯旭、郝秀丽间因房屋买卖及居间服务费用产生纠纷，案由应为房屋买卖合同及居间合同纠纷。2017年4月1日《实施意见》实施，冯旭属于在本市限制购买二手住房的非本市户籍居民，未在本市连续交纳两年社保或完税，不能继续购买涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。冯旭诉请解除三方订立的《房屋买卖合同》，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故郝秀丽应返还冯旭购房定金30000元。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因本市限购政策的实施，造成买卖合同不能继续履行，虽然合同三方均无责任，但本着公平原则，仁信公司应将收取的信息费返还冯旭，但考虑到仁信公司为买卖双方提供了信息服务，促成了买卖合同的成立，应收取相应的报酬，一审法院根据仁信公司的履行情况、实际工作量及收取的服务费金额，确定仁信公司应返还冯旭居间服务费13600元的50%即6800元。判决：一、解除原告冯旭与被告郝秀丽、被告天津仁信房地产经纪有限公司2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郝秀丽于本判决生效后十日内返还原告冯旭购房定金30000元；三、被告天津仁信房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯旭居间服务费6800元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，减半收取计445元（原告已交纳），由原告冯旭负担225元，被告郝秀丽负担220元，于本判决生效后十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人及原审第三人于2017年3月9日签订《房屋买卖合同》后，2017年4月1日天津市人民政府办公厅发布《实施意见》，导致被上诉人不具备购房条件，其要求解除合同并无不妥。因该合同解除并非被上诉人原因造成，上诉人应将上诉人支付的购房定金30000元返还被上诉人。上诉人虽主张系房价下跌而导致被上诉人不再购房，但未能对此提供证据予以证实，其主张本院不予支持。综上所述，郝秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由郝秀丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 康 艳代理审判员 姜纪超二〇一七年八月七日书 记 员 白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”