（2017）粤2071民初3722号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-12-01
案件名称
吴宇韶与郑淑宽、黄建国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴宇韶,郑淑宽,黄建国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3722号原告：吴宇韶，女，1968年4月21日出生，香港特别行政区永久居民，现住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：刘浩明，中山市南区法律服务所法律服务工作者。被告：郑淑宽，女，1945年1月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：黄建国，男，1972年1月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告吴宇韶与被告郑淑宽、黄建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴宇韶及其委托诉讼代理人刘浩明，被告郑淑宽到庭参加诉讼。被告黄建国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告吴宇韶向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的位于中山市××区××边街××号房地产买卖合同，两被告向原告返还已经支付的购房款2100000元；2.两被告向原告支付违约金450000元；3.两被告向原告赔偿测量费、手续费、诉讼代理费合共23000元。事实与理由：原告吴宇韶与被告郑淑宽、黄建国于2016年7月19日经中山市石岐区易搜房地产经纪服务行签订房地产买卖合同，约定由两被告所拥有的位于中山市××区××边街××号的房地产[房产证号：C1627306/C0626021；土地证号：国（2002）23035**；房产登记字号：2004-233679]以2850000元售予原告，原告于2016年7月19日支付了450000元（其中50000元为现金支付），同年2016年8月12日支付了1650000元，即原告合共支付了2100000元给两被告，且两被告当即出具了收款收据给原告予作存证。同时还约定购房余款750000元由原告向中山农村商业银行股份有限公司东区支行申请商业贷款。此后，在2016年10月办理涉讼房地产产权过户手续过程中，发现涉讼房地产被中山市第一人民法院依据（2016）粤2071执8348号执行裁定书依法查封，导致原、被告各方均无法继续履行合同进行交易过户。由于两被告自身经济原因导致原被告各方的房地产买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，理应承担违约的法律责任。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。原告吴宇韶对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.2016年7月19日、8月12日收据，转账客户回单；3.房地产产权证明；4.中山市不动产登记资料证明表；5.手续费、测量费收据、律师费发票。被告郑淑宽辩称：1.希望与原告协调解决本案纠纷，原告降低违约金主张，两被告尽快筹钱支付款项。2.因原告已对涉讼房地产收取租金多时，原告所收取的租金应在违约金中予以相应抵扣，在签订房地产买卖合同之时，因为涉讼房地产暂时过不了户，所以两被告就答应让原告收取租金，直至解决过户问题，实际上原告并没有损失。被告郑淑宽就其辩解在举证期限内并未提交证据。被告黄建国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未在法定期限内提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：2016年7月19日，被告郑淑宽、黄建国（甲方、转让方）与原告吴宇韶（乙方、受让方）、案外人中山市石岐区易搜房地产经纪服务行（丙方、经纪方）签订房地产买卖合同，约定：甲方所转让的房地产位于中山市××区××边街××号的房地产[房产证号：C1627306/C0626021；土地证号：国（2002）23035**；建筑面积693.29平方米；土地使用面积226.3平方米]；转让价2850000元；该房地产已抵押给中山农村商业银行，尚有贷款余额2000000元未清还；定金450000元于签署本合同时付清，本合同履行期间乙方违约的，甲方有权没收定金，甲方违约的，乙方有权要求甲方双倍返还定金；甲方向抵押银行申请提前还款并确定还款之日乙方将首期购房款1650000元（不含定金），存入银行确认的甲方还款账户，用于甲方赎回抵押房地产的一部分（解押后产权证由甲方委托乙方领取）；尾期款750000元由乙方申请银行二手房按揭贷款支付；2016年8月30日前双方到中山市城区/镇区国土资源局办理过户手续；测量费由乙方承担，加建部分由于测量图纸需要所有费用由甲方负责；该房产一楼已出租给卢作贤，月租金为6000元（有递增），押金12000元；2、3、4、5、6楼已出租给蒋蔚婵，月租金为6000元（有递增），押金12000元；因甲、乙任一方的原因导致该房地产未能在本合同约定的时间内办理过户的，守约方有权要求终止本合同，违约方应按本合同第三条约定的定金罚则承担违约责任；一方存在违约的，另一方有权要求解除合同。