（2017）苏05民终5004号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
周洪明与庞永蔚、庞计宪等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庞永蔚,周洪明,庞计宪,庞永生,胡慧聪,克丽斯多新生型建材科技（苏州）有限公司,苏州凯莱帝娅无纺布有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终5004号上诉人（原审被告）：庞永蔚，男，1976年12月27日生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪明，男，1979年3月2日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡希刚，江苏大名大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞计宪，男，1944年8月21日生，汉族，住浙江省天台县。被上诉人（原审被告）：庞永生，男，1970年7月1日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：胡慧聪，女，1970年11月6日生，汉族，住浙江省宁波宁海曙区。被上诉人（原审被告）：克丽斯多新生型建材科技（苏州）有限公司，住所地苏州相城经济开发区。法定代表人庞永生。原审被告：苏州凯莱帝娅无纺布有限公司，住所地苏州相城经济开发区登云村。法定代表人姚洪彬。上诉人庞永蔚因与被上诉人周洪明、庞计宪、庞永生、胡慧聪、克丽斯多新生型建材科技（苏州）有限公司（以下简称克丽斯多公司）、原审被告苏州凯莱帝娅无纺布有限公司（以下简称凯莱帝娅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庞永蔚上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判庞永蔚对400万元及违约金、逾期利息、律师费不存在返还义务，案件受理费由周洪明、庞永生、庞计宪、胡慧聪、克丽斯多公司承担。事实和理由：一、一审法院有关周洪明有效支付首期付款600万元的认定有误，庞永蔚并未收到该笔款项，周洪明未按照合同约定履行付款义务。1、房地产买卖合同关于付款方式的约定不仅是对买方的约束也是对卖方内部之间的约束，周洪明与庞永生、庞计宪不得擅自变更合同五名当事人之间的既成约定。周洪明未经合同约定的收款人庞永蔚同意即将款项支付给庞计宪、庞永生，显然未能履行合同约定，不能认定为是有效支付。2、合同明确要求买方将价款分不同批次分别支付至庞永蔚、庞永生账户，说明卖方内部之间并不存在财产收支的同一性，且买方对此明知。按照通常的交易审慎义务，买方如不按照合同约定的付款对象付款，至少应当取得原定的收款人同意或通过有效方式修改合同约定，否则应承担未尽审慎义务的风险。3、对房地产买卖合同中责任条款的效力不应作绝对化的理解。该合同不仅仅是买卖双方之间的约定，同时也是卖方各方之间的约定，在书面合同已签订完成后，如卖方中任何一人即可与买方对合同条款作出实质性变更，将严重损害其他卖方的利益，并使得合同中所有既定的条款形同虚设。故应认为该责任条款的约定是基于交易效率的考虑，方便买卖双方对合同本身作出补充性、具体化的约定，一旦买卖双方要对合同条款作出实质性的变更并影响卖方内部的利益分配，就应当经由全体合同当事人对合同变更达成一致意见，至少也应经过原定收款方庞永蔚的同意。二、首批价款的返还义务及庞永生单独承诺的违约金、逾期利息、律师费不应由庞永蔚承担连带责任。1、周洪明未构成有效支付，合同解除不产生连带返还价款的义务，周洪明的价款返还请求应依据不当得利向庞永生主张。2、庞永生单独作出卖方共同归还400万元、违约金70万元、逾期利息、律师费等承诺缺乏事实和法律基础，周洪明与庞永生单独缔结的还款承诺严重违背诚实信用原则，损害庞永蔚利益。由于周洪明并未按照合同约定进行有效的支付价款行为，合同解除后不存在卖方共同返还400万元价款的事实和法律基础，相应的也不存在共同支付违约金、逾期利息及律师费的客观基础。庞永生不能基于不存在的理由而作出约束庞永蔚的单方承诺。庞永生出具还款承诺书之前，于2014年10月8日单独向周洪明出具的欠条上清除表明是由庞永生承担返还首期价款及违约金的义务，并未涉及到庞永蔚及卖方其他成员。直至2015年3月14日又单独出具还款承诺书将承担责任的主体扩大为包括庞永蔚在内的卖方四人。而出具还款承诺书当日，周洪明与卖方四人共同签署的解除合同协议书却又不包含返还价款、支付违约金、逾期利息、律师费等条款。由此说明，周洪明与庞永生在能够与卖方其他成员共同签署解除合同协议的条件下私下达成还款承诺书，使庞永蔚及其他卖方成员承担本不应有的责任。双方的行为违背诚实信用原则，存在恶意串通的嫌疑，并严重损害了庞永蔚的利益。综上，一审判决庞永蔚承担连带责任缺乏依据，结论明显不当。周洪明辩称：服从原审判决。庞永生、庞计宪、胡慧聪、克丽斯多公司、凯莱帝娅公司二审未答辩。