（2017）桂0103民初343号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2018-07-02

案件名称

吴艳与杨兰梅、杨肖玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市青秀区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴艳,杨兰梅,杨肖玉,南宁市金道房地产经纪有限公司,南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（2017）桂0103民初343号原告：吴艳，女，1986年1月3日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。委托代理人：韦洁梅，广西伟宁律师事务所律师。被告：杨兰梅，女，1992年2月8日出生，壮族，住广西宁明县。被告：杨肖玉，女，1989年9月10日出生，壮族，住广西宁明县。两被告共同委托代理人：廖淑莲，广西创和律师事务所律师。第三人：南宁市金道房地产经纪有限公司，住所地：南宁市民族大道170号莱茵湖畔商业街E组团01号商铺。法定代表人：刘建，经理。第三人：南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司，住所地：南宁市民族大道178号昊然风景6-101号商铺。负责人：郑光艳，经理。两第三人共同委托代理人：郑光菊，女，1981年7月3日出生，汉族，住广东省博罗县，该公司员工。原告吴艳诉被告杨兰梅、杨肖玉，第三人南宁市金道房地产经纪有限公司（以下简称“金道房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年6月8日第一次公开开庭进行审理。原告吴艳及其委托代理人韦洁梅，被告杨兰梅、杨肖玉的共同委托代理人廖淑莲，第三人金道房地产公司的委托代理人郑光菊庭参加了诉讼。庭审后，原告吴艳申请追加南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称“金道房地产第一分公司”）作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2017年7月12日再次公开开庭进行审理。原告吴艳及其委托代理人韦洁梅，被告杨兰梅、杨肖玉的共同委托代理人廖淑莲，第三人金道房地产公司、金道房地产第一分公司的共同委托代理人郑光菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴艳诉称：2016年9月5日，原告与第三人签订《承购意向书》，约定原告意向购买青环路90号汇东郦城4D栋3003号房，第三人为原告提供居间服务，原告依约向被告杨兰梅支付5000元的诚意金。2016年9月7日，第三人告知原告，被告杨肖玉是业主杨兰梅的姐姐，杨肖玉受杨兰梅委托，代杨兰梅出售涉案房屋。原告遂与两被告、第三人签订《金道房地产买卖经纪合同》，确定涉案房屋成交价为650000元，实际成交价为680000元，其中合同外30000元为楼款��合同签订后，原告依约向第三人支付定金20000元（其中包括已付的5000元诚意金，合同签订当天交款45000元中所含的15000元定金）和合同外的30000元楼款，原告共付50000元，第三人出具《收据》，载明收到45000元。原告已依约履行合同义务，但两被告及第三人未按照合同约定在2016年11月15日前办理房屋过户手续，原告多次催告未果，两被告已构成严重违约，原告有权解除合同。根据合同约定，两被告应双倍返还定金，并承担律师费、诉讼费。第三人作为代理公司，在合同签订及履行过程中存在严重过错，应承担连带责任。综上，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与两被告、第三人于2016年9月7日签订的《金道房地产买卖经纪合同》；二、两被告返还原告30000元；三、两被告向原告支付资金占用利息（以30000元为基数，按年利率6%，从2016年11月16日起计至生效判决确��的履行期限届满之日止）；四、两第三人对第二、第三项诉请承担连带责任；五、两被告双倍返还定金40000元；六、两被告赔偿原告律师费3500元；七、本案诉讼费用由两被告承担。被告杨兰梅、杨肖玉共同辩称：同意解除合同并返还原告20000元。被告未按合同约定履行义务的原因在第三人，合同签订前后，第三人一直拒绝告知原告的联系方式，造成被告不能了解原告是否履行合同的真实意思表示。被告出于对第三人的信任，在涉案房屋产权证办理后多次联系第三人，要求第三人向原告明确是否还购买涉案房屋，但第三人告知原告已放弃购买涉案房屋。