（2017）云01民终1673号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-11-09
案件名称
何虹霖、赵昌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何虹霖,赵昌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1673号上诉人（原审原告）：何虹霖，女，1976年3月8日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市官渡区，现住云南省普洱市，被上诉人（原审原告）：赵昌，男，1973年11月3日生，汉族，身份证住址：云南省大理白族自治州洱源县，现住云南省昆明市官渡区，上诉人何虹霖因与被上诉人赵昌房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案依法报延并获得批准，现已审理终结。何虹霖上诉请求：1、撤销（2016）云0111民初8586号民事判决，并依法改判支持其一审全部诉讼请求；2、依法改判赵昌支付何虹霖拒交房屋租金和滞纳金及银行同期贷款利息合计25800元，改判赵昌支付所欠租金（暂时计算至2016年9月，共12个月）；3、改判被上诉人支付上诉人违约金20000元；4、改判被上诉人支付上诉人因拒付房租产生的车旅费3500元；5、改判被上诉人支付上诉人因违约拒付房租产生的误工费25200元；6、改判被上诉人支付上诉人物管费3500元；7、租房补充协议楼上的物品不能丢失，保管好房屋内物品：包括电视机、洗衣机、衣柜，桌子等不能损坏；损害和丢失由被上诉人承担赔偿责任。事实和理由：一审判决已经认定赵昌存在拒付租金的违约行为，但未按照合同约定判令赵昌支付违约金，而是按照年利率6%支付违约金属于适用法律错误；二、何虹霖为本案纠纷支付的差旅飞及误工费应当由赵昌承担。赵昌答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回何虹霖的上诉请求。何虹霖一审诉请：1、判令解除其与赵昌之间签订的《房屋租赁合同》并由被告交还原告所租房屋；2、判令赵昌支付何虹霖所欠租金18,000元及滞纳金6000元、利息1650元；3、判令赵昌支付何虹霖违约金20000元；4、判令赵昌支付何虹霖车旅费3500元、误工费25200元；5、判令赵昌支付何虹霖物管费、水电费2200元。一审判决确认:何虹霖系位于昆明市官渡区小板桥彼岸小区一期3组团8单元5层501号房屋登记的所有权人。何虹霖（甲方）与赵昌（乙方）于2012年11月4日签订《房屋租赁合同》，约定何虹霖将坐落于昆明市官渡区彼岸小区3组团8单元501号房屋出租给赵昌，租赁期限自2012年11月25日至2017年11月25日，前三年租金为700元每月，后两年租金为800元每月，签订合同时赵昌先支付何虹霖租金8400元，下次租金支付时间为2013年10月25日前支付8400元，逾期十日视为违约；租期内的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由赵昌自己承担，押金1000元在签订合同时赵昌支付何虹霖，租期满后无违约责任并结清相关费用后由何虹霖退还；赵昌逾期缴纳支付租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向何虹霖支付违约金。何虹霖于2012年11月4日向赵昌出具《收条》一张，载明：“今收到赵昌交来的租彼岸小区一期3组团8单元501号一年的租金8400元（捌仟肆佰元整），押金为壹仟元整。时间：2012年11月25日至2013年11月24日止。”赵昌于2015年5月25日通过中国民生银行向何虹霖转款15,000元，于2016年2月5日通过中国民生银行向何虹霖转款9000元。另，通知日期为2016年6月27日的《云南电网公司昆明供电局欠费通知单》显示地址为官渡区小板桥镇羊甫社区彼岸小区一期3Z—8—501欠电费151.65元。编号为00217933的《昆明市通用水务自来水有限公司水费、代收费欠费催交通知单》显示地址为彼岸小区3组团8单元501号2016年6月欠水费共计244.73元。一审判决认为，何虹霖诉至法院，要求解除与赵昌签订的《房屋租赁合同》，赵昌明确同意解除合同，故一审法院对何虹霖要求解除合同的请求予以支持，并确定合同解除时间为2016年10月24日。本案争议焦点为：赵昌所欠租金应如何认定及何虹霖要求赵昌支付水电费、滞纳金违约金、车旅费、误工费的请求能否成立？