（2017）青01民终873号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-21
案件名称
青海汇通物业管理有限责任公司与李全辉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青海汇通物业管理有限责任公司,李全辉,汇通国基房地产开发有限责任公司,北京华联综合超市股份有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青01民终873号上诉人（原审被告）：青海汇通物业管理有限责任公司，组织机构代码71054XXXX，住所地：西宁市城中区长江路53号。被上诉人（原审原告）：李全辉，男，1973年12月20日生，汉族，个体经营者，住西宁市。委托诉讼代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。原审第三人：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地：西宁市城西区黄河路23号。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托代理人：田君，青海乾润律师事务所律师。原审第三人：北京华联综合超市股份有限公司，组织机构代码×××，住所地：北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。法定代表人：罗志伟，该公司董事长。、委托代理人：郭宝良，北京华联综合超市股份有限公司地区公司员工。上诉人青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称汇通物业公司）与被上诉人李全辉、原审第三人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称北京华联超市）、汇通国基房地产开发有限责任公司（汇通房地产公司）租赁合同纠纷一案，被上诉人李全辉于2015年5月14日起诉至西宁市城西区人民法院，请求返还其位于西宁市城西区五四大街60号一层60-10商铺，支付拖欠房屋租金140000元，赔偿李全辉从房屋租赁协议终止之日起至归还商铺期间的经济损失，并由对方负担所有因为诉讼产生的所有费用。城西区人民法院以委托理财合同纠纷受理后，于同年10月26日作出（2015）西民一初字第1332号民事判决，上诉人汇通物业公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年4月5日以（2015）宁民一终字第398号民事裁定撤销原判，发回重审。发回重审后，城西区人民法院依法另行组成合议庭，变更案由为租赁合同纠纷，追加汇通房地产公司为第三人，上2017年4月21日城西区人民法院作出青01**民初733号民事判决，上诉人汇通物业公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2007年李全辉购买汇通房地产公司开发承建的西宁市城西区五四大街60号汇通商业广场商铺一间（建筑面积38.15平方米），并依法取得房屋所有权。并于同年11月26日与汇通物业公司签订《租赁经营协议》，将所购买的五四大街汇通商业广场60号一层60-10号商铺（建筑面积38.15平方米）租赁给汇通物业统一管理、招租，整体经营，汇通物业享有转租权；期限为2007年12月1日至2015年4月30日；租金按月支付，每月租金3497.2元，于当月月底前一次性转至李全辉指定账户；如汇通物业公司将房屋整体转租给第三方经营，李全辉应积极配合，不与第三方发生任何直接关系，不向第三方提出任何请求；汇通物业公司逾期支付租金，每逾期一日，则按应付而未付租金的万分之三承担违约金；因一方违约而造成另一方提出解除本协议，违约方应向对方支付违约金，违约金的金额为一年的租金总额。协议签订后，李全辉依约将涉案商铺交付汇通物业公司经营使用，2015年4月30日，李全辉与汇通物业公司约定的租赁经营期限届满，李全辉方要求被告归还该铺面，被告未予返还，双方亦未续签合同，致使纠纷产生。另查明，该商铺系李全辉于2007年从他人手中购买而来，李全辉接受铺面时，该商铺出卖人与被告签订有《租赁经营协议》，所以李全辉在与汇通物业公司签订《租赁经营协议》时，承继了原《租赁经营协议》时间，其租赁期限，前后时间段加起来是十年，对此汇通物业公司予以认可。2004年4月，汇通房地产公司（青海汇通房地产开发有限责任公司后经工商局批准更名为本案第三人汇通国基房地产开发有限责任公司）作为出租人与作为承租人的第三人北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》，合同约定：汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的全部商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给第三人经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租回的123户（总建筑面积4025平方米），该部分房产由出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），各业主同意汇通房地产公司将该返租房屋整体转租给承租人；汇通房地产公司所出租的房屋，房屋产权人为汇通房地产公司和123户业主，全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通房地产公司分别签订书面商铺销售返租合同；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联公司和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联公司提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的履约保证协议中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联公司的商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。再查，汇通房地产公司与北京华联公司签订《租赁合同》的标的房屋，即位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的建筑面积为12950平方米的商业用房，由包括本案李全辉在内的各业主与汇通物业公司分别签订《汇通商业广场委托经营协议》或《租赁经营协议》，委托或租赁给汇通物业公司统一管理、统一招租、整体经营。