（2017）豫03民终4078号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-07
案件名称
洛阳金马市场管理有限公司、洛阳亿和置业有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洛阳金马市场管理有限公司,洛阳亿和置业有限公司,潘文典
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终4078号上诉人（原审被告）：洛阳金马市场管理有限公司，住所地洛阳市西工区解放路12号2-3-602号。法定代表人：熊智乐，经理。上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：贾安、刘帅凤，河南洛神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘文典，男，1959年10月20日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所律师。上诉人洛阳金马市场管理有限公司（以下简称金马公司）和洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）因与被上诉人潘文典合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人金马公司和亿和公司的委托诉讼代理人贾安和刘帅凤、被上诉人潘文典的委托诉讼代理人冀建峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金马公司和亿和公司共同上诉请求：1、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初1764号民事判决，依法改判或发回重审。2、请求依法判令潘文典承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院基本事实认定错误，建议二审法院依法查清案件事实或者发回重审。潘文典与金马公司签订的委托经营管理合同并未实际履行，金马公司自始至终没有占用或者使用涉案房屋，原审判决金马公司交付房产难以实际，返还租金更是与事实不符。二、原审法院认定大地公司向潘文典交付了房产这是对案件的错误定性，当时工程未完工，不具备实际交付条件。本案中潘文典至今对争议房屋没有所有权，未依法办理登记。亿和公司依法享有房屋的支配权和管理权，不构成侵权，潘文典无权要求返还租金。亿和公司是基于洛阳市房管局的授权而接管该房产；潘文典向有关部门反映问题时，要求承担责任的相对方是亿和公司；而亿和公司其未实际控制房产，无法返还，不构成侵权，潘文典无权要求返还租金。亿和公司因购买烂尾楼，造成巨额损失，目前已投入6000多万元用于后期施工，同样是涉案房屋的受害人。潘文典答辩称，诉争房产是潘文典通过合法方式购买，依法应当保护购房者应当享有的权利。自2013年11月16日开始，大地公司退出，亿和公司继续开发世纪商贸中心项目。大地公司的各种权利义务由亿和公司承继。亿和公司将潘文典已经出租的房屋拆毁，潘文典无奈才于2014年4月15日同金马公司签订《委托经营合同》，将涉案房屋委托金马公司统一招租和经营管理。直至起诉之日，金马公司未向潘文典支付一分钱租金。原审法院参照同位置租金标准确定租赁损失，合情合理。综上，要求二审法院驳回上诉，维持原判。潘文典向一审法院提出诉讼请求，1.金马公司返还位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心02幢A区一层C01、C02号商铺；2.金马公司、亿和公司支付委托租赁期间的租金（自2014年12月3日起至返还租赁场地之日止，租金按每月24664元）；3.诉讼费由金马公司、亿和公司承担。一审法院认定以下事实：1、2002年8月30日，洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳房管局）与河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）签订《世纪商贸中心合作开发合同书》，约定：（1）工程名称为“世纪商贸中心”，建筑结构及层数为十七层框架结构（含地下两层），其中地下两层为停车场和设备间，地上一至四层为商场，西边五至十五层为写字楼，东边至十五层为住宅楼；（2）合作方式为洛阳房管局提供土地使用权，大地公司提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归洛阳房管局所有，北半部分归大地公司所有，第三层和第四层商场归洛阳市房管局所有。洛阳市房管局分得的商场建筑面积约为16830平方米，大地公司分得的商场建筑面积约为5610平方米。第五层和第六层写字楼归洛阳市房管局所有，建筑面积约为2130平方米。其他所建写字楼、住宅楼和地下一至二层归大地公司所有。2、2009年9月16日，潘文典与大地公司签订《商品房买卖合同》，潘文典购买位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心02幢A区一层C01、C02号商铺，商铺建筑面积约246.64平方米，最终以房管部门测绘结果办证为准。房屋价格为每平方米9000元，房屋总价为2219760元。合同约定，买受人于2007年元月26日前付总房款的30%计665000元整（含承兑汇票）、签订合同时付总房款的50%（含开封五建电料款）、房屋移交时再付500000元整（含电料款）、剩余房款办理房产证前一个月双方结算多退少补。合同签订后，截止2010年12月28日，潘文典向大地公司共计交付购房款1636002元。2011年1月8日，大地公司与潘文典签订《房屋移交协议》，将本案所涉房屋移交潘文典，潘文典所欠的剩余房款在统一时间内由大地公司提供一切办证手续后、办理房产证时一个月内付清，房屋产权待房款付清后归潘文典所有。3、2013年11月13日，洛阳房管局、亿和公司、大地公司相关人员召开关于世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设的会议，并形成会议纪要。会议纪要载明：“大地公司抵售的商铺及房管局售出并备案的四个商铺，为便于商场统一经营管理，由亿和公司负责与业主协商达成一致签订协议，大地公司抵售给业主的相关资料，本周（2013年11月16日前）由大地公司交亿和公司”。4、2013年11月16日，大地公司、亿和公司及洛阳房管局（见证方）签订《协议书》，协议书载明，大地公司退出不再参与世纪商贸中心项目后续建设、销售33.3%的利润分成。