（2017）皖民终206号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-11-14
案件名称
六安世纪房地产开发有限公司、许克虎等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省高级人民法院
所属地区
安徽省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
六安世纪房地产开发有限公司,许克虎,陆世梅,许克兵,余光华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖民终206号上诉人（原审原告，反诉被告）：六安世纪房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市皖西路红街A座5楼。法定代表人：屠仁汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：晏宗武，安徽皋城律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿甜甜，安徽皋城律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：许克虎。上诉人（原审被告，反诉原告）：陆世梅。上诉人（原审被告，反诉原告）：许克兵。上诉人（原审被告，反诉原告）：余光华。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：程玉峰，安徽晟成律师事务所律师。上诉人六安世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪房产公司）与上诉人许克虎房屋买卖合同纠纷一案，安徽省六安市中级人民法院作出（2015）六民一初字第00058号民事判决，许克虎不服该一审判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日作出（2015）皖民四终字第00566号民事裁定，以一审判决遗漏当事人，程序违法为由，裁定发回重审。一审法院重审中，依据许克虎的申请，追加陆世梅、许克兵、余光华为本案共同被告，后许克虎、陆世梅、许克兵和余光华(以下简称许克虎等四人)在法定期限内提起反诉。一审法院进行了合并审理，并于2016年9月21日作出(2016)皖15民初46号民事判决。双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭对本案进行了审理。世纪房产公司的委托诉讼代理人晏宗武、耿甜甜，许克虎及其与陆世梅、许克兵、余光华共同委托诉讼代理人程玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪房产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中利息和违约金部分；2、判令许克虎按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，自2011年1月1日起计算至给付完毕之日止的购房款利息和违约金；3、本案一、二审全部诉讼费用由许克虎等四人负担。事实和理由：1、世纪房产公司主张四倍利率的违约金符合《中华人民共和国合同法》的规定。2、世纪房产公司主张的四倍利率符合相关法律规定的参照标准；3、世纪房产公司主张的四倍利率符合其他规范、判例及商事交易活动的标准。许克虎等四人共同答辩称，许克虎没有违约行为，不应支付违约金，一审判决支付违约金错误。世纪房产公司要求按银行利率四倍计算违约金更无依据。