一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据双方签订的《房屋租赁合同》可以确定何虹霖、赵昌双方约定的租金支付期限为每年10月25日前支付次年租金。关于赵昌支付何虹霖租金的认定，（一）本案中，根据何虹霖出具的《收条》，可以确定赵昌已按约向何虹霖付清2012年11月25日至2013年11月24日期间的租金。（二）至于第二租金年度即2013年11月25日至2014年11月24日期间的租金8400元，赵昌按约应于2013年11月25日前付清，赵昌未按约支付，应承担逾期付款的违约责任。对于违约责任，双方合同中虽有约定，但双方约定违约金过高，一审法院依法予以调整，一审法院确定违约金计算标准为所欠租金从应付之日起按年利率6%（参照中国人民银行同期贷款利率按6%/年确定）计算至租金付清之日止。赵昌于2015年5月25日向何虹霖付款15,000元，截止付款之日，赵昌应承担2013年11月25日至2014年11月24日应付租金8400元的违约金为756元。赵昌2015年5月25日向何虹霖付款15,000元扣除上述应付租金8400元及违约金756元后，剩余5844元。（三）至于第三租金年度即2014年11月25日至2015年11月24日期间的租金8400元，赵昌按约应于2014年11月25日前付清，赵昌未按约支付，应承担逾期付款的违约责任。所欠租金8400元按年利率6%自2014年11月25日计算至2015年5月25日的违约金为252元。上述余款5844元扣除赵昌应承担第三租金年度租金8400元的违约金252元后剩余5592元，余款5592元折抵租金后，2014年11月25日至2015年11月24日期间的租金尚欠2808元。赵昌于2016年2月5日向何虹霖付款9000元，赵昌上述所欠租金2808元自2015年5月26日计算至2016年2月5日的违约金为117.5元。赵昌2016年2月5日向原告付款9000元扣除上述所欠租金2808元及违约金117.5元后，剩余6074.5元。（四）至于第四租金年度即2015年11月25日至2016年11月24日期间的租金9600元，赵昌按约应于2015年11月25日前付清，何虹霖未按约支付，应承担逾期付款的违约责任。所欠租金9600元按年利率6%自2015年11月25日计算至合同解除之日即2016年10月24日的违约金为528元。上述余款6074.5元扣除违约金528元后剩余5546.5元，余款5546.5元折抵租金后，赵昌2016年6月21日前的租金已付清。按9600元/年标准计算，2016年6月22日至2016年10月24日所欠租金为3253.34元。（五）对于何虹霖主张的滞纳金、车旅费、误工费，一审法院认为，何虹霖要求赵昌支付滞纳金、车旅费、误工费的请求实质为要求赵昌承担一方当事人违约所造成的损失，一审法院已对赵昌因逾期支付租金的违约责任进行处理，故一审法院对何虹霖上述主张不予支持。对于赵昌抗辩认为已按约支付何虹霖租金，不存在违约的抗辩意见与本案查明事实不符，一审法院不予采纳。（六）对于何虹霖主张的物管费、水电费2200元，一审法院认为，双方合同中明确约定水费、电费及物管费由赵昌承担，但何虹霖针对其关于赵昌未缴纳物管费的主张未提供证据证明赵昌所欠物管费的具体金额，故一审法院对赵昌主张的物管费不予支持。对于何虹霖主张的电费及水费，一审法院认为，根据电费缴费通知单及水费催交通知单可确定赵昌未按时交纳电费及水费，对于上述单据所涉电费及水费是否已经交纳，因赵昌未提供相应证据予以证明，故一审法院确定由赵昌支付何虹霖电费151.65元、水费244.73元，合计396.4元，对于其余电费及水费因何虹霖未提供证据予以证明，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、何虹霖与赵昌于2012年11月4日签订《房屋租赁合同》于2016年10月24日解除；二、由赵昌于本判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区小板桥彼岸小区一期3组团8单元5层501号房屋腾还何虹霖；三、由赵昌于本判决生效之日起十日内支付何虹霖房屋租金3253.34元，并支付自2016年10月25日起至被告赵昌将位于昆明市官渡区小板桥彼岸小区一期3组团8单元5层501号房屋腾还何虹霖之日止按800元每月计算的房屋占用费；四、由赵昌于本判决生效之日起十日内支付何虹霖电费151.65元、水费244.73元，合计396.4元；五、驳回何虹霖其余诉讼请求。二审中，上诉人何虹霖对一审判决确认无异议，但认为遗漏认定部分费用。上诉人何虹霖二审向本院举证如下：1、2013年8月31日物管费专用发票2张；欲证明：上诉人在2013年8月31日交物管费、水池清洗费、消防设备维护费合计6774元。