（2017）湘01民终322号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-08-30
案件名称
长沙鑫佰加家居用品贸易有限公司与杨可明、卢冬明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨可明,卢冬明,长沙鑫佰加家居用品贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终322号上诉人（原审被告）：杨可明，男，1970年10月27日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。上诉人（原审被告）：卢冬明，女，1972年9月4日出生，汉族，农民，住湖南省住宁乡县，系杨可明之妻。被上诉人（原审原告）：长沙鑫佰加家居用品贸易有限公司，住所地宁乡县玉潭镇玉兴路2号（豪德广场会展中心）。法定代表人：王岳波，董事长。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王殿君，男，1991年6月11日出生，汉族，该公司法务，住湖南省汝城县。上诉人杨可明、卢冬明因与被上诉人长沙鑫佰加家居用品贸易有限公司（以下简称鑫佰加公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初4593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨可明、卢冬明上诉请求：一、请求撤销湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初4593号民事判决；二、依法改判杨可明、卢冬明不支付鑫佰加公司租金、物业费用和公摊费用；三、一、二审诉讼费用请求法院重新判决。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。杨可明与鑫佰加公司签订相关合同期间，由于鑫佰加公司作为出租方和管理方没有按照租赁合同约定履行义务和责任，出现市场内部管理混乱，导致杨可明无法正常经营和收益，因此杨可明于2015年11月即退出经营并在2015年12月支付了相应租金12800元。另外，鑫佰加公司未提供其收取物业费和公摊费的相关文件依据，其向杨可明要求支付物业费和公摊费缺乏依据。二、一审判决认定卢冬明应承担责任是不当的。虽杨可明与卢冬明是夫妻关系，但卢冬明未参与经营管理和收益处分，杨可明租赁房屋及经营均系个体经营行为，卢冬明不应承担租赁合同责任。三、杨可明签订《房屋租赁合同》、《物业管理合同》时鑫佰加公司的法人是朱建中，现在的法人王岳波未与杨可明签订过任何合同，不应要求杨可明支付费用。鑫佰加公司辩称：鑫佰加公司与杨可明之间签订的合同明确约定了租金、物业费和公摊费的收取方式和支付标准，杨可明应按照合同支付费用。杨可明与卢冬明作为夫妻，在夫妻关系存续期间应对家庭共同投资产生的债务，承担连带清偿责任。鑫佰加向一审法院起诉请求：一、杨可明、卢冬明限期腾退非法占用的长沙鑫佰家居博览城额3-219号商铺；二、杨可明、卢冬明支付鑫佰加公司租金56752.5元、物业费用88235.1元、公摊费用4140元，总计149127.6元；三、杨可明、卢冬明承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：鑫佰加公司（甲方）与杨可明（乙方）于2013年11月4日签订《鑫佰加家居租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于长沙宁乡豪德大市场的鑫佰加家居博览城3-219铺位，租赁面积为345平方米（含分摊），租赁期限自2013年11月4日起至2016年9月7日止。乙方租金按6个月缴纳一次，一年分两次缴纳，在当期租期届满前十日内缴纳。乙方须按时向甲方缴付租金等费用。乙方逾期五日缴付租金等费用，甲方有权向乙方发出书面通知，要求乙方立即缴付。乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其指定的物业管理公司停止向该物业供应水、电、中央空调、电话及商场或大厦其他设施，由此造成的损失由乙方自行全部承担。乙方逾期缴付达三十日，视为乙方严重违约。除收取应收租金等费用及延迟违约金外，甲方有权提前终止原合同及本协议，无条件收回该物业。双方约定月租金按2415元计算。同日，鑫佰加公司、杨可明双方继续签订了《鑫佰加家居物业管理服务合同》，约定根据双方签订的租赁合同和物管合同，由甲方向乙方提供物业服务，双方约定物业管理费按每月5865元计算，公摊电费按照2元/㎡/月计算。合同签订后，鑫佰加公司按照约定向杨可明提供了租赁商铺及物业服务，杨可明仅支付了鑫佰加公司部分租金及公摊电费，截至合同约定租赁期满，尚欠租金56752.5元、物业费用88235.1元、公摊费用4140元，总计149127.6元。未付并逾期已逾三十日以上。另查明，鑫佰加公司实际主张租金的时间为2016年8月31日止，此后至合同期满时止的租金鑫佰加公司未在诉讼请求中主张，于一审庭审中自愿放弃。鑫佰加公司于2016年5月31日以律师函的形式向杨可明催缴了租金、物业管理费及公摊电费，并示明解除合同的意思表示。一审法院认为：鑫佰加公司与杨可明之间签订的《鑫佰加家居租赁合同》、《鑫佰加家居物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。鑫佰加公司按照合同约定全面履行了义务，但杨可明未按约定全面履行义务，应当按月履行支付租金、物业管理费、公摊电费的义务。且鑫佰加公司通过律师函及庭审中表示合同约定租赁期现已到期，到期后鑫佰加公司不再与杨可明续签合同，故杨可明应当于租赁期届满后腾退租赁房屋。杨可明所欠租金、物业管理费、公摊电费存在于杨可明、卢冬明夫妻关系存续期间，系家庭从商经营支出，应由夫妻共同偿还。杨可明、卢冬明的抗辩理由，因鑫佰加公司的行为未超出合同约定，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院对鑫佰加公司的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、杨可明于本判决生效之日起十五内腾空由其承租的位于宁乡豪德大市场鑫佰加家居博览城3-219铺面，并将该铺面归还鑫佰加公司；二、杨可明、卢冬明支付鑫佰加租金56752.5元、物业费用88235.1元、公摊费用4140元，总计149127.6元。限杨可明、卢冬明在本判决发生法律效力后十五日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3282元，减半收取1641元，由杨可明、卢冬明负担。本院二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据的。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院另查明：鑫佰加公司原名长沙鑫佰加投资有限公司，于2015年8月10日变更名称为长沙鑫佰加家居用品贸易有限公司。鑫佰加公司原法定代表人朱建中，于2014年12月30日变更法定代表人为王岳波。本院认为：杨可明与鑫佰加公司（原长沙鑫佰加投资有限公司）之间签订的《鑫佰加家居租赁合同》、《鑫佰加家居物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。鑫佰加公司已按照合同约定向杨可明交付涉案房屋并履行服务义务，杨可明亦应按照合同约定支付租金、物业管理费和公摊电费。故一审判决认定杨可明向鑫佰加公司支付欠付的上述费用并无不当，本院予以维持。杨可明主张鑫佰加公司存在市场管理混乱等违约行为，杨可明不应支付相关费用，但未提供有效证据予以证实，故本院对杨可明的该上诉理由不予采信。杨可明另上诉主张其与鑫佰加公司新的法定代表人之间未签订合同，杨可明不应支付相关费用，本院认为，鑫佰加公司的法定代表人变更不影响鑫佰加公司与杨可明之间的合同效力，杨可明仍需履行合同约定的付款义务，故本院对杨可明的该上诉理由亦不予采信。杨可明所欠租金、物业管理费、公摊电费存在于杨可明、卢冬明夫妻关系存续期间，系家庭经营支出，应由夫妻共同偿还，故一审判决认定卢冬明与杨可明共同承担偿付责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨可明、卢冬明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3282元，由上诉人杨可明、卢冬明负担。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一七年八月七日书 记 员 毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”