（2017）黔2327民初507号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-08-30
案件名称
潘锦先、满维珍等与雷加恒确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
册亨县人民法院
所属地区
册亨县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘锦先,满维珍,雷加恒
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款
全文
贵州省册亨县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2327民初507号原告：潘锦先，男，1941年7月15日生，壮族，贵州省册亨县人，农业，住册亨县。原告：满维珍，女，1945年2月18日生，满族，贵州省册亨县人，农业，住册亨县。被告：雷加恒，男，1965年4月11日生，苗族，贵州省册亨县人，个体工商户，住册亨县。委托代理人：王飞，贵州集法律师事务所律师，执业证号码：15223201610136721。代理权限：特别授权。原告潘锦先、满维珍与被告雷加恒确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘锦先、满维珍，被告雷加恒及其委托代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘锦先、满维珍向本院提出诉讼请求：1、双方于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》未经司法公证，双方签订的《房屋转让协议》无效；2、依法判令雷加恒停止侵占潘锦先、满维珍后栋4间共68平方米的房屋；3、依法判令雷加恒返还潘锦先、满维珍所有的后栋房屋财产价值205800元，并赔偿潘锦先、满维珍自2000年5月至今占用房屋损失170000元（房租按10000元/年计算）；4、本案的诉讼费由雷加恒承担。事实与理由：潘锦先因经营缺乏资金，于2000年从县种子公司（后更名为“册亨县者楼镇储金会”）借款50000元作为周转资金，因经营不善，未能及时偿还借款，导致该公司于2000年4月向册亨县人民法院起诉。册亨县人民法院作出判决后，潘锦先在规定的期限内未履行义务，权利人申请强制执行。册亨县人民法院在执行过程中将潘锦先、满维珍位于册亨县者楼镇环城路××号（原为××号，现已经变更为××号）全栋房屋（一楼一底共5间，即二楼3间，一楼门面2间，总面积为116平方米）执行处理给雷加恒，但对后面栋的4间房屋没有处理。册亨县人民法院执行后，雷加恒假借法院已将前后两栋房屋变卖归其所有为由，强行潘锦先、满维珍搬出自家后面栋房屋，又强行潘锦先、满维珍于2000年5月10日签订《房屋转让协议》。后经潘锦先、满维珍多方调查取证发现，册亨县人民法院当时执行时只将前面一楼一底共116平方米的房屋变卖给雷加恒，并未将后面栋房屋（一层4间）变卖给被告。雷加恒假借人民法院的执行，通过制造虚假，捏造事实，欺骗潘锦先、满维珍，意欲通过提起诉讼，从而达到永久性强占潘锦先、满维珍所有房屋和财产的不法事实。雷加恒侵占潘锦先、满维珍的私人房屋多年不归还，反而先后两次向册亨县人民法院起诉，第一次以“1、判令潘锦先、满维珍停止侵权，排除妨害；2、本案诉讼费用由被告承担。”为由起诉潘锦先、满维珍；第二次又以“确认合同有效纠纷”为由再次起诉潘锦先、满维珍，雷加恒的两次起诉潘锦先、满维珍均应诉并答辩，但雷加恒因自身弄虚作假、无法律依据而主动撤诉，导致法院没有机会对案件开庭审理并判决。需要特别说明的是：潘锦先、满维珍前后两栋房屋并非出售给雷加恒，而是作为抵押物抵押给雷加恒。理由是：原、被告双方达成协议后，雷加恒于2000年支付给潘锦先、满维珍人民币86000元，当时因为潘锦先与册亨县者楼镇储金会存在借贷纠纷一案，雷加恒担心法院判决时将潘锦先、满维珍的房产判归册亨县者楼镇储金会后无法实现自己86000元的债权，又于2000年8月10日要求潘锦先将后面一栋房屋作抵押物担保写入协议，故出现2000年8月10日这份《协议书》（即“后座房屋抵押”一书）。