（2017）桂民申2088号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2017-09-20

案件名称

李志忠、柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

广西壮族自治区高级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

李志忠,柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会,柳州市旺位房屋租赁有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

广西壮族自治区高级人民法院民事裁定书（2017）桂民申2088号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李志忠，男，汉族，1973年6月24日出生，住柳州市鱼峰区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会，所在地柳州市鱼峰区荣军路东三巷62号。负责人：陈积彪，该村委会主任。一审被告：柳州市旺位房屋租赁有限公司，住所地柳州市蝴蝶山路69号（白云综合楼）。法定代表人：李树英，该公司董事长。再审申请人李志忠因与被申请人柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会（以下简称驾鹤村委）、一审被告柳州市旺位房屋租赁有限公司（以下简称旺位公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服柳州市中级人民法院（2014）柳市民再终字第12号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李志忠申请再审称，（一）原审以不作为认定默示变更了租金标准缺乏证据证明。被申请人未向申请人提出变更租金的民事权利要求，且申请人对租赁合同的租金标准多次提出了异议，本案没有不作为默示的约定和法定的前置条件，因此，原审认定申请人已经接受变更的事实明显错误。（二）原审确认按被申请人主张的租金标准计算缺乏证据证明。申请人与被申请人签订的《租赁合同》有效，《关于调整租金的通知》是无效民事行为，因此，依据有关条款或交易习惯也不影响大楼总租金额，即使合同无效，也不影响大楼总租金结算条款，申请人应交的租金应是大楼租金减去周干明应交租金数额。（三）原审判决申请人欠租金错误，申请人已经不欠被申请人的租金。（四）被申请人无权单方解除房屋租赁合同。申请人没有拖欠租金，本案合同没有可解除的前置条件，也未经双方协商一致，因此，申请人无权解除合同。（五）本案依法应当回避的审判人员没有回避。综上，请求再审本案。本院经审查认为，（一）关于租金如何计算的问题。1、对于本案第一阶段的租金计算，柳州市中级人民法院（2007）柳市民三终字第159号民事判决认定驾鹤村委与李志忠签订的《租赁合同》中涉及案外人周干明承租的白云大楼第一层门面、第三层房屋的条款无效后，驾鹤村委根据李志忠实际承租的房屋面积变小的事实，对收取的租金金额作出相应的调整，用合同约定的年租金450000元扣除周干明应交的年租金238000元后，计算出李志忠应交的第一阶段年租金为212000元。李志忠未对第一阶段的租金收取标准提出异议且已经履行完毕。因此，原审认定李志忠的行为表明其已经同意驾鹤村委就第一阶段租金作出的变更并无不当。2、根据《租赁合同》的约定，第一阶段年租金为450000元，第二阶段年租金500000元，经计算得出双方约定第二阶段年租金增长的比例为11%，因此，原审法院认定李志忠第二阶段年租金标准应为235320元[212000×（1+11%）]，并根据第二阶段李志忠租用了白云大楼部分房屋共计23个月，计算出李志忠应当支付的租金总额为451030元（235320÷12×23），有合同依据。李志忠认为原审认定自己默示同意变更合同错误，与事实不符。李志忠主张其应交的租金标准是大楼租金减去周干明应交租金数额，自己已经不拖欠租金，该主张的计算方法没有合同依据，本院不予支持。（二）关于驾鹤村委是否有权单方解除《租赁合同》的问题。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款和第二百二十七条的规定，承租人应当按时履行支付租金的义务，承租人经出租人催告后在合理期限内仍不履行支付租金义务的，出租人可以解除合同。当事人还可以将承租人无正当理由逾期不支付租金作为解除合同的条件，解除合同条件成就时，出租人可以解除合同。出租人解除合同的，应当通知承租人，合同自通知到达承租人时解除。本案中，驾鹤村委将白云大楼中除案外人周干明承租部分以外的房屋出租给李志忠使用和收益，李志忠应当按照合同约定的时间支付相应的租金。在驾鹤村委与李志忠对第二阶段租金标准发生争议后，李志忠没有采取积极的措施与驾鹤村委重新协商租金收取标准，而是自2008年12月起停止向驾鹤村委支付租金。驾鹤村委为此向法院起诉要求李志忠支付2008年7月至2009年5月所欠租金。柳州市中级人民法院（2009）柳市民三终字第614号民事判决要求李志忠向驾鹤村委支付租金136670元并确认了第二阶段的租金标准，虽然本院于2013年5月18日作出的（2013）桂民提字第26号民事裁定撤销了（2009）柳市民三终字第614号民事判决，但是在（2009）柳市民三终字第614号民事判决被撤销之前，该判决具有强制执行力，李志忠应当按照判决确认的租金标准交纳租金，驾鹤村委与李志忠签订的《租赁合同》已经不存在租金标准不明确的履行障碍。李志忠既不履行生效判决确定的支付拖欠租金的义务，也不按照生效判决确认的租金标准支付后续租金，其行为导致驾鹤村委签订租赁合同时所追求的合同目的无法实现，李志忠拒绝支付租金的行为也违反了《租赁合同》第五条的约定，故原审认定驾鹤村委依法可以解除合同有法律依据。（三）李志忠提出二审期间，依法应当回避的审判人员没有回避，但其在再审申请中并没有提出相应的证据予以证实，也不能证明相关审判人员与本案的处理结果有利害关系，或者影响到本案公正处理。综上，李志忠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李志忠的再审申请。审判长　覃　龙审判员　蔡向荣审判员　林国华二〇一七年八月七日书记员　林晓华百度搜索“”