原告主张的30000元楼外款被告并不知情，原、被告及第三人一直约定涉案房屋成交价是650000元，而非680000元。因第三人的过错造成被告未依照合同约定履行义务，30000元的返还及利息��付应由第三人承担。第三人金道房地产公司、金道房地产第一分公司共同陈述称：涉案房屋成交价是650000元，因房屋尚有欠款350000元，原告的首付款不够解押，故多收取30000元作为房屋解押的垫资。根据居间合同第九条约定，原告应向第三人支付服务佣金13000元，按揭服务费5500元，但签订合同时，原告未向第三人支付。因第三人已为原告提供了中介服务，同时合同约定签订合同后，合同解除、未履行等情形不影响第三人收取中介服务费。在合同约定的过户时间之前，第三人通过电话、短信方式通知原、被告双方到场面谈，但被告一直不出现，后经多次联系，确认被告将涉案房屋出售给案外人。第三人同意合同解除后在所收取的30000元中扣除佣金、按揭服务费后，将剩余款项返还给原告。经审理查明：2016年9月5日，原告吴艳（乙方）（买方）与第三人金道房地产公司（甲方）（代理方）签订《承购意向书》，约定：一、通过甲方寻盘，介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于青环路90号汇东郦城4D栋3003号房的物业有购买意向，并向业主杨兰梅提出签约条件：1、建筑面积：约88平方米。2、售价：人民币680000元。3、交楼状况及日期：业主收到房款。4、付款方式：按揭付款。5、交易税费：买方承担。三、乙方在签订本合同时同意交付人民币5000元给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金。若业主同意该物业售价为人民币680000元或者低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到即视为购房定金或定金的一部分，并以业主出具定金收据为准。四、若甲方在2016年9月15��内不能与该物业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方（不计利息），乙方在此期限内不可提前终止本合同。五、若甲方在上述期限内取得符合乙方签约条件的业主承诺，则1、乙方须于业主收取定金之日起两天内签署《房屋买卖居间合同》，否则业主有权没收定金并另行出售该物业；同时，乙方仍需即时付给甲方该物业成交价的2%作为咨询及中介服务费。2、若诚意金未转交给业主，则乙方同意将诚意金转作支付给甲方作为咨询及中介服务费。3、乙方已实地详细的勘察过该物业，对该物业的座向、面积、质量都认可，故不得以此作为借口拖延或拒绝与业主签署《房屋买卖居间合同》。否则，视为违约，所交款项不退。2016年9月7日，杨兰梅（甲方）（卖方）、吴艳（乙方）（买方）与金道房地产第一分公司��丙方）（中介方）签订《金道房地产买卖经纪合同》（以下简称“合同”），约定：一、甲乙双方通过丙方出售及购入位于南宁市青秀区天阔组团4-D号楼3003号房，建筑面积为87.83平方米，房产证正在办理中。二、该物业整套转让成交总价为人民币650000元。该转让价款不含税费。三、（一）第一部分房款为定金人民币20000元，乙方须于签署本合同时向甲方支付。（二）第二部分房款为首期款（除已支付的定金）人民币80000元，甲方银行可还款当日，乙方一次性将此款汇入甲方的扣款账号。（三）第三部分房款为（除定金、首期款之外的房款）人民币550000元，乙方委托丙方协助申请银行按揭贷款（具体金额以银行与乙方签署借款合同为准，根据实际贷款金额多退少补）支付给甲方。如银行审批的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额��乙方须在房产局领取《房屋所有权证书》当天或在递件前两个工作日内直接一次性支付给甲方。乙方须于2016年9月30日前申请按揭，甲方须无条件配合乙方提交申请按揭所需的法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。五、该物业目前处于抵押状态，甲方须于2016年10月30日之前将所欠银行贷款全部付清，解除与银行的抵押关系，保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。六、甲方须于收到首付款三日内时将该物业交予乙方使用。在此之前，甲方付清一切有关该物业之杂费（水电，煤气，管理费，有线电视或数字电视费，电话费等），以及相关的户口迁出。九、丙方服务佣金的支付及约定：1、接受甲乙双方委托办理该物业买卖相关的提前还贷、评估、申请贷款、协助过户等事宜，不能借故拖延。3、鉴于丙方已促成甲乙双方之间买卖合同的成立及服务，甲方应在签订本合约时向丙方支付服务佣金人民币13000元。