签订该《协议书》时双方口头协定，《房屋转让协议》的书写与保管方式为：雷加恒书写的《协议书》由潘锦先保管原件，潘锦先撰写的《协议书》由雷加恒保管原件，最后商定由潘锦先撰写《协议书》且通过双方过目认可后，由雷加恒复印一份交由潘锦先保管（复印件），《协议书》原件由雷加恒保管（注：协议书原件至今依然在雷加恒手里）。雷加恒前两次起诉中陈述的内容与事实完全不符：一、潘锦先于2000年5月10日与雷加恒签订的《房屋转让协议》与潘锦先手中掌握的原始证据和当时约定的四至界线以及房屋面积完全不相符，雷加恒纯属编造事实；二、雷加恒假借法院的执行通过司法变卖取得潘锦先、满维珍的房屋（前面栋平房），以所谓的“合法性”作为掩盖，巧取豪夺、强占潘锦先、满维珍后面栋房屋是违法的、不公平的；三、雷加恒称其通过司法变卖途径合法取得房屋所有权，并已合法取得土地使用权纯属捏造，现潘锦先、满维珍手里还保存有土地使用证据和证人。综上所述，雷加恒侵占潘锦先、满维珍后面栋房屋至今已有17年，房租按10000元/年计算共计170000元，应当由雷加恒赔偿潘锦先、满维珍。为保护潘锦先、满维珍个人合法财产，特诉至人民法院，请求人民法院判如所诉。被告雷加恒辩称，请求法院依法驳回潘锦先、满维珍的全部诉讼请求。理由为：一、原告与被告潘锦先于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，是合法有效的合同。《房屋转让协议》明确约定，潘锦先自愿将位于册亨县者楼镇环城路××号（原为××号，现更改为××号）房屋一栋（面积为200余平方米，四至界限为前抵马路边沟，后抵山坡，左与文家相邻，右与梁家为舍）转让给雷加恒，转让款为86000元。双方签订《房屋转让协议》时，潘锦先并没有告知雷加恒该房屋即将被法院强制执行的情况。册亨县人民法院因权利人册亨县者楼镇储金会申请强制执行，雷加恒通过司法变卖的途径取得房屋所有权，且已向国土局等相关职能部门办理土地使用手续，合法取得土地使用权。潘锦先共计收到被告的房屋转让款86000元，其中38887元（多支付的3530.04元由潘锦先退还雷加恒），由雷加恒直接支付给法院，作为法院（2000）册法执字第28号民事裁定书的执行案款。二、《房屋转让协议》明确约定潘锦先转让的房屋四至界限为前抵马路边沟，后抵山坡，左与文家相邻，右与梁家为舍，不存在潘锦先所主张的雷加恒侵占其后栋房屋4间的事实。三、潘锦先、满维珍要求雷加恒归还后栋房屋财产及支付租金损失无任何事实与法律依据，其诉讼请求依法不能成立。综上所述，依法成立的合同，自成立时产生法律效力，潘锦先与雷加恒签订的《房屋转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，依法应当予以确认。雷加恒通过司法变卖的途径取得房屋所有权，并已合法取得土地使用权，依法受法律保护，请求人民法院依法判决驳回潘锦先、满维珍的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了相关的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经本院审查，潘锦先、满维珍提交的证据和雷加恒提交的证据以及本院依职权调取的证据与本案具有关联性，证据内容真实，证据来源不存在违法性，以上证据可以作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘锦先与满维珍系夫妻关系。1983年4月27日，潘锦先与原册亨县册阳区者楼人民公社者楼大队第三生产队签订协议，潘锦先支付150元的青苗补偿费取得盘巴纳瓦（小地名）0.118亩的土地建房，长10.5米，宽7.5米，四至界限为东抵梁家、南抵岩山、西抵文家、北抵马路；1984年6月18日，潘锦先与者楼大队第三生产队签订《土地补办协议》，取得161.50平方米的建房用地，潘锦先支付补偿费180元。1986年潘锦先、满维珍在取得的宗地靠公路旁建一楼一底的砖混结构房屋，建筑面积116平方米（一楼一底共5间，其中二楼3间，一楼门面2间），并于1989年10月办理编号为册私房第××号《房屋所有权证》，房屋坐落于环城路××号。1990年潘锦先、满维珍在一楼一底房屋后面的土地上新建4间房屋，建筑面积为68.70平方米，未办理产权手续。