周洪明向一审法院起诉请求：1、判令庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪、克丽斯多公司、凯莱帝娅公司归还购房款400万元，支付违约金70万元，共计470万元，并支付该款自2015年3月21日起至实际还清之日、按年利率12%计算的利息；2、判令庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪、克丽斯多公司、凯莱帝娅公司承担律师费损失11.1857万元；3、本案诉讼费由庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪、克丽斯多公司、凯莱帝娅公司承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，以庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪为出售方（甲方），周洪明为买受方（乙方）签订《房地产买卖合同》，载明：庞计宪婚后于2002年投资个人独资企业苏州市相城区双永家具厂，该厂于2004年购买取得位于相城区经济开发区××云村泰元路的出让地块的土地使用权（土地证号：相国用2007第003**号，面积6049平方米），随后，双永家具厂在地块上投资建造了房屋，后该厂于2006年办理了清算并注销了营业执照；但庞计宪又在此基础上投资建造了部分房屋。2013年，庞计宪配偶死亡，该地块及地上所有建筑物归属于其配偶的部分发生法定继承。约定：甲方共同将该处国有土地使用权及土地上所有的建筑物和相关配套设施（以下简称该房地产）一并出售给乙方，甲方保证该房地产无权利负担，价款为人民币1200万元，乙方分两期付清，在合同签订后3个工作日内支付首期600万元，在该房地产交付且2014年3月31日以前付清余款600万元，前50%价款转入庞永蔚卡上，后50%转入庞永生卡上；乙方付首期款后，该房地产即归乙方所有；双方任一方违约，应向对方承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失、继续履行等；甲方四人系作为一个主体共同承担本合同项下甲方的权利和责任，不以各自对出售房地产的共有份额为限，本合同签订后，甲方四人中任何一人就本合同作出的行为和意思表示均视为甲方共同的行为和意思表示，并共同负责；合同于签署日起生效，双方还作了其他约定。同日，克丽斯多公司作为保证人（甲方）、周洪明作为债权人（乙方），签订《保证合同》1份，约定甲方为庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪在上述《房地产买卖合同》中的债务提供连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至债务人于主合同项下债务的履行期限届满之日后两年；若乙方与主债务人协商变更合同条款的，视为已征得甲方事先同意，本合同项下甲方的保证责任不因此减免。同日，周洪明通过上海浦东发展银行分四笔转账支付600万元。同日，庞计宪、庞永生共同向周洪明出具收条，载明已收到周洪明价款600万元，款项已进入庞永生的工商银行账户。2014年10月8日，庞永生向周洪明出具欠条，载明：因庞永生对双方《房地产买卖合同》项下的土地使用权和地上建筑物及配套设施另有打算且至今未将该房地产交付周洪明，在征得家人庞计宪、庞永蔚、胡慧聪同意后，提出解除双方的《房地产买卖合同》，本人同意承担由此产生的所有法律后果，确认分期足额归还周洪明已付的600万元并另行支付利息损失60万元，于出具欠条之日支付200万元、2014年10月底支付150万元、余款250万元和利息60万元，本人于2014年12月底前一次性归还；如任一期逾期付款，周洪明有权要求本人及担保人立即支付未到期的所有款项及利息损失，以逾期付款金额按月息1%的计算至实际还清日止。凯莱帝娅公司作为担保人加盖公章。2015年3月14日，以庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪为甲方，周洪明为乙方签订了《解除合同协议书》，载明：因甲方原因致原《房地产买卖合同》无法继续履行，双方协商一致《房地产买卖合同》解除；庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪及周洪明均在协议上签名。同日，庞永生向周洪明出具《还款承诺书》，载明：我方四人与周洪明所签《房地产买卖合同》，因我方原因致合同无法继续履行，单方要求解除合同，并于2014年10月30日归还了200万元购房款；我方四人同意于2015年3月20日前共同归还400万元，并自愿向周洪明支付违约金70万元，如在2015年3月20日前我方未能归还470万元，我方同意以所结欠的款项按年利率12%支付利息；如周洪明起诉，由此引起的诉讼费、律师费等均由我方承担。因庞永生等人方未按约还款，周洪明遂诉讼来院。另查明，周洪明于2015年12月18日与江苏大名大律师事务所签订《委托代理合同》，由该所委派律师为周洪明进行本案一审诉讼，周洪明应支付律师费人民币11.1857万元。