（2017）豫01民终6864号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-08-15
案件名称
韩纪闯、李莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩纪闯,李莉,郑州郑房房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6864号上诉人（原审被告）：韩纪闯，男，1979年2月4日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：杨玉凤，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，河南程功律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李莉，女，1976年1月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：尹正农（系李莉的丈夫），住郑州市金水区。原审第三人：郑州郑房房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区大学中路86号院2号楼20层145号。法定代表人：张少辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石丹丹，女，系该公司员工。上诉人韩纪闯因与被上诉人李莉、原审第三人郑州郑房房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初25397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月31日公开开庭审理了本案。上诉人韩纪闯的委托诉讼代理人杨玉凤、张丹丹、被上诉人李莉的委托诉讼代理人尹正农、原审第三人郑州郑房房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人石丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩纪闯上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院依据上诉人找担保公司筹集解押款而认为筹集解押款是上诉人的合同义务，并以此认定上诉人根本违约属事实认定错误且没有法律依据。上诉人作为一般的工薪人员，买房的目的是为了满足基本的居住需求，因此在合同中约定了上诉人的付款方式为银行按揭。上诉人只是需要承担担保公司提供过桥资金进行解押的费用，而非自行筹款替被上诉人解押。上诉人承认自己在找担保公司筹集款项，恰好能够证明上诉人一直在积极履行合同。一审法院据此认定筹集款项解押是上诉人的合同义务与上述事实不符，也违背了上诉人选择按揭付款的方式买房的初衷。未能找到合适的担保公司提供过桥资金进行解押实为政策原因，双方均不应该对此承担违约责任。二、双方《房屋买卖合同》签订后郑州房价大幅上涨，被上诉人主张涨价是导致本案合同无法继续履行的根本原因，因此本案被上诉人为违约方，应当承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，以维护上诉人的合法权益。李莉辩称，服从一审判决。找担保公司筹集解押款是买方和中介公司的义务，被上诉人未主张过涨价。是韩纪闯一方违约导致合同不能履行。郑州郑房房地产营销策划有限公司述称，原审第三人认可韩纪闯的上诉事实及理由。原审第三人认为筹集解押款是三方的义务，合同中并未具体约定。当时郑州郑房房地产营销策划有限公司找到了一个出资人，但恰逢房管局和不动产登记局分立，去不动产登记局办理抵押、出证的工作日延长为30个工作日，担保公司认为周期太长，风险增大，不愿意办理垫资解押。后来简易程序改为10个工作日办理，郑州郑房房地产营销策划有限公司代理人石丹丹和尹正农联系，尹正农表示拖的时间太长，房子无法按原合同价出售，要求涨价到150万元，所以后来合同无法继续履行。李莉向一审法院起诉请求：1.判令解除原告和被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告赔偿原告违约金10万元整；3.判令第三人依法返还原告房屋所有权证；4.判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月5日，原告李莉（卖方）、被告韩纪闯（买方）、郑房地产（中介方）签订编号为ZF2409的房屋买卖合同一份，主要约定，原、被告双方协商一致，被告以100万元购买原告位于郑州市××区××路××院××楼××号郑房权证字第××号房屋。被告于本合同签订时支付中介费2万元，过户费2000元，首付款19万元。被告于本合同签订时向原告支付购房定金1万元，原告同意该定金可以冲抵首期首付款，在办理该房屋产权过户手续前由第三人代为保管。剩余房款99万元，由被告通过现款和贷款方式解决。被告应在与原告共同到房管部门办理该房屋产权过户立契手续时，将剩余首付款19万元交付原告，剩余购房款80万元由被告在向银行贷款贷出款项之日付给原告。在本合同签订之日起7个工作日内，原告应当协助被告到贷款银行办理贷款手续。原、被告双方应在本合同签订之日后15个工作日内，共同到房管部门办理该房屋产权过户立契及其他手续。如原、被告任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金，除违约金外，原、被告双方特别约定使用定金罚则，购房定金交付后，原告违约，应当双倍向被告返还定金，被告违约，无权要求返还定金。原告于合同签订当日收取定金1万元整。原告在2016年8月8日查完档再收取房款1万元整，该房屋有83万元银行贷款，同意由担保公司代为偿还，费用由被告承担，原告同意配合担保公司办理流程，并且原告银行卡等由担保公司保管。合同另对其他内容进行了详细约定。同日，第三人向被告出具收条一份，载明：“今收到韩纪闯购买金水区南阳路324号院3号楼15层07房购房款定金壹万元整（￥10000元）。”