大地公司与房管局合作开发建设的世纪商贸中心项目大地公司分成内的部分房产按现状出售给亿和公司。大地公司出售给亿和公司的房产，在房管部门具备办理房屋使用权证及土地分割时，如房产已售给第三方或个人的，由亿和公司与房管部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管部门直接分割到亿和公司名下。大地公司协议签订后当天向亿和公司办理房屋已抵、售业主购房位置确认及签订的合同移交，由亿和公司与业主协商解决，并做好购房业主的退房、交房、调房工作，项目竣工具备办证条件，由亿和公司及时给购房业主办理权属证书。该协议签订当天，大地公司出具《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件移交情况》一份，该表中记载了潘文典所购商铺的面积及位置，该复印件由移交方大地公司盖章、鉴证方为洛阳房管局工作人员周璇签字，亿和公司作为接收方未盖章或签字。5、2014年4月15日，潘文典与金马公司签订《委托经营管理合同》，潘文典将本案所涉房产委托金马公司进行统一招租和经营管理。委托期限为3年，自签订委托经营管理合同之日起延后至3年止。双方约定于签订本合同之日起，潘文典将本案所涉房产交付金马公司实行统一经营管理。合同期满后，潘文典可选择自营或委托经营。委托租赁期间，第一年及第二年金马公司按3年平均年回报率每平方米月租金为100元，第三年金马公司按年平均年回报率每平方米月租金为108元。因启动商场统一向第三方承租人承诺优惠期从2014年4月16日至2014年12月2日止为七个半月，金马公司从优惠期满后按季度给潘文典按合同约定支付租金。直至起诉之日止，金马公司未向潘文典支付委托租赁期间的租金。6、2016年1月11日，潘文典、张气灵、师小红、李敏、张飞五人到洛阳市信访局集体上访，反映亿和公司霸占其所购房屋，拖欠租金未付、侵占其利益问题。2016年1月18日，洛阳市房管局给洛阳市信访局书面答复，载明：“亿和公司欠业主潘文典的租金事宜，正在协调沟通之中。”至今，协调未果。7、2016年12月19日，亿和公司与马建平签订《租赁合同》和《租赁补充协议》，将本案所涉房屋租赁给马建平用于经营大团杰烩面。合同约定2016年12月20日至2017年2月20日为免租装修期，租赁期间为2017年2月21日至2022年2月20日。合同约定前三年年租金为468600元，其后租金每年递增一次。一审法院认为，潘文典与大地公司签订《商品房买卖合同》，潘文典按合同约定支付了购房款项，大地公司向潘文典交付了该房产，以上事实，法院予以确认。大地公司、亿和公司、洛阳房管局签订的会议纪要及三方协议书，能够证明大地公司退出该项目建设，并将其所属的部分房产出售于亿和公司，及在房管局工作人员的见证下向亿和公司出具《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件移交情况》一份，虽亿和公司对该证据不予认可，但该移交情况与会议纪要、三方协议书能够相互印证，形成完整证据链，能够证明大地公司在退出项目时已将已售房产情况向亿和公司进行移交，亿和公司辩称大地公司未向其移交本案所涉房产的理由，法院不予采信。潘文典与金马公司签订的《委托经营管理合同》，将所其购房产交于金马公司统一对外招租，该合同真实有效，法院予以确认。潘文典按委托经营管理合同约定将其房产交付金马公司对外招租，且该房产已由亿和公司租赁他人使用，金马公司虽辩称其已将房产交付亿和公司进行管理，但金马公司未提交其与亿和公司间的移交手续，金马公司辩称该委托经营管理合同并未实际履行，法院不予采信。金马公司未按合同约定支付租金，构成违约。该合同约定的委托经营期限已届满，金马公司理应返还该房产并按合同约定向潘文典支付委托经营期间的租金。因亿和公司提交证据显示该房产现由亿和公司对外出租，且亿和公司未提交证据证明其与金马公司间关于本案所涉房屋对外招租事项的约定，故其应与金马公司承担共同返还租金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳金马市场管理有限公司返还潘文典位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心02幢A区一层C01、C02号商铺；二、洛阳金马市场管理有限公司、洛阳亿和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付委托租赁期间的租金（租金按每月24664元计算，自2014年12月3日起算至实际返还租赁场地之日止）。如洛阳金马市场管理有限公司、洛阳亿和置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10784元，减半收取5392元，由洛阳金马市场管理有限公司、洛阳亿和置业有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明，2017年6月22日，本院作出（2017）豫03民终3072、3073、3074三份二审生效判决，其内容为判令亿和公司返还张气灵、张秀玲、乔艺超世纪商贸中心商铺和房产并支付租金至实际交付之日止。其中在张气灵诉亿和公司一案中，认定潘文典等业主的商铺与张气灵的商铺系同一排，亿和公司为整体出租经营将潘文典等业主的商铺打通，并交由金马公司与业主签订《委托经营管理合同》，根据潘文典等人的合同酌定租金计算标准为每平方米每月100元，判令亿和公司按照每月25300元的标准赔偿张气灵租金损失。本院认为，潘文典和大地公司签订购房合同并支付部分购房款后，大地公司已将商铺交付给潘文典。亿和公司为整体出租经营将潘文典等业主的商铺打通，并交由金马公司与业主签订《委托经营管理合同》，并实际享有商铺的占有、管理和支配权。上述事实已经生效法律文书予以确认。潘文典和金马公司签订《委托经营管理合同》，而亿和公司已将本案所涉商铺出租收取租金。鉴于金马公司和亿和公司拒不提供关于本案所涉房屋的一角和对外招租事项的约定，故原审判决金马公司返还潘文典房屋，判决金马公司和亿和公司共同承担返还租金的义务并无不当，本院应予维持。亿和公司和金马公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5392元，由上诉人洛阳金马市场管理有限公司和洛阳亿和置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王惠谦审判员 王 睿审判员 蔡美丽二〇一七年八月七日书记员 陈琦洋 微信公众号“”