许克虎等四人上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或作如下改判：1、驳回世纪房产公司本诉全部诉讼请求；2、判令世纪房产公司立即与上诉人签订红街D3－259号商铺《商品房买卖合同》，并交付D3－301A、D3－301B、D3－S171、D3－S172、D3－259五套房屋的《商品房买卖合同》；3、判令世纪房产公司拆除购房合同红线图范围内的建筑物及相关设施，并按照约定将所售全部商铺房屋交付给上诉人使用；4、判令世纪房产公司协助办理所购房屋的房地产权证；5、由世纪房产公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平，审理程序违法。1、涉案五套房产成交价应以《商品房买卖合同》载明的共计1267万元为准，不应按已失效的《红街商铺订购合同》中的15138888元为准。一审判决靠推理认定的房屋成交价为15138888元，无事实依据。2、许克虎等四人购买的五套房产总房价1267万元，已经全部付清。3、案涉房产商品房买卖合同记载的购房人为四人，一审判决认定许克虎为所有房屋的产权人，其他人系代持，与事实不符。4、许克虎出具的225万元是借条，不是欠条，是世纪房产公司承诺给许克虎准备装修的款项，后未实际履行，一审以此借条推理出欠付购房款，无证据支持。许克虎同一天还出具了另外三张借条，均注明了借款用途，即首付款尚缺部分，而该225万元借条没有这些关键内容。5、世纪房产公司出具的借条复印件与原件内容不符，存在证据造假情况。6、世纪房产公司诉讼请求已经超过诉讼时效期间，不应得到支持。7、世纪房产公司应当交付购房合同、配合备案、按约定交付房屋、配合办理产权登记手续。8、一审严重超审理期限，超诉讼请求判决，程序违法。225万元借条最后还款时间为2013年1月1日，一审判决从2011年1月1日起计算利息无依据。9、要求世纪房产公司到现场指认D3－259号商铺具体位置。世纪房产公司答辩称，一审判决认定实事清楚，证据充分，程序合法。双方当事人对涉案《“红街”商铺定购合同》真实性无异议，合同内容是经过双方协商确定，不可能在18天后签订商品房买卖合同时降价，定购合同载明“顶层全部”，业务部门按此价执行。当时许克虎购房资金不够，为了其方便，世纪房产公司垫资才凑够1270万元，签定购房合同是许克虎一人，一系列协议书能证明其是案涉房产的实际购房人。225万元借条不是借款，其实质是欠款。本案有证据证明该款是签订正式商品房买卖合同时被减下来的数字。许克虎上诉称世纪房产公司未提供购房合同原件，与事实不符。世纪房产公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决许克虎支付购房款2468888元、利息54万元及违约金162万元（后期利息按照月息千分之五计算，违约金按银行同期利率的4倍计算，本清息止、违约金止）；2、依法判决许克虎承担本案的诉讼费用。许克虎等四人共同向一审法院提起反诉请求：1、判令世纪房产公司立即与许克虎等四人签订红街3-259号商铺的《商品房买卖合同》，并交付D3-301A、D3-301B、D3-S171、D3-S172、D3-259五套房屋的《商品房买卖合同》；2、判令世纪房产公司拆除购房合同红线图范围内的建筑物及相关设施，并按约定交付所售房屋；如不能全部履行交房义务，要求解除合同，相互返还财物并赔偿反诉原告的全部损失（后四反诉原告当庭变更诉讼请求，要求继续履行合同，撤回要求解除合同、返还财物的反诉请求）。3、判令世纪房产公司协助许克虎等四人办理所购房屋的房地产权证。4、由世纪房产公司承担本诉及反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月21日，世纪房产公司（甲方）与许克虎（乙方）签订一份《“红街”商铺定购合同》，约定：乙方自愿于2009年12月21日向甲方定购“红街”项目D3幢D3－256、D3－S173、D3－S175、D3－301号商铺。该房屋按建筑面积计算总价款，建筑面积为2048.87平方米，总房款计15138888元。自乙方与甲方签订本《定购合同》之日起18天之内，即于2010年1月8日前到红街展示中心办理签约相关手续，并付清全款，如需办理按揭贷款，则首付不低于总房款的50%，并须提供准确、齐全的按揭材料。在该份订购合同中备注：“D3－256、40.64㎡D3－S173、50.84㎡D3－S175、50.84㎡D3－301（顶层D3全部）、1906.55㎡”。