（2017）粤19民终2663号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-08-30
案件名称
李艳伟、宝辉实业公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李艳伟,宝辉实业公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终2663号上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳伟，男，满族，身份证住址为河北省承德市围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：张立志，广东容言律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑世永，广东耀中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝辉实业公司。住所地：香港北角英皇道510号港运大厦2605室。法定代表人：陈绪国，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱静，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙华琼，广东方中天律师事务所律师。上诉人李艳伟因与被上诉人宝辉实业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认宝辉实业公司与李艳伟就租赁位于东莞市凤岗镇雁田村长塘工业区一横路7号案涉厂房（包含办公楼、宿舍）所签订的《厂房租赁合同》依法无效；二、李艳伟应于判决发生法律效力之日起三十日内搬离并将位于东莞市凤岗镇雁田村长塘工业区一横路7号的案涉厂房（包含办公楼、宿舍）返还给宝辉实业公司；三、李艳伟应于判决发生法律效力之日起三日内按20833元/月的标准支付宝辉实业公司自2016年10月1日起至实际返还位于东莞市凤岗镇雁田村长塘工业区一横路7号的厂房（包含办公楼、宿舍）的案涉厂房之日止期间的房屋占有使用费；四、驳回宝辉实业公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回李艳伟的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1362.47元，宝辉实业公司已预交，由宝辉实业公司负担50元，李艳伟负担1312.47元；反诉受理费6462.50元，李艳伟已预交，由宝辉实业公司负担50元，李艳伟负担6412.5元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1600号民事判决。]上诉人李艳伟向本院提起上诉，请求：（一）依法撤销原审判决第二项、第三项、第五项判决内容，并改判支持李艳伟原审各项反诉请求。（二）本案诉讼费用由宝辉实业公司承担。事实和理由：1.原审法院事实认定不清。（1）关于导致租赁合同无效的过错责任未进行认定。本案由于宝辉实业公司未能取得案涉房屋房地产权证，导致租赁合同无效。宝辉实业公司明知案涉房屋未能取得房地产权证而进行出租牟利，主观上存在重大过错，应承担过错责任。原审认定过错方无责任、无过错方却需要承担损失有误。（2）机器拆卸、搬迁方面实际存在损失。2012年4月，李艳伟与宝辉实业公司就案涉房屋达成租赁协议后，即对案涉房屋进行长期、整体规划，并按照生产经营需求设置、安置各类机器设备共计100多台。而今距离双方约定的租赁使用期限尚远，宝辉实业公司要求返还案涉房屋必然导致李艳伟需要对房屋内各设备进行拆卸、搬迁，李艳伟拆卸、搬迁机器的损失是实际存在且不可避免的，该部分损失应予以认定。2.原审法院适用法律错误。（1）关于装修的举证，适用法律错误。由于客观原因，李艳伟无法就装修损失部分进行举证，但已按照法律规定向原审法院申请对该部分损失进行评估鉴定，但原审法院仅以李艳伟举证的案涉房屋照片也未能区分新旧装修的理由，不予准许鉴定，违背《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，剥夺李艳伟举证的权利。（2）关于租赁发票问题。原审法院认定李艳伟要求宝辉实业公司出具租金发票无法律依据，属于认定事实错误和适用法律错误。