非违约一方有权要求违约方赔偿非违约一方已支付的居间服务费、律师费、公证费、测量费、评估费、过户税费等全部费用并有权按合同约定的定金罚则或过户后按房地产转让总价的20%追究违约方的违约责任；甲、乙双方同意于2016年8月30日前还银行贷款。该合同还约定了其他事项，并由原、被告各方签字捺印，经纪方中山市石岐区易搜房地产经纪服务行盖章确认。合同签订后，原告分两次向两被告支付款项，分别是定金450000元，首期款1650000元，两被告对此并无异议。2016年11月11日，被告郑淑宽、黄建国（甲方）与原告吴宇韶（乙方）签订补充协议，约定：由于甲方原因，未能按合同约定办理房地产产权过户变更手续，因此，双方通过友好协商达成以下协议：自2016年11月起，甲方对该房地产的应收租金收益作为违约金授权由乙方收取；甲方在不能按约定办理该房地产产权的，乙方有权按房地产买卖合同的约定主张权利。对于收取租金一事，庭审中，原告确认从2016年11月开始收取涉讼房地产的租金共计12000元/月，一直有正常收取，目前只有一楼的租金尚欠6月份租金中的1000元。后在办理涉讼房地产过户等手续过程中，原告发现涉讼房地产已被另案查封，无法进行过户等手续，被告郑淑宽在庭审中确认是因为其女儿及女婿因欠款被他人起诉，而郑淑宽为担保人而导致存在纠纷涉讼房地产被另案查封。原告认为两被告存在违约行为，遂诉至本院，主张前述实体权利。据中山市不动产登记资料证明表显示，设置在涉讼房地产上的抵押权人为中山农村商业银行股份有限公司城区支行的抵押权已于2016年8月17日注销。目前，涉讼房地产仍被中山市第一人民法院另案查封（另案申请人陈国良）。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封两被告的房地产相当于价值2573000元。本院经审查后，于2017年3月9日作出民事裁定，查封以下房地产2573000元价值的产权份额：1.郑淑宽、黄建国名下的位于中山市××区××边街××号的房地产；2.黄建国名下的位于中山市××区××直街××、××层的房地产；3.黄建国名下的位于中山市××区城市花园宝××底层11车房的房地产。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告、两被告以及经纪方中山市石岐区易搜房地产经纪服务行签订的房地产买卖合同是各方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，恪守各自义务。涉讼房地产因被告郑淑宽、黄建国自身其他纠纷导致查封，本次交易已无法进行，合同目的已无法实现，原告享有合同解除权，故原告请求解除与两被告之间就涉讼房地产的买卖合同，于法有据，本院予以支持。需要说明的一点是，本案的房地产买卖合同，包含了原告与两被告之间的房屋买卖合同关系，亦包含原告、两被告与经纪方中山市石岐区易搜房地产经纪服务行之间的居间合同关系，本案中解除的仅是原告与两被告之间的房地产买卖合同部分，而对于原告、两被告与案外人之间的居间合同部分，在本案中则不作处理。另外，原告与两被告之间还在2016年11月11日签订了一份补充协议，因原告与两被告之间的房屋买卖合同关系解除，故该份补充协议亦应一并解除。同时，两被告应向原告返还原告已经支付的购房款合共2100000元。被告郑淑宽、黄建国的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”，原告向两被告支付定金450000元，原告主张相当于一倍定金的违约金于法有据，本院予以支持。关于原告要求两被告赔偿测量费、手续费、诉讼代理费损失合共23000元，此是原告的实际损失，且在房地产买卖合同中有明确约定，对于原告该项诉讼请求，本院亦予支持。至于被告郑淑宽抗辩的应在违约金中抵扣原告已收取的租金问题，本院对原告自2016年11月开始收取租金这一事实予以确认，但因被告郑淑宽并未在本案中提出反诉明确主张权利，故本院对此不予处理，被告郑淑宽从循其他合法途径主张。被告黄建国经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承当相应的诉讼风险。综上，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告吴宇韶与被告郑淑宽、黄建国于2016年7月19日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系部分以及于2016年11月11日签订的补充协议；二、被告郑淑宽、黄建国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴宇韶返还购房款2100000元；三、被告郑淑宽、黄建国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴宇韶支付违约金450000元；四、被告郑淑宽、黄建国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴宇韶赔偿测量费、手续费、诉讼代理费损失合共23000元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27384元，财产保全费5000元，合共32384元（原告吴宇韶已预交），由被告郑淑宽、黄建国负担（被告郑淑宽、黄建国于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告吴宇韶）。如不服本判决，原告吴宇韶可在判决书送达之日起三十日内，被告郑淑宽、黄建国可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 梁丹妮人民陪审员 郭绮文人民陪审员 吴妙玲二〇一七年八月七日书 记 员 宋依蒙冯金梅黄怡凤 微信公众号“”