周洪明于2016年6月6日向该所转账支付了该款。苏州市相城区双永家具厂为个人独资企业，投资人为庞计宪，于2002年7月8日核准开业、2006年3月16日因投资人决定解散核准注销。上述事实，由周洪明身份证复印件，庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪的常住人口信息、企业登记信息，《房地产买卖合同》、《保证合同》、收条、转账记录、欠条、《解除合同协议书》、还款承诺书、《委托代理合同》以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。审理中，周洪明解释，应庞计宪和庞永生的要求，其将首期付款600万元支付给了庞永生；因为庞计宪是土地的实际使用权利人和房屋的所有人，并且庞计宪称由其向庞永蔚解释。对此，庞永蔚不予认可。周洪明另举证由庞永生出具的情况说明1份，称庞永生收到周洪明600万元以后，应其父亲庞计宪的要求，向庞永蔚转账支付了50万元，对此，庞永蔚称未收到该款。庞永蔚另称，由庞永生一人出具的欠条、还款承诺书的效力均不应及于其本人。庞永蔚另称，庞计宪系其父亲，庞永生、胡慧聪为其兄嫂。一审法院认为，周洪明与庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪所签《房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效。该合同中还约定，庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪四人系作为一个主体共同承担合同项下出卖方的权利和责任，合同签订后，四人中任何一人就合同作出的行为和意思表示均视为四人共同的行为和意思表示，并共同负责，该约定亦为有效。合同签订同日，克丽斯多公司与周洪明签订了《保证合同》，为庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪在《房地产买卖合同》中的义务承担连带担保责任，并约定保证期间为自本合同生效之日起至债务人于主合同项下债务的履行期限届满之日后两年；若周洪明与主债务人协商变更合同条款的，视为已征得保证人事先同意，合同项下保证人的保证责任不因此减免。该保证合同亦为有效，至周洪明起诉时，尚在保证期间内。根据周洪明提供的转账凭证和庞计宪、庞永生共同向周洪明出具的收条，可认定，周洪明支付了首期价款600万。周洪明虽未根据合同将该600万元支付给庞永蔚，但根据《房地产买卖合同》中的约定，庞计宪、庞永生收受了周洪明的首期付款600万元，即为庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪共同收款，周洪明支付的600万元为有效支付。同理，以后庞永生一人向周洪明所作的意思表示的效力亦及于庞计宪、庞永蔚、胡慧聪。因庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪未按约向周洪明交付标的土地使用权利和房屋，庞永生于2014年10月8日向周洪明出具了欠条，承诺向周洪明分期归还600万元、支付利息60万元，最后付款期限为2014年12月底，并约定了逾期付款利息。凯莱帝娅公司为付款作了连带责任担保，但未约定保证期限。时至2015年3月14日，周洪明与庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪四人签订了《解除合同协议书》，并载明因庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪一方的原因导致合同解除。庞永生还于同日单独向周洪明出具《还款承诺书》，承诺已收的600万元，于2014年10月30日已还200万元，余款400万元于2015年3月20日归还，另支付70万元违约金；如在2015年3月20日未能支付该470万元，以欠款余额以年利率12%计算利息，并承担诉讼费、律师费损失等。此承诺效力及于庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪。现周洪明要求庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪支付470万元，并支付该款从2015年3月21日起至实际支付之日止、按年利率12%计算的利息，可予支持。周洪明为本案诉讼支出律师费11.1857万元，经核算，该数额未超过相关收费标准，应予认可。周洪明要求庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪赔偿该损失，可予支持。庞永蔚的相关辩解，无事实和法律依据，不予认可。克丽斯多公司为庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪在《房地产买卖合同》中的义务作了连带责任担保，现主合同解除，该公司作为保证人仍应承担担保责任，对上述庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪的还款义务、支付违约金和逾期付款利息和律师费的赔偿等，均应负连带清偿责任。