按揭代理服务费为人民币5500元，由乙方支付，在签约当日一次性付清给丙方。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未实际履行，或甲乙双方私下或通过其他房地产公司成交该物业，均不影响丙方上述收取佣金权利的实现。十、违约责任2、如甲方在签收定金后不依本合同条款将该物业售予乙方，则甲方须在违约后二个工作日之内返还双倍定金予乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合同。3、无论在任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该物业的，则视为违约，违约方须即时赔偿丙方的上述佣金之总和；若甲乙双方在未经丙方同意下私自取消本合同，则甲乙双方均成为本合同之违约者，则甲乙双方均须各自即时赔偿丙方的甲乙各自应付的佣金。丙方保留追究违约方��约责任的权利。4、乙方未按期向甲方支付购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方向守约方支付总房款万分之四的违约金。逾期三十日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担全部赔偿责任；如双方愿意继续履行合同的，则此后双方另行约定。5、甲、乙双方应共同配合丙方办理该房屋交易过程中所涉及的贷款、解押、过户登记、领证交费等相关手续。甲、乙双方约定于2016年11月15日前办理该房地产的过户手续，如因甲、乙任何一方的原因致使交易不能顺利进行的，每日按总房款千分之三的违约金赔付给另一方，中介合同继续履行。6、若上述物业需办理结清银行欠款手续的，甲、乙双方约定于欠款银行同意结清贷款之日起一个工作日内甲方（或乙方）将解押款划入该物业的专用扣款账��，每逾期一天，由违约方向守约方支付解押款千分之三的违约金，逾期十五日未办理解押手续的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。若上述解押款由第三方垫资解押的，则另行约定。合同备注栏约定：双方友好商订：1、乙方知晓甲方的房产未办出房产证，符合国家规定的办证条件，且房产证正在办理中。2、乙方知晓甲方在签收时未到场，由甲方的代理人杨肖玉代签合同代收定金，杨肖玉本人自愿承担违约时对乙方、丙方及律师诉讼费的全部赔偿。3、甲方签约后办理房产证需加快。上述合同署名处甲方（卖方）由杨肖玉签字并按捺手印，乙方（买方）由吴艳签字并按捺手印，丙方由郑洁签字并加盖公司公章。合同签订当日，金道房地产公司第一分公司向吴艳出具《收据》（No0002030��，载明：兹收到吴艳交来汇东郦城汇东天阔组团4D栋3003号房定金45000元（此笔款项其中人民币30000元为合同以外楼款），成交价为人民币680000元）。过户当日此收据退回。2016年9月13日，杨兰梅出具《委托书》，载明：自愿委托郑光菊作为其合法代理人，并以其名义办理如下事项：1、办理《房屋所有权证》申请手续并领取相关资料。2、到南宁市房屋产权交易中心办理上述房屋的《房屋所有权证》的相关手续及领取相关证件和资料。3、到南宁市相关税务部门办理房屋的税务申报及减免税费的相关手续，签署家庭唯一住房声明及相关资料，并领取相关资料。4、到南宁市房屋产权交易中心办理该房产的查档手续。5、办理上述房屋水、电、物业交接过户手续。该《委托书》办理了公证手续。2016年11月15日，金道房地产第一分公司通过微信告知吴艳房产证已办出，现联系好银行取他项权证，待银行领了他项权证后，就可以领到证了。吴艳告知不再购买涉案房屋。2016年11月18日，吴艳与韦洁梅签订《委托代理合同》，并支付律师费3500元。此后，因杨兰梅未在合同约定的期限内办理涉案房屋的过户手续，致使本案合同无法继续履行，吴艳于2017年1月10日诉至法院，提出解除合同、返还购房定金等诉请，本院于2017年3月21日向杨兰梅、杨肖玉送达起诉状副本、应诉通知书等法律文书、于2017年3月10日向金道房地产公司送达起诉状副本、应诉通知书等法律文书、于2017年6月23日向金道房地产公司第一分公司送达起诉状副本、应诉通知书等法律文书。杨兰梅、杨肖玉应诉后答辩如前，金道房地产公司、金道房地产第一分公司应诉后陈述如前。另查明：位于南宁市青秀区天阔组团4-D号楼3003号由杨兰梅向广西明华房地产开发有限公司购买，并于2016年11月9日办结转移登记，杨兰梅于2017年2月22日到广西明华房地产开发有限公司领取涉案房屋不动产权证。再查明：2017年4月26日，杨兰梅将涉案房屋出售给案外人徐静文，并办理了房屋过户登记手续。