2004年6月汇通房地产公司（甲方）与北京华联公司（乙方）及中国建设银行西宁市西大街支行（丙方）签订《协议书》，约定：汇通房地产公司按照91户与银行签订的《中国建设银行个人住房借款合同》之约定向丙方履行还款义务，并对此义务承担连带保证责任；乙方承诺贷款业主及甲方不履行上述还款义务，乙方将《房屋租赁合同》项下部分或全部租金直接支付给丙方，作为贷款业主及甲方履行债务的保证，甲方对此予以认可；甲方委托汇通物业公司与各业主签订《租赁经营协议》，该《委托合同》和《租赁经营协议》作为本协议的附件。再查，涉案商铺系位于一层临街独立商铺，现由北京华联公司出租给案外人经营。一审法院认为：（一）《租赁经营协议》经营期限已经届满，涉案商铺虽由北京华联公司统一租赁使用，但本案所涉商铺与本系列案商铺不同，本案商铺与北京华联公司所经营的超市相对独立，有物理空间分割和围护结构，商铺的返还并不会影响其他业主行使所有权，且该商铺现由北京华联公司另行出租于他人经营使用，故此情形下李全辉要求汇通物业公司返还承租商铺的诉求应予支持。（二）关于李全辉诉求支付拖欠房屋租金140000元，赔偿李全辉从房屋租赁协议终止之日起至归还商铺期间的经济损失的问题。目前，汇通商业广场所处地理位置的商铺租金较当年签订租赁经营协议时已有一定幅度的上涨，协议到期后对占用使用费应作适当调整，但考虑到本案的特殊性及公平原则，故本院酌情在原合同租金基础之上上浮10%支持李全辉商铺的占用使用费。支付方式按原合同即按月支付至归还商铺止，每月的占用使用费3846.92元。（三）关于商铺占用使用费由谁承担给付责任的问题。汇通物业公司与各业主签订《委托经营协议》或《租赁经营协议》，受各业主委托管理出租商铺并向业主支付租金，根据合同相对性原则，汇通物业公司理应承担占用使用费的给付责任。汇通房地产公司与北京华联公司签订汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层商业用房整体出租的《租赁合同》时，约定，汇通房地产公司对销售后返租回的房产由其统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），并按合同约定条件将标的物转租给北京华联，但汇通房地产公司未能按照合同约定与全体业主续订10年的合同，是导致本次纠纷产生的根本原因，对此汇通房地产公司应当承担相应的过错责任，故汇通房地产公司对李全辉的占用使用费承担共同给付责任。四、关于李全辉主张的交通费、通讯费、误工费等损失1000元，汇通物业公司不予认可，李全辉亦未提供相关证据予以证明，故对李全辉该项请求，不予支持。综上，判决：一、青海汇通物业管理有限责任公司和第三人汇通国基房地产开发有限责任公司于判决生效后一个月内交还李全辉位于青海省西宁市五四大街汇通商业广场（60）号一层60-10号商铺一间（建筑面积38.15平方米），第三人北京华联综合超市股份有限公司协助腾退商铺；二、李全辉商铺的占用使用费自2015年5月1日起至实际返还商铺止，按月每月支付3846.92元，由青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司承担共同给付责任；三、驳回李全辉要求青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司支付其因此案花费的相关费用1000元的诉讼请求，本案诉讼费1128元，由青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司负担。宣判后，汇通物业公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定汇通物业公司交还商铺系属于事实不清，结果错误。基于房屋的性质我方无法返还商铺，返还商铺势必会侵犯大多数业主的利益；请求依法驳回被上诉人人要求返还铺面的诉讼请求，我方愿意继续履行合同。故请求二审法院撤销原判并依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李全辉辩称，一、依法成立的合同，受法律保护。我方与汇通物业公司签订《租赁经营协议》，双方应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、上诉人应该无条件的返还租赁物。协议签订后，我方依约将商铺交由汇通物业公司经营使用，已经履行了我方的义务。租赁合同到期，上诉人应该无条件的返还租赁物，否则就是对我方合法财产的侵害。三、上诉人应该就不及时归还租赁物承担违约责任及赔偿损失。北京华联超市书面答辩称，一、北京华联超市股份有限公司为本案原审第三人，并非共同被告，一审判决要求汇通物业公司向李全辉返还租赁房屋，现答辩人已经在事实上不占有房屋，该案的处理结果与答辩人不存在法律上的利害关系承，且答辩人使用的房屋系基于本案另一个第三人汇通国基房地产公司签订的租赁合同，且答辩人按约定履行租金支付义务，答辩人不可能承担其他责任。二、答辩人与汇通国基房地产公司于2004年签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违法，是合法有效的合同，其中约定汇通公司有义务保证租赁范围内存在的已售房屋使答辩人正常使用，本案的发生，是由于汇通公司违反合同约定，答辩人因此无法正常使用房屋开展经营，为此，答辩人已书面通知汇通公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，追究其违约责任。现合同解除事宜正在处理过程中。合同解除后，答辩人将会全部返还所租赁的商铺。二审查明的事实与一审基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，按照我国法律的规定，凡持有房屋产权证书的人，一般应当被认定为证书上所记载的房屋的所有权人。且李全辉与汇通物业公司签订的《租赁经营协议》经营期限已经届满，本案商铺与北京华联公司所经营的超市相对独立，商铺的返还并不会影响其他业主行使所有权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故青海汇通物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1128元，由上诉人青海汇通物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋忠义审判员 张敏娟审判员 韩雪梅二〇一七年八月七日书记员 马卓群 更多数据：搜索“”来源：