2010年元月29日，因房源不合适，许克虎与世纪房产公司进行了房屋调换，形成了《六州首府客户换房意见单》，内容为“原房号D3－301，现房号D3－301A、D3－301B，现建筑面积941.37平方米、965.18平方米，现总房价5184191元、5315314元”，“原房号D3－S173、D3－S175、D3－256，现房号D3－S172、D3－S171、D3－259，现建筑面积50.84㎡、50.84㎡、40.61㎡，现总房价989835元、989835元、409713元”，上述换房意见单上，对房款差价一栏，均以斜杠予以划除。在签订换房意见单的同日，世纪房产公司与许克虎签订《商品房买卖合同》一份，约定：由许克虎购买世纪房产公司开发的位于六安市皖西西路以北、长青路以西的红街项目D幢D3－301B，建筑面积965.18平方米。计价方式“按建筑面积计算，单价每平方米5507.07元，总金额5315314元”，付款方式及期限“买受人需在签约时支付购房首付款2665314元，并提供银行认可的按揭贷款所需资料，余款265万元于五天内去银行办理按揭手续”，买受人逾期付款的违约责任“逾期在七日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。该合同还就交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、保修责任等作了约定。同日世纪房产公司与许克兵签订《商品房买卖合同》一份，约定：由许克兵购买世纪房产公司开发的位于六安市皖西西路以北、长青路以西的红街项目D幢D3－301A，建筑面积941.37㎡。计价方式“按建筑面积计算，单价每平方米5507.07元，总金额5184191元”，付款方式及期限“买受人需在签约时支付购房款2594191元，并提供银行认可的按揭贷款所需资料，余款259万元于五天内去银行办理按揭手续”，其他约定同上述《商品房买卖合同》；同日，世纪房产公司与余光华签订《商品房买卖合同》一份，约定：由余光华购买世纪房产公司开发的位于六安市皖西西路以北、长青路以西的红街项目D幢D3－S172，建筑面积50.84㎡。计价方式“按建筑面积计算，单价每平方米19469.61元，总金额989835元”，付款方式及期限“买受人需在签约时支付购房首付款499835元，并提供银行认可的按揭贷款所需资料，余款490000元于五天内去银行办理按揭手续”，其他约定同上述《商品房买卖合同》；同日，世纪房产公司与陆世梅签订《商品房买卖合同》，约定：由陆世梅购买世纪房产公司开发的位于六安市皖西西路以北、长青路以西的红街项目D幢D3－S171，建筑面积50.84㎡。计价方式“按建筑面积计算，单价每平方米19469.61元，总金额989835元”，付款方式及期限“买受人需在签约时支付购房款499835元，并提供银行认可的按揭贷款所需资料，余款49万元于五天内去银行办理按揭手续”，其他约定同上述《商品房买卖合同》。D3－259房屋未签订书面《商品房买卖合同》。同日，许克虎向世纪房产公司出具《借条》，内容为“今向六安世纪房地产开发有限公司借款人民币225万元。本人承诺于2011年元月1日前归还75万元；再于2012年元月1日前归还75万元；再于2013年元月1日前归还75万元，直至还清。借款如到期未归还的：本人自愿按月息千分之五支付借款利息，同时承诺支付总借款额百分之五每日的违约金。借款逾期10天以上如仍未归还，则红街D幢D3－301A、D3－301B、D3－S171、D3－S172号商铺等资产任由世纪房产公司处置，用于偿还本借款”。同日，许克虎向世纪房产公司出据《借条》，内容为“今向六安世纪房地产开发有限公司借款人民币100万元，用途说明：购房首付款尚缺部分，由甲方代为垫付。（D3－301B，355314.00，D3－301A，644686.00）同时本人承诺于2010年3月31日前归还该借款。如到期未归还的：本人自愿按月息千分之五支付借款利息，同时承诺支付总借款百分之五每日的违约金”。