2、物业费催缴通知3份；欲证明：上诉人物管对此催收物管费，被上诉人故意不缴纳物管费事实。3、2017年5月21日物管费专用发票2张；欲证明：上诉人在2017年5月21日缴纳2016年和2017年两年的物管费合计2258元。4、快递详单和发票3张；欲证明：对案件邮寄费用两次50元；5、入职证明、国民经济行业分类、云南省高级人民法院文件；欲证明：上诉人在保险公司工作，保险业属于金融业，应按照金融业在岗职工年平均工资107855元计算误工费。6、《情况说明》。经质证，被上诉人赵昌对于上述证据的真实性予以认可，但认为房屋租赁期间部分物管费系其缴纳，并据此提交2014年10月28日缴纳物管费发票（金额1129元）原件一份、2016年3月25日缴纳物管费发票（金额1129元）原件一份。本院认为上诉人何虹霖提交的证据1、2、3、6及被上诉人提交的两张物管费发票符合证据的法律要件，本院对其真实性予以采信。上诉人提交证据4、5、6与本案审理无关，本院不予采信。综上，二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。另查明：房屋租赁期间至本案二审时，上诉人何虹霖一共缴纳了2013年、2015年、2017年三年的物管费合计3387元（1129元×3年），被上诉人赵昌缴纳了2014年、2016年两年的物管费合计2258元（1129元×2年）。针对上诉人何虹霖的上诉请求，本院认为：一、上诉人上诉请求第6项新增费用及第7项属于二审新增加的诉讼请求且被上诉人对此不愿进行调解，故按照民事诉讼法相关规定，上诉人可另行起诉，本案不予处理。另外，关于物管费。经审查，涉案房屋租赁期间2013年、2015年、2017年三年的物管费合计3387元均由上诉人何虹霖缴纳，按照双方租赁合同的约定，前述应当由被上诉人赵昌支付给上诉人何虹霖；但上诉人何虹霖一审仅主张物管费及水电费2200元，故本院仅在其诉讼范围内支持其请求；一审法院判决不予支持上诉人物管费不当，本院予以纠正。二、上诉人主张的欠付租金、滞纳金及违约金。双方《房屋租赁合同》虽约定被上诉人逾期支付租金的，除补交所欠租金外，还应支付以合同月租金的5%按日向上诉人支付违约金；但本院认为双方约定违约金过高，一审法院将违约金依法调整为按所欠租金从应付之日起按年利率6%计算至租金付清之日止合适且趋于公平，本院对此予以确认。据此，一审法院根据《房屋租赁合同》约定及被上诉人赵昌已支付租金的数额、支付的时间认定被上诉人赵昌还需支付上诉人何虹霖租金3253.34元及自2016年10月25日起至被上诉人赵昌实际腾房之日按800元每月计算的房屋占用费用并无不当，本院予以维持。三、上诉人主张的车旅费3500元及误工费25200元。本院支持上诉人何虹霖因被上诉人赵昌延期支付房屋租金按年利率6%计算的违约金已经足以填补上诉人因《房屋租赁合同》违约造成的损失；一审法院不予支持上诉人的该两项诉请正确，本院予以维持。综上，上诉人何虹霖的部分上诉主张成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但部分费用处理不当，本院依法纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百一十八条第一款，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8586号民事判决第一项“何虹霖与赵昌于2012年11月4日签订《房屋租赁合同》于2016年10月24日解除”，第二项“由赵昌于本判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区小板桥彼岸小区一期3组团8单元5层501号房屋腾还何虹霖”，第三项“由赵昌于本判决生效之日起十日内支付何虹霖房屋租金3253.34元，并支付自2016年10月25日起至被告赵昌将位于昆明市官渡区小板桥彼岸小区一期3组团8单元5层501号房屋腾还何虹霖之日止按800元每月计算的房屋占用费”；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8586号民事判决第四项“赵昌于本判决生效之日起十日内支付何虹霖电费151.65元、水费244.73元，合计396.4元；”，第五项“驳回何虹霖其余诉讼请求”；三、由被上诉人赵昌于本判决生效之日起十日内支付上诉人何虹霖物管费、水电费2200元；四、驳回上诉人何虹霖的其余诉讼请求。一审案件受理费1084元，减半收取为542元，由被上诉人赵昌负担；二审案件受理费1084元，由上诉人何虹霖承担。本判决为终审判决。审判长 孙 建审判员 李 鸿审判员 符圆圆二〇一七年八月七日书记员 李德江钱一菲法官助理毛维清 微信公众号“”