潘锦先因经营缺乏资金，于2000年从册亨县种子公司（后更名为“册亨县者楼镇储金会”）借款50000元作为周转资金，潘锦先未按约定的期限返还借款本息，县种子公司向册亨县人民法院提起诉讼，册亨县人民法院于2000年3月7日作出（2000）册经初字第2号民事判决书，判决由潘锦先返还册亨县种子公司借款本息合计63781.60元。该判决发生法律效力后，潘锦先在规定的期限内未履行义务，权利人册亨县种子公司向册亨县人民法院申请强制执行。2000年5月10日，册亨县人民法院向潘锦先发出《限期执行通知书》，责令潘锦先在2000年5月25日前自觉履行还款义务63781.60元。同一天，潘锦先与雷加恒签订《房屋转让协议》，该协议约定：潘锦先自愿将位于册亨县者楼镇环城路××号住宅楼一栋（原为××号，现已更名为××号）转让给雷加恒，住宅楼四至界限为：前抵马路边沟，后抵山坡，左与文家相邻，右与梁家为舍，左右按现行留出的水沟为界，总面积约200余平方米。转让时间从2000年5月10日起，从转让之日起，潘锦先的住宅楼所有权、使用权归雷加恒所有，潘锦先须于同年9月10日搬出。住宅楼转让款为86000元整，潘锦先搬出后，雷加恒须将转让费全部付清，之后潘锦先不得以任何理由干涉雷加恒，潘锦先的一切债务与雷加恒无关。双方签订的《房屋转让协议》为一式二份，潘锦先、满维珍持有的《房屋转让协议》有潘锦先及其子女潘永能、潘永志、潘永雁以及雷加恒的签字，潘锦先和被告雷加恒在协议上签字捺印，满维珍没有在《房屋转让协议》签字捺印；雷加恒持有即雷加恒办理相关手续而存放在册亨县国土资源局的《房屋转让协议》有潘锦先、满维珍及其子女潘永能、潘永志、潘永雁以及雷加恒的签字，潘锦先、满维珍和子女潘永雁、潘永志在协议上捺印，雷加恒及潘永能未捺印。在规定的期限内，潘锦先未履行限期执行通知书规定的内容，册亨县人民法院于2000年5月29日作出（2000）册法执字第9号民事裁定书，对潘锦先现有砖混结构（二层四间，建筑面积116平方米），坐落于册亨县者楼镇环城路××房屋××幢进行查封。限自查封之日起三日内履行法定义务，逾期将依法拍卖或变卖。潘锦先在房屋被查封期间未履行法定义务，册亨县人民法院于2000年6月19日委托册亨县价格事务所对潘锦先所有的环城路××号房屋（原环城路××号，现已从环城路××号更名为××号）进行估价，估价的范围包括前房屋建筑面积116平方米、后房屋建筑面积68.7平方米、前后土地面积145.42平方米。册亨县价格事务所于2000年6月23日作出册价估（2000）第（61）号《扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书》，估价意见为：前楼房屋面积116平方米，现价值28397元；后房屋面积68.7平方米，现价值18687元；前后土地面积145.42平方米，现价值17450元，估价结论为前楼房屋价值28397元+后房屋面积价值18687元+前后土地面积价值17450元=64534元。2000年8月7日，册亨县人民法院作出（2000）册法执字第28号民事裁定书，裁定对潘锦先坐落于册亨县环城路××（××环城路××）平房一栋按评估价38887元予以变卖归雷加恒所有，买受人雷加恒按房改政策办理手续后，对房屋有管理使用、转让或处分权，任何单位或个人不得非法干预。同一天雷加恒在满维珍的陪同下将38887元房屋变卖款交到法院[即前楼房屋面积116平方米价值28397元，土地面积58平方米价值6959.96元，两项合计实际评估价为35356.96元。册亨县人民法院于2017年6月15日作出（2000）册法执字第28号之一民事裁定书，将“且按评估价38887元”更正为“且按评估价35356.96元”，限潘锦先于本裁定生效后十日内将雷加恒多交的购房款3530.04元退还]。2000年8月8日，册亨县人民法院发出《协助执行通知书》给册亨县城建局，请该单位协助办理将潘锦先坐落于者楼镇环城路××号《房屋产权所有证》转户于雷加恒。雷加恒于当天到册亨县××所有权发证办公室办理了产权过户手续，即原所有权人为潘锦先、坐落于者楼镇环城路××号房屋的所有权人变更为雷加恒。2000年8月10日，潘锦先、满维珍出具《协议书》，《协议书》的内容为“原我家欠有雷加恒债务款，经我同意把后座房屋抵押给雷家恒，以后无任何反悔。”潘锦先、满维珍在《协议书》上签字。雷加恒将38887元房屋变卖款交到法院几天后，潘锦先、满维珍即搬出者楼镇环城路××号房屋，将整栋房屋（含前楼上下层以及后排房屋）交给雷加恒使用。