同日，许克虎向世纪房产公司出据《借条》，内容为“今向六安世纪房地产开发有限公司借款人民币55万元，用途说明：购房首付款尚缺部分，由甲方代为垫付。（D3－301B，550000）同时本人承诺于2010年2月12日前归还该借款。如到期未归还的：本人自愿按月息千分之五支付借款利息，同时承诺支付总借款百分之五每日的违约金”。同日，许克虎向世纪房产公司出据《借条》，内容为“今向六安世纪房地产开发有限公司借款人民币1259175元，用途说明：购房首付款尚缺部分，由甲方代为垫付。（D3－301A，259505.00，D3－S171，499835.00，D3－S172，499835）同时本人承诺于2010年5月10日前归还该借款。如到期未归还的：本人自愿按月息千分之五支付借款利息，同时承诺支付总借款百分之五每日的违约金”。同日，许克虎向世纪房产公司出具承诺，内容为“本人许克虎因购买‘红街’项目D栋301号房办理银行按揭手续的需要，现要求将D3－301房的产权分割为D3－301A、D3－301B两个独立产权，合同的签约人分别人许克兵、许克虎，实际的产权人即为本人”，许克兵在该份承诺中签字。同日，许克虎与余光华、与陆世梅、与许克兵又分别向世纪房产公司出具三份承诺，内容为“本人购买贵公司开发的红街D幢3层D3－301A（301B、S171）商铺时，贵公司考虑到本人购房后自己经营，以有利于培育繁荣市场，故在购买时给予了优先选房的权利，同时给予了10000元人民币的优惠。鉴于以上情况，现本人承诺如下：1、本人自愿接受安徽红街商业运营管理有限公司的统一管理，遵守红街运营管理的有关规章制度，按红街业态规定要求携知名品牌钱柜KTV自己经营，按时足额缴纳运营管理有关规费，在规定时间内正常开业，保证五年内不对外租赁……”。另查明：许克虎签订合同时付款345万元，以借条形式向世纪房产公司借款2809175元，后陆续付款300万元，按揭贷款622万元，合计1267万元。上述五套房屋已全部交付使用，被六安市创想娱乐服务有限公司用于钱柜KTV经营场所，许克虎系该公司股东。钱柜KTV于2010年12月24日营业。再查明：许克虎在（2015）六民一初字第00058号案件的庭审中,认可自己系原告诉请义务的承担主体；陆世梅系许克虎妻子、许克兵系许克虎兄弟、余光华系许克兵妻子。陆世梅、许克兵、余光华均表示不愿意承担世纪房产公司主张的给付房款的义务。一审法院对当事人争议焦点分别认定如下：（一）关于涉案房产买卖，实际履行的是哪份合同；真实的购房价款应为多少。一审法院认为，2009年12月21日，世纪房产公司与许克虎签订的《红街商铺订购合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效。2010年元月29日，许克虎与世纪房产公司进行了房屋调换，同日世纪房产公司分别与许克虎、许克兵、余光华、陆世梅签订的《商品房买卖合同》。虽然签订《商品房买卖合同》的时间超出《红街商铺订购合同》约定的购房时间、签订《商品房买卖合同》合同的购买人分别为许克虎、陆世梅、许克兵、余光华，但许克虎与世纪房产公司在签订换房意见单当日签订购房合同，且许克虎和许克兵出具了“D3－301A、D3－301B的实际产权人为许克虎”的承诺，许克虎又向世纪房产公司出具了欠条并支付了相应的购房款。且许克虎在2015年5月6日庭审中，对其系履行四份合同的义务主体不持异议的观点，能够相互印证上述房产均系许克虎一人购买。虽许克虎在本次庭审中辩称，其系接受许克兵、余兴华、陆世梅的委托，代为签订上述商品房合同，但其既未提供相应的委托手续，亦与其之前向法庭的陈述自相矛盾，故对其系代本案其余三被告办理购房手续的辩称，不予采信。依据当事人履行合同的真实意思表示，一审法院认定案涉房产实际购买人系许克虎，本案房屋买卖合同的主体系世纪房产公司与许克虎。因世纪房产公司与许克虎签订的《“红街”商铺订购合同》约定的总房款15138888元，对应的房屋为D3－256、40.64㎡D3－S173、50.84㎡D3－S175、50.84㎡D3－301（顶层D3全部）、1906.55㎡。