（2016）粤19民终8395号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-04
案件名称
张景初、张东花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张景初,张东花,石某2,王思付,柯美枝,石某1,东莞市永诚房地产中介服务有限公司,中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终8395号上诉人（原审原告、反诉被告）：张景初，男，1981年5月16日出生，汉族，住广东省五华县，上诉人（原审第三人）：张东花，女，1983年2月7日出生，汉族，住广东省五华县，上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：张远辉，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：石某2，男，1973年4月16日出生，汉族，住湖北省大冶市，被上诉人（原审第三人）：王思付，男，1946年1月16日出生，汉族，住湖北省大冶市，被上诉人（原审第三人）：柯美枝，女，1946年2月20日出生，汉族，住湖北省大冶市，被上诉人（原审第三人）：石某1，女，2000年12月19日出生，汉族，住湖北省大冶市，法定代理人：石某2，系石某1的父亲。上述四名被上诉人共同委托诉讼代理人：伍淑杰，广东茂达律师事务所律师。原审第三人：东莞市永诚房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇莲湖新村S101铺。法定代表人：李志锋。原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行。住所：广东省东莞市塘厦镇塘厦大道金塘大厦***层。负责人：梁锦海。上诉人张景初、张东花因与被上诉人石某2、王思付、柯美枝、石某1及原审第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司（以下简称永诚公司）、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称工商银行塘厦支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张景初向一审法院起诉请求：1.张景初、石某2双方继续履行《房屋买卖居间合同》，即石某2将位于东莞市塘厦镇××中××号尚林华府10栋504房过户于张景初，张景初支付剩余房款490000元；2.石某2支付张景初交易房款总价20%的违约金113600元；3.本案诉讼费用由石某2承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年9月28日作出（2016）粤1973民初2359号民事判决：一、确认张景初、石某2、王某就位于东莞市塘厦镇××中××号尚林华府10栋504房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）签订的编号为ycjj2016013的《房屋买卖居间合同》以及张景初、石某2、张东花于2015年12月22日签订的《补充协议》于2016年7月14日解除；二、石某2无需退还张景初已经支付的定金人民币60000元；三、张景初应于判决发生法律效力之日起三日内向石某2支付律师费人民币8750元；四、驳回张景初的全部诉讼请求；五、驳回石某2的其他反诉请求。（如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）本案一审本诉案件受理费10616元、保全费1520元，张景初已预交，由张景初负担；本案一审反诉案件受理费1087.50元，石某2已预交，由张景初负担787.50元，石某2负担300元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初2359号民事判决书。张东花、张景初上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第四项内容，改判双方继续履行《房屋买卖居间合同》，即石某2、王思付、柯美枝和石某1将东莞市塘厦镇××中××号尚林华府10栋504房过户给张东花和张景初，张东花和张景初支付剩余房款490000元。2.石某2、王思付、柯美枝和石某1向张东花和张景初支付交易房款总价20%的违约金，共113600元。3.由石某2、王思付、柯美枝和石某1承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定张东花和张景初根本违约，属认定事实错误。（一）张东花和张景初没有违约的故意或者过失，也尽到了买方应尽的法律和道德义务。1.当张东花和张景初均无法申请银行按揭贷款时，已根据《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2015年12月25日前后多次通知了石某2，张东花和张景初可以自筹资金支付房款，且也于2016年1月4日委托律所发律师函明确告知石某2将不通过银行按揭贷款而是以自筹资金的方式支付房款。2.根据调查笔录，此次房屋交易的中介方也在2015年12月25日前后多次告知石某2，如无法通过银行按揭贷款，买方愿意选择自筹资金支付房款，且明确告知石某2依据正常的房屋买卖交易程序买方一次性付款的步骤。因此，张东花和张景初自始至终没有不支付房款的意思表示和行为。（二）对《补充协议》及其中的一次性支付房款，法院理解有误。1.石某2隐瞒其妻子逝世的消息，在合法继承人（王思付、柯美枝和石某1）不知情的情况下与张东花、张景初签订了《补充协议》，所以石某2、王思付、柯美枝和石某1也在反诉状中声称该协议应该无效。2.