2016年8月8日，原告向被告出具收条一份，载明：“今收到韩纪闯购买金水区南阳路324号院3号楼15层07号购房款10000元（壹万元整）。”本案中登记在原告名下位于郑州市××区××路××院××楼××号房屋（房产证号：郑房权证字第××号）的房屋所有权证现由第三人保管。该院于2016年12月23日到中国××银行解放路支行调取证据，该银行工作人员称，本案房屋买卖的银行贷款审批已经通过，但是款项并未实际发放。本案涉案房屋在银行有83万元的贷款。诉讼中，第三人称合同中没有约定由谁筹款偿还该83万元的贷款，原告称其没有义务去筹款偿还83万元的银行贷款，被告称原、被告、第三人没有约定谁去筹该83万元的款，被告认为谁筹到都可以，所以被告就去筹钱了，但是一直还没有筹到款项。现原告以被告未采取措施积极履行合同构成违约为由，主张解除合同，并赔偿损失等，诉至该院，遂成本案纠纷。一审法院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，该院依法予以确认。原告和被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告已经按照合同约定向原告支付了定金，且原、被告均履行了银行贷款手续，贷款审批已经通过。另依据该院查明的事实，本案涉案房屋有83万元的贷款，原、被告及第三人均认可合同并未约定由谁负责筹款，同时原告称其没有筹款义务，被告自认其一直在筹款，故该院依法认定被告以实际行为表明其愿意履行筹款义务，但截至目前，被告仍未筹到款项偿还该83万元贷款。故被告在一定的期限内未筹到款项的行为已经构成了根本违约，合同没有继续履行的必要，故该院对原告主张解除合同的请求，依法予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金10万元，因该违约金过高，可能超出原告的实际损失，且原告并未提供证据证明其因被告的行为遭受的实际损失，结合被告已经向原告支付定金的事实，故该院对原告主张被告支付违约金的请求，该院依法不予支持。第三人依法应将本案涉案房屋的房屋所有权证退还给原告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李莉与被告韩纪闯及第三人郑州郑房房地产营销策划有限公司于2016年8月5日签订的编号为ZF2409号的《房屋买卖合同》；二、驳回原告李莉的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告李莉负担2000元，被告韩纪闯负担300元。本院二审期间，李莉与郑州郑房房地产营销策划有限公司均未提交新证据。韩纪闯提交以下六份证据：1.2016年8月19日郑州市住房保障和房地产管理局通告一份；2.2016年9月28日人民日报标题为“行政效率别总靠倒逼”的评论文章一份；3.2016年9月5日大河报标题为“郑州市不动产登记困局：买房者拿不到证买房者拿不到钱”的新闻报道一份；4.2016年9月11日河南电视台（郑州）标题为“郑州市房本之争终于解决需多等近两个月”新闻报道一份；5.2016年9月25日新华网标题为“郑州市：不动产登记难急坏群众”的电讯一份；6.2016年10月6日搜狐新闻标题为“郑州不动产登记新政40天房管局土地局频打架”的新闻报道一份。以上证据均系从网上下载，拟证明三方签订《房屋买卖合同》后，恰值郑州市开始实施不动产统一登记，不动产权证的具体办理周期不明确，导致二手房交易成功后银行贷款发放的时间不能确定，郑州市实施不动产统一登记后房屋价格大幅上涨。针对韩纪闯提交的证据，李莉质证称对上诉人提交的证据的真实性均无异议，但不认可上诉人的证明目的。1.三方签订合同是在2016年8月5日，当时郑州市房管局和不动产局还没有分立，不存在政策发生变化的情形。2.当时约定的找担保公司偿还83万元银行贷款的义务是明确给郑州郑房房地产营销策划有限公司承担的，且约定自合同签订之日起15个工作日内完成解押，把83万元解押款打到李莉账户上。后来郑州郑房房地产营销策划有限公司未予解押，经李莉一方多次催促无果。三方在一起协商时，韩纪闯一方称炒有十几套房，目前无钱解押。后来又协商过几次，未协商成，李莉就起诉了。李莉起诉前从未提出过涨价。郑州郑房房地产营销策划有限公司质证称对韩纪闯提交的证据及证明目的均无异议。根据当事人举证情况及质证意见，本院对韩纪闯二审中提交的证据的真实性予以确认。本院经审理查明，2016年8月5日，韩纪闯、李莉与郑州郑房房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》第四条第2项约定：乙方韩纪闯应在与甲方李莉一起共同到房管部门办理该房屋产权过户立契手续时，将剩余首付款19万元整交付甲方，剩余购房款80万元由乙方在向银行贷款贷出款项之日付给甲方。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。韩纪闯称李莉违约，应当承担违约责任，但韩纪闯未提交相应证据予以印证，故本院对其该项主张不予支持。关于涉案房屋的83万元银行贷款，韩纪闯、李莉、郑州郑房房地产营销策划有限公司所签订的《房屋买卖合同》仅约定同意由担保公司代为偿还，费用由韩纪闯承担，李莉同意配合担保公司办理此流程。后因无担保公司承担本案所涉银行贷款的偿还义务，韩纪闯以实际行动表明其愿意履行筹款义务。因韩纪闯未能及时筹款偿还该83万元贷款，本案《房屋买卖合同》无法继续履行，合同目的不能实现，故一审法院对李莉主张解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。郑州郑房房地产营销策划有限公司依法应将本案涉案房屋的房屋所有权证退还给李莉。鉴于李莉未举证证明其损失情况，故一审法院对李莉主张的违约金不予支持并无不当。综上所述，韩纪闯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由韩纪闯负担。本判决为终审判决。审 判 长 李传炜审 判 员 柴雅琳代理审判员 刘 敏二〇一七年八月七日书 记 员 李志琳 关注公众号“”