（2017）甘01民终1557号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-18
案件名称
兰州超微骨科医院有限公司和兰州海之港餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兰州超微骨科医院有限公司,兰州海之港餐饮有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终1557号上诉人（原审被告）：兰州超微骨科医院有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：周长林，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺彦，甘肃雷诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：荔天宏，甘肃雷诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州海之港餐饮有限责任公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：蒋世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张昭，甘肃解开律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。上诉人兰州超微骨科医院有限公司（以下简称超微骨科医院）因与被上诉人兰州海之港餐饮有限责任公司（以下简称海之港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初6189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。超微骨科医院上诉请求：依法撤销（2016）甘0102民初6189号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回海之港公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由海之港公司承担。事实和理由：1、一审已经明确认定海之港公司没有在举证期内提供有效证据证明海之港公司履行了《和解协议书》约定的义务，同时也认定海之港公司提交的《便函》不能证明其已按约定履行出具房屋产权办理证明的义务，上诉人拒绝支付租金有合同依据和事实依据，但一审法院判决上诉人向海之港公司支付房屋租金有违双方协议约定和本案的案件事实；2、根据协议书的约定和法律规定，结合本案案件审理情况，上诉人行使先履行抗辩权有充分的合同依据和法律依据，合法权益应受到法律保护。海之港公司答辩称，本案为租赁合同纠纷，上诉人在近两年的时间没有履行缴纳租金的义务，《和解协议书》是在答辩人因上诉人欠缴房租起诉到法院后，经协商达成的，协议约定的相关事项并非答辩人能够解决的，不能成为上诉人拒交租金的理由，且答辩人在和解协议达成后也积极与相关方进行了联系协商，一审中答辩人认为双方对此应当没有争议而未进行举证。请求维持一审法院判决。海之港公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的房屋租赁合同关系；2、判令超微骨科医院支付房屋租金2684763.75元（2015年12月1日算至2016年9月30日，并应按约定标准计算至实际腾房之日止），支付延期付款的滞纳金161085.83元（算至2016年9月3日并按约定计算至付清之日）；3、判令超微骨科医院将房屋租赁合同项下房屋腾交海之港公司。一审法院认定事实：2013年7月28日，海之港公司与超微骨科医院的前身兰州蜀草中医院有限公司（以下简称蜀草中医院）签订《租赁合约书》、《房屋租赁补充合同书》，海之港公司将位于兰州市城关区皋兰路郑家台54-56号盐业大厦1-3楼出租兰州蜀草中医院作为开办医院使用。2014年10月11日海之港公司与蜀草中医院签订《补充协议》，海之港公司将一层面积为117.8平方米的商铺租给蜀草中医院做CT室使用。2015年2月海之港公司与蜀草中医院签订一份《房屋租赁合同书》，但双方合同签订日期提前到2014年3月28日，《房屋租赁合同书》约定，蜀草中医院的承租面积为5463.50平方米，租金是每平方米54.60元/月，每六个月为一个缴费期，应于每个缴费期间的第一个月来临10日前缴纳租金。2016年3月15日兰州市工商行政管理局核准兰州蜀草中医院变更名称为兰州超微骨科医院有限公司。2015年11月海之港公司将蜀草中医院诉至法院，后海之港公司与超微骨科医院庭外和解，于2016年5月5日达成和解协议，约定：本协议即是对房屋租赁合同纠纷的和解协议，也是对双方于2014年3月28日签订的《房屋租赁合同书》的补充约定。1、乙方（超微骨科医院）于2016年5月6日前向甲方（海之港公司）一次性支付2014年12月1日至2015年11月30日房屋租金3590483元，海之港公司在收到租金后向超微骨科医院出具合法的租赁费发票；2、甲方收到上述房屋租金后向乙方出具房屋产权证办理情况的证明，由甲方和中国盐业甘肃集团公司签字盖章；……；5、乙方应于2016年6月30日前，向甲方支付2015年12月1日至2016年5月31日的房屋租金1789842.60元；2016年8月30日前向甲方支付2016年6月1日至2016年11月30日的房屋租金1789842.60元。2016年11月20前支付2016年12月1日至2017年5月31日的房屋租金1789842.60元。之后的房屋交纳按原《房屋租赁合同》执行。6、甲方应在2016年5月10日前派员配合乙方，前往中国盐业甘肃集团公司及物业公司协助乙方启动该租赁房屋内已安装的空调设备，协助乙方处理其与物业公司及其他相邻的产权人间的相邻关系。7、甲方应于2016年5月10日前配合乙方前往中国盐业甘肃集团公司及物业公司将原来向乙方提供5个专用停车位予以固定，使用期限至房屋租赁期届满，并在停车位上标明“医院专用”的字样，该专用停车位的位置应在该租赁房屋北侧即医院正门门前。8、甲方应于2016年5月10日前配合乙方前往中国盐业甘肃集团公司及物业公司争取在该租赁房屋三层平台上，按乙方要求安装广告牌，费用由乙方自行承担。