2010年元月29日，双方通过协商，调换为：D3－301A、D3－301B，建筑面积941.37㎡、965.18㎡，D3－S171、D3－S172、D3－259，建筑面积50.84㎡、50.84㎡、40.61㎡，并在调换当日签订四份《商品房买卖合同》，且调换之后的房屋面积并无明显变化，楼层、位置亦无明显变动。而四份《商品房买卖合同》约定的总房款为12479175元，加上《六州首府客户换房意见单》D3－259房款409713元，合计为12888888元，与《“红街”商铺订购合同》约定的总房款15138888元，相差225万元，与许克虎出据的225万元《借条》数额相符。且从订购合同的签订时间至正式买卖合同的签订时间看，相距仅一个月左右，房价下降225万元（占总房款的14.9%），显然与当时的交易事实不符。因此，世纪房产公司诉讼认为许克虎在签订《商品房买卖合同》的同时，出具的225万元借条，系许克虎欠付的购房款的理由成立，应予支持。许克虎辩称该《借条》系因向世纪房产公司装潢借款所立，而该公司未实际借款，且该借款与本案无关的理由，与查明的事实不一致，不予采信。此外，许克虎辩称合同价款12479175元，实际付款1267万元，余款190175元为D3－259的房款，经查，合同中约定的房款与许克虎认为D3－259房款190175元相加，并不能得出其已付款1267万元，且其未能提供D3－259的房款为190175元的证据，故该辩解理由不能成立，不予支持。综上，一审法院认定涉案房屋购房款总价应为15138888元。（二）关于许克虎是否欠付世纪房产公司购房款，如欠付具体金额是多少；欠付款项的利息及违约金是否应予支持。一审法院认定，世纪房产公司与许克虎均对已付房款1267万元不持异议，本案五套商品房的总房款15138888元，减去实际付款1267万元，余欠2468888元，许克虎应当承担还款之责。本案《借条》中约定的逾期未还款应承担月息千分之五，并不违反法律规定，当事人约定的“总借款额百分之五每日的违约金”明显过高，且世纪房产公司在本案商品房买卖合同中的不正当操作有主观过错，综合全案，一审法院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率确定世纪房产公司诉请的利息及违约金。关于利息起算时间，世纪房产公司在2015年5月6日开庭中，确认计算利息和违约金的时间起算点为2011年1月1日，迟于《借条》约定的还款时间，故对该部分欠款的利息时间计算，予以支持。（三）本案是否超出诉讼时效。一审法院认为，许克虎辩称世纪房产公司的诉讼请求超过了诉讼时效。经查，世纪房产公司在合同签订后，已经完成了交付房屋的义务，但双方一直未能就合同内的四套房屋办理产权登记手续，也未能就D3－259房屋签订书面《商品房买卖合同》，可见，双方一直就剩余房款的给付和签订合同、办理产权证书等互负履行义务存在争议，故世纪房产公司的诉讼请求未超过诉讼时效。（四）关于陆世梅、许克兵、余光华是否是本案适格的反诉原告。一审法院认为，因陆世梅、许克兵、余光华不是签订案涉房屋真实购房合同的购房主体，其庭审中亦要求不承担世纪房产公司主张的给付房款的义务。依据权利义务相对性原则，陆世梅、许克兵、余光华不是本案适格的反诉原告，一审法院对其反诉请求，不予支持。（五）关于世纪房产公司是否应履行交房、办证的义务。一审法院认为，由于许克虎尚未完成购房款的给付义务，且世纪房产公司已经将案涉房屋交给许克虎使用至今，一审法院对许克虎反诉请求中要求协助办理房产证等要求，依据合同权利义务一致性及交易惯例，许克虎应当在完成购房款的给付义务后，才能要求世纪房产公司协助办理房产证。对其主张房屋交付不符合约定条件，未提供充分证据证明，一审法院对其该反诉请求，不予支持。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许克虎于判决生效之日起十日内支付世纪房产公司购房款2468888元及利息和违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年1月1日起计算至判决确定给付之日止）。二、驳回世纪房产公司的其他诉讼请求。三、驳回许克虎、许克兵、余兴华、陆世梅的反诉请求。