（2017）辽1382民初2768号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-18
案件名称
原告凌源市鸿远物业管理有限公司与被告张丽莉物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
凌源市人民法院
所属地区
凌源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凌源市鸿远物业管理有限公司,张丽莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第六条第一款
全文
辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1382民初2768号原告：凌源市鸿远物业管理有限公司，住所地凌源市铁北路东段天元小区3号楼1号，63号。法定代表人：张吉春，经理。委托诉讼代理人：张文秀，男，1955年4月26日出生。委托诉讼代理人：李海民，辽宁万盟律师事务所律师。被告：张丽莉，女，1973年12月13日出生。委托诉讼代理人：张立业，男，1973年5月20日出生。原告凌源市鸿远物业管理有限公司与被告张丽莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌源市鸿远物业管理有限公司法定代表人的委托诉讼代理人张文秀、李海民、被告张丽莉的委托诉讼代理人张立业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌源市鸿远物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠我公司物业服���费1,424元；2.判令被告支付违约金142.4元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月，我公司通过投标方式中标了南河花园小区二期的物业管理工程，投入了大量资金对小区内不属于原告提供的服务设施项目进行改造。业主委员会同意我公司2015年9月30日起向各业主收取2015年7月21日至2016年7月21日期间物业管理费。被告房屋在我公司提供物业服务的南河花园二期小区，面积131.82平方米，经我公司多次催要，被告无正当理由拒交，拖欠我公司2015年7月21日至2017年7月21日期间的物业管理费合计1,424元，违约金合计142.4元。被告张丽莉辩称：一、原告不具备物业管理资格，未与本小区业主委员会形成物业管理合同。本小区一直没有物业管理公司，原告虽于2015年张贴公示承诺书，但并未按承诺书履行相应义务，本小区仍处于各业主自行维护、管理的状态。本���区业主从未见过原告的工作人员履行维修、养护、管理和维护的职责。基于此，业主委员会至今不承认原告在本小区存在合法。原告除应提供业主委员会召开记录外，还应提供业主委员会与其签订的物业服务合同，并按合同约定履行义务，业主才予以承认。否则，原告主体不适格。二、原告应在全面履行入住本小区的承诺及法律所规定的物业管理职责的前提下，方能主张物业管理费用。即使原告主体适格，原告亦应提供充分证据证明已按承诺书中约定全面履行了义务，但事实上其所承诺的义务均是由各业主自行出资解决的。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，明确了业主可以物业企业未按合同约定及相关规定提供服务为抗辩理由，拒绝交纳物业管理费用。具体如下：楼顶与隔壁夹缝漏水、整个地面下沉严��危及人身财产安全，地面井盖损坏导致下水道阻塞及地下室被淹，东西被毁、污水管道及化粪池管道堵塞、楼道用电费用、车库地面道路维修、车库楼顶漏水、乱停乱放情况严重，小区垃圾成山等，上述所有问题均是由相关业主解决。三、鉴于原告上述行为，现被告依据《最高人民法院》第三条提起反诉，要求被告依据法律、法规规定履行维修养护管理和维护义务，尤其对危及本小区财产安全的应急维修方面采取补救措施，并将业主承担的维护、维修损失予以返还，并赔偿因未尽管理义务而给被告造成的损失。原告为支持其诉请，向本院提交了“资质证书”、营业执照、与业主委员会签订的《物业管理合同》、证明三份、南河花园小区前期建设改造资金情况报告、南河花园二期业主委员会阶段工作小结、通知等证据。被告为支持其辩解，向本院提供照片���收据等证据。本院已经庭审质证和审查，予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据并结合当事人陈述确认如下案件事实：2015年7月，原告通过招投标方式取得南河花园小区二期的物业管理资格，同年7月21日，原告与南河花园小区二期业主委员会签订了《物业管理合同》。其中约定，合同期限为2015年7月21日起至2020年7月20日止，物业管理服务费用按建筑面积每平方米0.45元收取，原告收取物业费时间自开始收费一个月全部结束，如果经催缴拖欠物业费超过一个月的，业主承担所拖欠费用总额的5%违约金，拖欠至两个月的承担10%违约金，超过两个月仍未缴纳各项费用的可将其诉至法院，申请强制执行。合同签订后，原告按照合同约定的约定对该小区进行了相应的改建、修复。2015年9月29日，南河花园小区二期业主委员会向原告出具承诺验收证明，证明原告自2015年7月21日进入小区两个多月时间，为小区环境改建修复投入大量的人力和物力，经业主委员会验证确定原告承诺的各项工作已经基本完成，承诺书中有的事项变动是业主委员会听取了大多数业主的意见和原告协商所解决。2015年9月30日，南河花园小区二期业主委员会又向原告出具证明，证明原告管理两个月时间中投入资金对小区大多数不属原告服务项目进行全面改建，业主委员会已做工作总结，认可原告服务已达标并获得广大业主认可，业主委员会合议后允许原告于2015年9月30日起依据《物业管理合同》及收费规定开始向小区业主收取物业费（每平方米0.45元，一次性收取2015年7月21日至2016年7月21日的一年期限的物业费）。被告所有的房屋即为凌源市南河花园小区二期8号楼3单元602室，房屋面积为131.82平方米，属于原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订��《物业管理合同》范围内，原告依据物业服务合同，向包括被告在内的小区业主提供物业管理与服务。原告按照合同及相关规定向被告收取2015年7月21日至2017年7月21日物业费被告未予缴纳。致使原告诉至本院。被告庭审中称原告履行相应义务存在问题，并提交相应照片予以证明。本院认为，原告凌源市鸿远物业管理有限公司虽然与被告之间没有签订物业服务合同，但原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。而该合同范围包括被告所居住的房屋，即凌源市南河花园小区二期8号楼3单元602室，且原告在向被告等业主提供物业服务过程中，被告接受了原告的服务，并没有证据证明提出过异议，为此，被告应当依照合同的约定，按期向原告履行交纳各年度的物业服务费用的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当向原告承担交纳拖欠物业费，并按照合同约定的违约事项，依迟延交纳的约定比例，向原告支付违约金。原告的诉讼请求合法有据，依法应予支持。被告以原告未能提供相应服务导致其自行支付相应费用，且造成了损失，并提供相应的收据，但该损失与本案并非同一法律关系，被告可就其损失向义务方另行主张权利，故对其辩解依法不予采纳。但作为物业合同双方，原告应予解释说明，对于被告提出原告未按合同约定履行相应义务，提供服务存在瑕疵等相关问题，原告亦应予配合，查明问题，找出解决办法，促成和谐的物业管理。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下：被告张丽莉于本判决生效后五日内给付所欠原告凌源市鸿远物业管理有限公司凌源市南河花园小区二期8号楼3单元602室2015年7月21日至2017年7月20日的物业服务费1,424元，并按合同约定给付违约金142.4元，合计1,566.4元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。代理审判员 乌光锐二〇一七年八月七日书 记 员 李淋静 更多数据：