庞计宪、庞永生、胡慧聪、克丽斯多公司经一审法院合法传唤、无正当理拒不到庭，应负对己不利的法律后果。凯莱帝娅公司在庞永生于2014年10月8日出具的欠条中作为保证人，因未约定保证方式，应认定为连带责任保证。连带责任保证人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。该份欠条承诺的最后还款日为2014年12月底，周洪明作为债权人未在之后六个月内要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任，故周洪明在本案中要求凯莱帝娅公司承担保证责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：一、庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪共同支付周洪明人民币470万元，并支付该款从2015年3月21起至实际付款日止、按年利率12%计算的利息。二、庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪共同赔偿周洪明律师费损失人民币11.1857万元。上述第一、二项，均于本判决生效之日起十日内履行。三、克丽斯多新型建材科技（苏州）有限公司就上述第第一、二项向周洪明承担连带清偿责任（包括由庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪承担的诉讼费用）。四、驳回周洪明对苏州凯莱帝娅无纺布有限公司的诉讼请求。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费为人民币47387元、财产保全费人民币5000元、公告费600元，合计人民币52987元，由庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪负担（此款周洪明已自愿垫付，一审法院不再退还，庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪在本判决生效后十日内直接给付周洪明）。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，周洪明与庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，对双方具有一定的约束力。该合同在其他条款中明确约定合同签订后庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪四人中任何一人就本合同作出的行为和意思表示均视为四人共同的行为和意思表示并共同负责，该约定对庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪具有约束力，庞永蔚在签订合同时应当注意到该条款的实际意义，故庞永蔚有关该条款约定不应作绝对会理解的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。合同签订后，周洪明将600万元支付给庞永生，庞永生、庞计宪据此出具收条给周洪明，根据上述条款的约定庞永生、庞计宪该收款行为视为庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪四人的共同行为，可以据此认定周洪明履行了合同约定的部分付款义务，庞永蔚有关周洪明未有效付款的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。后因庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪四人原因导致房地产买卖合同未能履行并解除，庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪应承担相应的还款责任和违约金赔偿责任。同理，根据上述条款的约定庞永生单独出具的还款承诺书亦视为庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪四人的共同意思表示，对庞永蔚、庞永生、庞计宪、胡慧聪四人具有约束力，庞永蔚据此应承担共同还款和赔偿责任，庞永蔚有关其无需承担责任的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，庞永蔚的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47387元，公告费300元，共计47687元，由上诉人庞永蔚负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 赵 东二〇一七年八月七日书记员 韩泽滔 来源：