案件受理费43831元，反诉费48910元，合计92741元，由世纪房产公司负担3831元，许克虎负担52227.5元，许克兵负担12227.5元，陆世梅负担12227.5元、余光华负担12227.5元。二审中，世纪房产公司未提交新证据，仍以一审证据证明其上诉答辩主张。许克虎等四人的质证意见同一审，另补充质证意见：因225万元借条与同时出具的其他三份借条不一致，不能作为许克虎欠付购房款的依据。许克虎等四人除一审提交的证据外，另新提交的证据：1、许克兵、余光华偿还银行按揭贷款的单据及对账单，证明其二人系案涉D3－301A、D3－S172商铺的购房人，即所有权人，根据合同相对性原则，应按购房合同确定当事人权利义务关系。2、不动产登记簿及不动产查询记录，证明涉案房产经六安市不动产登记中心确认，购房人即所有权人为四人，应当以正式的《商品房买卖合同》记载的为准，付款主体也应以购房合同为准。一审判决明显错误。世纪房产公司质证意见：对证据的真实性无异议，案涉房产由四人分别签订《商品房买卖合同》也无异议，但不能以合同载明的价格为事实成交价格。本院认证意见：对双方当事人一审提交的证据，认证意见同一审。对许克虎等四人二审中新提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认。该证据能证明案涉房产的购房主体为四人，至于房产的实际成交价格，应结合全案证据予以认定。二审补充查明如下事实：四份2010年2月1日《六安市商品房网上备案确认单》分别载明：D3－S172购房人是余光华，D3－S171购房人是陆世梅，D3－301A购房人是许克兵D3－301B购房人是许克虎。六安市不动产登记中心《不动产登记簿》也作了同样的记载。本院认为，本案二审争议焦点是：1、一审认定的许克虎系案涉房产的所有人，其欠付世纪房产公司购房款及违约金是否有事实和法律依据；2、许克虎等四人的反诉请求应否支付；3、一审认定的欠款利息及违约金是否适当。（一）关于争议焦点一。许克虎上诉认为案涉房产所有人应以不动产登记簿记载为准，产权人分别为四人。案涉房产成交价应以正式的《商品房买卖合同》价格计算，许克虎等四人已付清购房款，225万元系借款，并未实际履行，不是欠款。世纪房产公司认为，许克虎是案涉房产的实际产权人，225万元名为借款，其实质系欠付的购房款。经查，从《商品房买卖合同》、《商品房网上备案确认单》及不动产登记簿记载的产权人看，案涉房产系许克虎等四人分别所有，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”案涉房产的所有权人，应按不动产登记簿载明的产权人为准，至于许克虎在一审法院陈述过，其是全部房产的购房人，但其该陈述，只与许克兵签字的承诺书相符，并未得到余光华和陆世梅的认可。因此，一审法院认定案涉所有房产的购房人均系许克虎，与案件事实不符，本院予以纠正。本案中，世纪房产公司主张案涉借条记载的许克虎向其公司借款225万元，实质系许克虎欠购房款225万元，其对此所举证据有：1、世纪房产公司与许克虎于2009年12月21日签订的《“红街”商铺订购合同》；2、2010年元月29日许克虎与世纪房产公司签订的《六州首府客户换房意见单》，3、同日，许克虎向世纪房产公司出具的内容为“今向六安世纪房地产开发有限公司借款人民币225万元”的借条；4、同日，许克虎向世纪房产公司出具承诺，内容为“本人许克虎因购买‘红街’项目D栋301号房办理银行按揭手续的需要，现要求将D3－301房的产权分割为D3－301A、D3－301B两个独立产权，合同的签约人分别人许克兵、许克虎，实际的产权人即为本人”，许克兵在该份承诺中签字。5、许克虎在2015年5月6日庭审中，对其系履行四份合同的义务主体不持异。6、同日，许克虎与余光华、与陆世梅、与许克兵又分别向世纪房产公司出具三份承诺，内容为“本人购买贵公司开发的红街D幢3层D3－301A（301B、S171）商铺时，贵公司考虑到本人购房后自己经营，以有利于培育繁荣市场，故在购买时给予了优先选房的权利，同时给予了10000元人民币的优惠。