在一审法院认定《补充协议》有效的情况下，对于其内容“一次性支付房款”，张东花、张景初、石某2、王思付、柯美枝、石某1和永诚公司都一致理解为：张东花、张景初自筹资金支付房款，不通过银行按揭贷款买房。至此，才会产生就张东花、张景初先支付赎楼款给银行然后再支付本金给石某2还是采取相反步骤的分歧，才导致本案纠纷。从调查笔录及手机短信记录都可以看出房屋买卖双方上述分歧所在。在本案一审判决前，石某2、王思付、柯美枝、石某1也从来没有表示过要张东花、张景初一次性支付赎楼款及其本金。而一审法院却认为一次性支付楼款即是买方一次付清赎楼款和本金，至于是否会导致卖方收钱后不赎楼、不过户等严重有失公平、损害买方利益的风险一概不考虑。（三）就一次性支付楼款，张东花、张景初和房屋交易中介人员也是多次联系（短信及电话联系，有录音及调查笔录为证）石某2，告知石某2不管是先支付卖家本金后赎楼还说先赎楼后支付卖家本金，又或者是把赎楼款及本金（除定金外的所有楼款）交付给石某2，买卖双方都应该重新签订协议明确后续交易程序（赎楼和过户手续），或者石某2、王思付、柯美枝和石某1重新办理公证委托中介或者第三方办理后续的赎楼和过户手续。可是石某2一次次推脱或者玩失踪不配合，导致张东花和张景初无法交付、不放心交付赎楼款及本金，张东花、张景初和中介也无法办理赎楼及过户手续。（四）本案中，不是张东花和张景初不愿意支付楼款，也没有表示过不支付楼款的意思，只是当初张东花和张景初银行贷款出现问题时，石某2对后续的交易流程掌握完全的主动权，恰好遇上房屋价格上涨，石某2利用主动权在额外收取张东花和张景初18000元所谓损失的情况下，还一次次不配合完成后续的房产交易，才导致了买方无奈之下选择诉讼维权。（五）张东花和张景初始终想顺利交易，尽快成功买房，除银行贷款出现问题外，没有增加石某2、王思付、柯美枝和石某1任何麻烦和造成任何利益损失。由于在签署房屋买卖合同后，石某2一直居住在湖北省，且在一审起诉前，张东花、张景初及中介人员经常通过短信和电话联系而无法得到对方的积极回应，以至于张东花、张景初及中介人员都担心支付全部楼款后，对方不配合后续赎楼及过户手续，导致张东花和张景初的利益完全无法保障。（六）石某2与张东花、张景初签订《补充协议》要求张东花、张景初一次性付款时，在石某2明知道其妻子已经死亡，石某1为未成年人的情况下，其根本无法完成交易，客观上已无法办理公证寄房产过户手续，已经无法履行《房屋买卖居间合同》及《补充协议》内容。而石某2仍隐瞒情况，欺骗张东花和张景初，引诱张东花和张景初签订《补充协议》，同时还向张东花和张景初收取了18000元所谓的损失费用。签订《补充协议》时，石某2没有告知并取得其他继承人的同意，且一审时，其他继承人也明确表示不同意继续转让房产。（七）案涉《房屋买卖居间合同》第二条第（二）款A部分约定买卖双方到东莞市塘厦镇房地产交易所签署《房屋买卖合同》当日，买方须向卖方付清第二部分楼款。（八）因石某1为未成年人，案涉房屋无法办理买卖、过户手续，而石某2一直隐瞒张东花和张景初，导致石某2不当获利达到500000元之多。石某2、王思付、柯美枝和石某1辩称：（一）如果是石某2隐瞒事实，在起诉时张东花和张景初应当是请求解除合同。张东花和张景初认为继承人为未成年人而无法过户，但请求继续履行合同，自相矛盾。（二）张东花和张景初称2015年12月22日签订补充协议时，石某2隐瞒妻子死亡的事实骗取18000元的费用不符合事实。石某2在签订补充协议时已经向张东花和张景初说明石某2妻子死亡，房屋可能过不了户，并且说明如果张东花和张景初同意解除合同，石某2可以将押金退回。或者张东花、张景初一次性支付全部房款，石某2、王思付、柯美枝和石某1继续履行合同。永诚公司和工商银行塘厦支行未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。本院经审理查明，案涉《房屋买卖居间合同》的签订时间为2015年11月2日，一审查明有误，本院予以纠正。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕张景初、张东花上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：张景初、张东花与石某2哪一方构成违约。对此，本院分析如下：首先，案涉《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院对此已作详细论述，本院在此不再赘述。其次，张景初、张东花上诉主张应根据案涉《房屋买卖居间合同》第二条第（二）项约定，一次性付款是需要双方到房地产交易所签署《房地产买卖合同》当日付清。但是，案涉《补充协议》已明确约定一次性支付楼款的时间为张景初、张东花不能提供同贷书之事由发生之日起15日内。关于一次性付款的时间，《补充协议》已对《房屋买卖居间合同》的约定进行了变更。因此，张景初、张东花主张一次性付款是需要双方到房地产交易所签署《房地产买卖合同》当日付清缺乏依据，本院不予采纳。最后，虽然双方曾经对《补充协议》约定的付款问题进行过协商，石某2亦曾经提出过可以分两期付款，但是双方并未达成新的一致意见。这种情况下，双方仍需按照《补充协议》的约定履行。由于张景初、张东花未能在《补充协议》约定的期限内付款，故其行为已构成根本违约。一审法院确认案涉《房屋买卖居间合同》及《补充协议》解除，石某2无需向张景初退还定金60000元以及张景初应向石某2支付律师费8750元并无不当，本院予以维持。综上所述，张东花、张景初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费10616元，由上诉人张东花、张景初负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 陈加雄审判员 廖志明审判员 冯婉娥二〇一七年八月七日书记员 张 优 更多数据：