根据相关法律规定出租人应为承租人出具发票，宝辉实业公司收取了李艳伟租金就应为李艳伟出具发票，出具发票为宝辉实业公司的从给付义务，宝辉实业公司不履行从给付义务，李艳伟有权要求返还未出具发票产生的差额。被上诉人宝辉实业公司向本院答辩称：（一）原审判决不存在认定事实不清的错误。1.宝辉实业公司对租赁合同无效并无重大过错。宝辉实业公司是香港公司，并不了解内地的政策法律。兴建案涉厂房前，宝辉实业公司已咨询所在村镇，并按要求办理了相关手续。案涉厂房的建设取得了当时凤岗镇规划建设办的备案，该办也确认工程符合规划，而厂房所在的雁田村村民委员会也证明案涉房屋在办证，宝辉实业公司一直就案涉房屋向政府缴纳房产税和城镇土地使用税。宝辉实业公司是在原审过程中，经法院释明，才知道案涉房屋未取得建设工程规划许可证或房地产权证会导致与李艳伟所签《厂房租赁合同》无效。宝辉实业公司误以为案涉房屋的建设符合中国法律法规的规定，是合法建筑，因而出租给李艳伟。李艳伟是内地人，熟悉中国法律政策，李艳伟在承租时，对案涉房屋并未取得建设工程规划许可证及房地产权证的状况是十分清楚的，在此情况下，李艳伟仍自愿承租，与李艳伟相比，宝辉实业公司并没有更重大的过错。2.李艳伟并无证据证明其主张的损失实际存在，应承担举证不能的后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，李艳伟并未向原审法院提交其所主张的机器拆卸搬迁损失实际存在的证据，原审法院未予认定并无错误，李艳伟应自行承担举证不能的不利后果。另外，事实上，李艳伟承租案涉厂房后，就瞒着宝辉实业公司转租给了几家小厂，自己当起了二房东。其中一家是东莞市三森电线制品有限公司，2015年4月，该公司因拖欠员工数月工资，还曾被工人投诉到雁田村村民委员会。后来，东莞市三森电线制品有限公司还曾因债务纠纷被法院查封了厂房及机器设备。除东莞市三森电线制品有限公司外，还有一两家小厂，经李艳伟转租，在案涉厂房内无证经营。李艳伟自己在案涉厂房内并无生产经营行为，也没有购买安装任何机器设备。所谓拆卸搬迁损失并不存在。此外，李艳伟在承租后，还擅自占用了案涉厂区内其并未承租的部分土地，宝辉实业公司多次向其催讨占用费，其一直拒不支付。可见，李艳伟并无损失，相反还有不当获利。（二）原审判决不存在适用法律错误。1.关于案涉厂房的装修。案涉厂房在出租给李艳伟时已经过装修，庭院内的花坛及绿植也是原有的。李艳伟主张其对案涉厂房另有装修，但未能提供相关证据证明其另有装修。李艳伟申请对装修损失进行评估，这个评估必须在确定其确有装修且能区分其装修部分的情况下才能进行，否则，即使法院准予评估，也必然出现评估对象不确定、无法评估的结果。原审法院在李艳伟无法证明其装修的情况下未予准许评估，并无错误。2.关于租金发票。原审法院并未认为李艳伟要求宝辉实业公司出具租金发票无法律依据，李艳伟也无要求宝辉实业公司出具租金发票的诉讼请求。李艳伟该项上诉理由不成立。原审法院认为李艳伟主张因宝辉实业公司未出具租金发票而要求宝辉实业公司返还200000元租金的诉讼请求于法无据。如果李艳伟坚持该项诉讼请求，应说明相关事实与法律依据。综上所述，李艳伟的上诉理由不成立，请法院驳回李艳伟的上诉，维持原判。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：案涉房屋未取得建设工程规划许可证，因此案涉《厂房租赁合同》为无效合同，双方应按照无效合同的法律后果清理权利义务。首先，关于机械拆卸、搬迁方面实际损失的问题。李艳伟主张存在该部分损失，但其未能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采信。其次，对于装修损失的问题，李艳伟同样未能提供证据证明其对于案涉租赁物进行了装修，故原审法院不予支持其该项主张是正确的，本院依法予以维持。第三，关于占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，合同无效后，出租人仍得请求承租人参照合同约定的租金标准支付占有使用费，因此，李艳伟不得以导致合同无效的过错分担为由，主张不予支付占有使用费。关于租赁发票的问题，李艳伟的主张不能成立，原审法院已阐述，本院不再赘述。综上所述，李艳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12925元，由李艳伟负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 陈加雄审判员 杨 浩审判员 冯婉娥二〇一七年八月七日书记员 李淑仪 更多数据：搜索“”来源：