鉴于以上情况，现本人承诺如下：1、本人自愿接受安徽红街商业运营管理有限公司的统一管理，遵守红街运营管理的有关规章制度，按红街业态规定要求携知名品牌钱柜KTV自己经营，按时足额缴纳运营管理有关规费，在规定时间内正常开业，保证五年内不对外租赁……”。许克虎等四人上诉主张不欠购房款，225万元是准备用于装修的借款，未实际履行的证据有：1、其四人分别与世纪房产公司签订的《商品房买卖合同》，2、225万元的借条中的“借”字；3、许克兵、余光华还贷证明；4、不动产登记簿记载的权利人分别为四人；5、许克虎陈述，合同价款12479175元，实际付款1267万元，余款190175元为D3－259的房款。本院认为，世纪房产公司的《“红街”商铺订购合同》约定的总房款15138888元，对应的房屋为D3－256、40.64㎡，D3－S173、50.84㎡，D3－S175、50.84㎡，D3－301（顶层D3全部）、1906.55㎡。2010年元月29日《六州首府客户换房意见单》调换为：D3－301A、D3－301B，建筑面积941.37㎡、965.18㎡，D3－S171、D3－S172、D3－259，建筑面积50.84㎡、50.84㎡、40.61㎡。许克虎虽上诉认为该换房意见单存在后添加内容，但未举证证明。四份《商品房买卖合同》总房款为12479175元，加上《六州首府客户换房意见单》上的D3－259房款409713元，正好为《六州首府客户换房意见单》记载的总房价为12888888元。该款与《‘红街’商铺订购合同》约定的总房款15138888元的差价225万元，与许克虎出据的借条上款225万元正好一致。且从订购合同的签订时间至正式买卖合同的签订时间看，相距仅一个月左右，房价下降225万元（占总房款的14.9%），显然与当时的交易事实不符。许克虎在给世纪房产公司的承诺书中，对世纪房产公司优惠1万元购房款都作了表示，如果是优惠了225万元却只字不提，有悖常理。许克虎主张房款已付清，认为四份商品房买卖合同价款12479175元，实际付款1267万元，余款190175元为D3－259号的房款。其该主张不仅数据不符，且根据《六州首府客户换房意见单》记载的D3－259号房产面积为40.61㎡，由此计算的该房产单价为每平方4682.97元，比案涉房产顶层单价每平方5507元还低，显然与房产价格规律不符。综上，世纪房产公司所持证据能够形成锁链，其证据优于许克虎等四人证据。因此，一审法院认定案涉房产总价为15138888元符合本案实际，本院予以维持。许克虎出具的借款225万元借条，虽在形式上与其同时出具的借条内容有差别，但不能否定借条的真实性，许克虎上诉认为该借条系伪造，借款用途为装璜所用，未实际履行，其对此并未提交证据证明。且许克虎所举证据不能形成锁链，其证明力明显弱于世纪房产公司所举证据证明力。案涉房产虽属许克虎四人分别所有，但这不影响许克虎给世纪房产公司出具的承诺和借条的意思表示。世纪房产公司依据其出具的借条，向许克虎主张购房款，应予支持。至于许克虎承担义务后，是否向不动产登记簿上的产权人主张权利，系其内部事务，本案不予处理。因此，一审法院关于案涉房产的产权所有人认定不当，但判决许克虎付款并支付违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。（二）关于争议焦点二。1、关于诉讼主体。因案涉房产属许克虎等四人分别所有，因此，其四人均有权提起反诉。一审法院认定许克兵、余光华、陆世梅非案涉房产的所有人，无权提起反诉，与案件事实不符，本院予以纠正，其三人作为反诉案件原告主体适格。2、关于签订D3－259号商铺《商品房买卖合同》和交付另四套房产的《商品房买卖合同》的反诉请求能否支持。在本案审理期间，世纪房产公司表示，只要许克虎一方确定了D3－259号商铺具体购房人，其随时可以签订该D3－259号商铺的《商品房买卖合同》。从现有证据看，案涉房产除了D3－259号尚未签订合同外，其余四套房产商品买卖合同均已在房产管理部门备案，并在不动产登记簿上记载。所以，许克虎等四人要求世纪房产公司向其交付所有房产的《商品房买卖合同》理由不充分，本院不予支持。