本院认为：吴艳、杨兰梅与金道房地产第一分公司签订的合同系各方的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，三方应恪守履行。在合同履行的过程中，三方已确认涉案房屋的不动产权属证书尚在办理中，杨兰梅领取不动产权属证书后，才能将涉案房屋过户至吴艳名下。合同虽约定于2016年11月15日办理房产的过户手续，但涉案房屋的转移登记于2016年11月19日办结，杨兰梅在2017年2月22日才领取不动产权属证书，致使双方在合同约定的时间内无法办理过户手续。上述情形，系不可归责于任何一方致使合同无法如约履行。因吴艳在2016年11月15日表示不再购买涉案房屋，杨兰梅亦将涉案房屋另行出售，本案合同缺乏继续履行的基础。现吴艳、杨兰梅、金道房地产第一分公司均同意解除合同，本院对此予以确认。由于吴艳未向杨兰梅、金道房地产第一分公司发解除合同通知书，而是迳行向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达最后一方即2017年6月23日视为解除合同通知到达之日，本案合同自该日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行��，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杨兰梅在合同解除后应向原告吴艳返还已收取的购房定金20000元，因本案合同解除的原因不可归责于任何一方，杨肖玉无需承担连带返还责任，且吴艳要求杨兰梅赔偿定金罚金20000元及律师费3500元，无事实依据，本院不予支持。根据查明的事实，吴艳所支付的30000元由金道房地产第一分公司收取，金道房地产第一分公司称该费用用于代杨兰梅垫资解押，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。金道房地产第一分公司收取吴艳30000元，无合同依据，亦无法律依据，应予返还。金道房地产第一分公司还应向吴艳支付占用资金期间的利息，利息计算方式如下：以30000元为基数，从2016年11月16日计至吴艳主张的生效判决确定的��行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款计算利率分段计付。吴艳主张超出部分，本院不予支持。因金道房地产公司系金道房地产第一分公司的总公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，金道房地产公司对金道房地产第一分公司的的上述债务承担补充清偿责任。金道房地产第一分公司主张吴艳尚未支付居间服务费，要求予以抵扣，但其与吴艳间的纠纷与本案不属同一法律关系，金道房地产第一分公司对此可另行主张，本院不宜一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、原告吴艳、被告杨兰梅、第三人南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司于2016年9月7日签订的《金道房地产买卖经纪合同》于2017年6月23日起解除；二、被告杨兰梅应于本案判决生效之日起十五日内返还原告吴艳购房定金20000元；三、第三人南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司应于本案判决生效之日起十五日内返还原告吴艳30000元；四、第三人南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司应于本案判决生效之日起十五日内向原告吴艳支付利息（利息计算：以30000元为基数，从2016年11月16日计至生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付）；五、第三人南宁市金道房地产经纪有限公司对第二、第三项债务承担补充清偿责任；六��驳回原告吴艳的其他诉讼请求。本案受理费1641元，由原告吴艳负担446元，被告杨兰梅、杨肖玉负担446元，第三人南宁市金道房地产经纪有限公司、南宁市金道房地产经纪有限公司第一分公司负担749元。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在��诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　范　俪人民陪审员　　易紫阳人民陪审员　　钟新燕二〇一七年八月七日书　记　员　　覃树鹏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业��照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。