10、违约责任：甲方如违反协议第1、2、3、6、7、8条之约定，乙方有权拒绝履行协议第5条约定的内容即拒绝支付2016年上半年及后期的房屋租金，直到甲方完全履行本协议约定的义务；如甲方派人与中国盐业甘肃集团公司及物业公司协调，无论协调结果是否达到乙方要求，均视为甲方交付的房屋符合约定，乙方不得以上述问题拒付房屋租金；乙方未按期支付租金，每延期一天，应按应付租金的千分之一支付滞纳金，超过30日未付的，甲方有权解除《房屋租赁合同》。协议签订后，蜀草中医院、超微骨科医院于2016年5月9日、11日分两笔向海之港公司支付了2014年12月1日至2015年11月30日的房屋租金3590483元。超微骨科医院在协议第5条约定的2016年6月30日、2016年8月30日的付款日期节点上未能按约付款，遂酿成纠纷。一审法院认为：2016年5月5日双方达成的《和解协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效的协议，双方均应当按照协议的约定履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，超微骨科医院提出海之港公司并未履行协议约定的由海之港公司派员与中国盐业甘肃集团公司及物业公司协调了空调、停车位、广告牌等的义务和出具产权证办理情况证明的义务，海之港公司提交了《便函》以证明其履行了出具产权证办理情况证明的义务,经审查《便函》书写的时间为2013年10月7日，系超微骨科医院办理工商登记时向工商登记部门提交，该证据不能证明海之港公司在2016年5月5日双方达成和解协议后，其已按照和解协议的约定向超微骨科医院出具了办理房屋产权证情况的证明;但是，空调使用、停车位、广告牌、房产证等的办理情况需要中国盐业甘肃集团公司及其物业公司及部分行政管理部门等多方协调沟通方可办理，并非出租方海之港公司单方就能决定，因而超微骨科医院以此为由拒付租金的理由同样不充分，超微骨科医院所主张的先履行抗辩缺乏事实与法律依据。同时，依据和解协议约定，若海之港公司派人与中国盐业甘肃集团公司及物业公司协调，无论协调结果是否达到超微骨科医院要求，均视为海之港公司交付的房屋符合约定，超微骨科医院不得以上述问题拒付房屋租金，但海之港公司在举证期内并未提供有效证据证明曾派人与中国盐业甘肃集团公司及物业公司进行协调，应当承担举证不能的证明责任。鉴于超微骨科医院未及时支付租金的行为并非其单方导致，其也未明确表示不履行主要债务，在庭审中超微骨科医院明确表示不同意解除租赁关系，故对于海之港公司要求解除租赁关系，腾交房屋并支付违约金的请求，法院不予支持。海之港公司主张2015年12月1日至2016年9月30日的租金为2684763.75元，庭后补交书面材料认为主张的租金实际截止日期为2016年8月30日，2016年9月30日为误写，经法院核算属实。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、兰州超微骨科医院有限公司在判决生效后十日内向兰州海之港餐饮有限责任公司支付2015年12月1日至2016年8月30日的房屋租金2684763.75元。二、驳回兰州海之港餐饮有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费29567元，由兰州海之港餐饮有限责任公司负担1774元，兰州超微骨科医院有限公司负担27793元。二审中，超微骨科医院没有提交新证据。海之港公司提交中盐甘肃省盐业（集团）有限责任公司物业管理部盖章向海之港公司出具的《关于房屋产权证情况说明》一份及海之港公司出具的《关于空调、停车位的情况说明》一份并由甘肃齐建物业管理有限责任公司中盐甘肃大厦物业管理处盖章、签注情况属实意见和关于空调机移机情况说明的签注意见。超微骨科医院质证对两份证据的真实性有异议，认为不属于二审新证据，且两份证据从出具时间、形式和内容上均与双方和解协议的约定不相符。因超微骨科医院对两份证据的真实性有异议，本院告知超微骨科医院对此提交证据加以证明，在限定期限内及判决前，超微骨科医院没有就两份证据不真实提交证据证明，本院对两份证据的真实性予以确认。本院经审核认为，考虑到双方诉讼形成的过程及成因，海之港公司二审提交两份证据非因故意或者重大过失逾期提供，本院予以采纳。作为认定海之港公司未按和解协议约定的期限和要求就相关约定事项进行协调，但就约定事项与产权单位、物业部门进行过沟通协调的案件基本事实的依据。二审经审理查明，一审法院认定的案件基本事实正确，本院予以确认。本院认为，海之港公司认为超微骨科医院没有按照和解协议约定支付房屋租金，构成违约，提起本案诉讼。然而根据和解协议书违约责任的约定，在海之港公司未履行协议约定的先行合同义务的情况下，医院按照协议约定有权拒绝支付2016年上半年度及后期房屋租金，直到海之港公司完全履行协议原定的义务，但海之港公司并没有举证证明其已履行先合同义务，没有证据证明医院构成违约的事实，医院未按照合同约定支付租金有合同依据，属于对先履行抗辩权的正当行使，因此，海之港公司要求解除租赁合同、腾交房屋、支付滞纳金的诉讼请求没有事实依据，一审对海之港公司的上述诉讼请求予以驳回的判处结果正确。同时，和解协议约定，如海之港公司派员与产权单位及物业公司协调，无论协调结果是否达到医院的要求，均视为海之港公司交付的房屋符合合同约定，医院不得以需海之港公司协调解决的问题为由拒付房屋租金。根据和解协议的约定，海之港公司提交房屋产权办理情况说明，协调空调使用、停车位固定、广告牌设立事宜仅是相对义务，并非绝对义务。海之港公司虽未按和解协议约定的期限和要求就相关约定事项进行协调，但海之港公司逾期提交的证据可以说明其就约定事项与产权单位、物业部门进行过沟通协调的事实，已对相对义务进行了履行。结合双方达成和解协议书的前因和房屋转租关系及租金缴纳情况，一审判决超微骨科医院向海之港公司支付房屋租金符合本案实际，也有利于双方租赁合同的继续履行。综上所述，一审判决认为超微骨科医院拒付租金主张先履行抗辩缺乏事实与法律依据的认定不当，但判决结果正确，应予维持。对超微骨科医院要求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回海之港公司诉讼请求的上诉请求，二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28278元，由兰州超微骨科医院有限公司负担14139元，由兰州海之港餐饮有限责任公司负担14139元。本判决为终审判决。审 判 长 张海军审 判 员 白丽娟代理审判员 刘宝成二〇一七年八月七日书 记 员 吕品月 微信公众号“”