3、关于许克虎等四人要求拆除购房合同红线图范围内的建筑物及相关设施，交付合同约定的全部商铺房屋及协助办理房产证的请求。由于案涉房屋开设的钱柜KTV早在2010年12月24日开业，证明案涉房产已实际交付使用，如果许克虎等四人认为世纪房产公司交付的房产不符合合同约定，可以在案涉房款交清后，依据不动产登记中心备案的合同，另行主张权利，并可要求世纪房产公司配合办理案涉房地产权证书，本案中暂不处理。综上，许克虎等四人的反诉请求，因证据不足，或因起诉条件不具备，本院不予支持。(三)关于争议焦点三。世纪房产公司上诉称，一审法院对欠款利息和违约金酌定按中国人民银行同期同类贷款利率确定，明显太低，请求判令许克虎支付购房款利息和违约金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，自2011年1月1日起计算至给付完毕之日止。许克虎认为，因为不存在违约，所以许克虎不应向世纪房产公司支付利息或违约金。即使承担利息，一审判决认定的利息起算时间也与借条不符，应予改判。经查，许克虎于2010年元月29日出具的借条中明确承诺，如逾期未还款，本人自愿按月息千分之五支付借款利息，同时承诺支付每日总借款额百分之五的违约金。一审法院认定，许克虎关于月利率千分之五的利息约定，不违反法律规定，但再按借款总额计取每日百分之五的违约金，明显过高。一审法院结合世纪房产公司在本案商品房买卖合同中的不正当操作存在主观过错，综合全案，酌定以中国人民银行同期同类贷款利率确定世纪房产公司诉请的利息及违约金，并无不当，本院予以维持。世纪房产公司上诉要求按银行同期贷款利率四倍计算利息和违约金理由不充分，本院不予支持。关于利息的起算时间，许克虎在借条上承诺的还款时间是于2011年元月1日前归还75万元；再于2012年元月1日前归还75万元；再于2013年元月1日前归还75万元。因此，一审法院认定世纪房产公司主张的利息起算时间迟于借条约定的还款时间，与事实不符。案涉欠付购房款利息及违约金起算时间应以借条约定的还款日期为起算时间，剩余款项以世纪房产公司起诉时间为起算点。综上所述，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，但利息计算不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持六安市中级人民法院(2016)皖15民初46号民事判决第二、三项，即“驳回六安世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求；驳回许克虎、许克兵、余兴华、陆世梅的反诉请求”。二、变更六安市中级人民法院(2016)皖15民初46号民事判决第第一项，即“许克虎于本判决生效之日起十日内支付六安世纪房地产开发有限公司购房款2468888元及利息和违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年1月1日起计算至判决确定给付之日止）”为：许克虎于本判决生效之日起十日内支付六安世纪房地产开发有限公司购房款2468888元及利息和违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，以75万元为基数，从2011年元月1日起；另以75万元为基数，从2012年元月1日起；再以75万元为基数，从2013年元月1日起，余款218888元，从2015年2月27日起，均计至款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43831元，反诉费48910元，合计92741元，由六安世纪房地产开发有限公司负担3831元，许克虎负担52227.5元，许克兵负担12227.5元，陆世梅负担12227.5元、余光华负担12227.5元。二审案件受理费52501元，由六安世纪房地产开发有限公司负担25950元，由许克虎、许克兵、陆世梅、余光华共同负担26551元。本判决为终审判决。审判长 严 慧 勇审判员 张 跃 芳审判员 王 依 胜二〇一七年八月七日书记员 陈茜(代)