2000年9月15日，潘锦先与其子潘永雁出具《收条》给雷加恒，《收条》的内容为“今收到雷加恒交来房屋款人民币捌万陆仟元（86000元）。（以前所写欠条一律作废）。以此条为凭据。”收款人：潘锦先、潘永雁。雷加恒取得者楼镇环城路126号房屋使用权后，到相关职能部门要求办理土地使用权手续未果。2007年7月7日，本院向册亨县国土资源局发出（2000）册法执字第28-2号《协助执行通知书》，要求将潘锦先坐落于册亨县者楼镇环城路××号（原××号）平房一幢的土地权属过户归买受人雷加恒所有。2007年7月28日，雷加恒向册亨县国土资源局申请办理土地登记手续，要求对通过人民法院变卖取得的环城路××号房屋（现变更为××号）办理土地登记手续，经国土资源局实地丈量土地面积为144.42平方米。2008年5月28日，雷加恒与册亨县者楼镇者楼村三上组签订《土地转让协议书》，转让土地性质为集体土地，转让土地面积为144.42平方米，转让价款为5000元。2008年11月3日，册亨县建设局通过丈量，向雷加恒颁发了面积为163.82平方米的《建设用地规划许可证》。2009年9月7日，册亨县国土资源局以雷加恒与者楼镇者楼村三组未经有权机关批准转让集体土地的行为违法为由，作出册国土资执法处罚字[2009]第0101161号《国土资源行政处罚决定书》，对雷加恒受让集体土地进行处罚：一、责令退还非法受让的集体土地并处罚款1000元；二、在接到行政处罚决定之日起15日内改正违法行为。当天雷加恒即将1000元的罚款交到册亨县国土资源局。2010年3月9日，册亨县国土资源局作出册国土资函[2010]10号《关于潘锦先转让国有建设用地使用权给雷加恒的批复》：一、潘锦先转让国有建设用地使用权条件符合，雷加恒承让国有土地建设用地使用权程序合法；二、同意潘锦先转让宗地位于册亨县者楼镇环城路××号国有建设用地使用权总面积144.42平方米作综合用地；三、以协议出让方式按县城二级区域基准地价450元/平方米补交地价款后办理用地手续。2010年3月16日，册亨县国土资源局与雷加恒签订《国有建设用地使用权出让合同》，册亨县国土资源局将宗地编号为××、坐落位于册亨县者楼镇环城路××号、宗地面积为144.42平方米出让给雷加恒，用途为综合用地。雷加恒按合同要求支付相应土地出让金后，册亨县国土资源局于2010年4月26日为雷加恒办理了《国有土地使用证》，宗地总面积为144.42平方米，宗地位于册亨县者楼镇环城路××（××）。2016年9月4日，潘锦先向雷加恒收取500元现金，在出具的《收条》中注明“一切手续清楚。”，2016年10月21日，册亨县住房和城乡建设局为雷加恒颁发了编号为建字第××号《建设工程规划许可证》，建设位置为册亨县者楼镇环城路164号，建设项目为住宅楼。雷加恒办理相关手续后准备拆旧房建新房，潘锦先、满维珍出面阻止，双方为此发生纠纷。雷加恒曾先后以侵权之诉和确认合同效力之诉向本院提起诉讼，后又撤回起诉。潘锦先、满维珍于2017年5月25日以雷加恒非法取得位于册亨县者楼镇环城路××号前面房屋，法院并未将后面的4间房屋变卖处理给雷加恒，满维珍没有在2000年5月10日签订的《房屋转让协议》上签字，《房屋转让协议》未经过司法公证为由向本院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、确认2000年5月10日双方签订的《房屋转让协议》没有经过司法公证，双方签订的《房屋转让协议》无效；2、依法判令雷加恒停止侵占潘锦先、满维珍坐落于册亨县者楼街道××环城路，后栋4间共68平方米的房屋；3、依法判令雷加恒归还潘锦先、满维珍所有的后面栋的房屋财产价值205800元，并赔偿潘锦先、满维珍自2000年5月至今占用房屋损失17万元（每年按房租1万元计算）；4、本案的诉讼费由雷加恒承担。雷加恒以双方于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》合法有效，雷加恒已全部支付房屋转让价款为由，请求人民法院依法驳回潘锦先、满维珍的全部诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告双方于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》是否有效。针对上述争议焦点，分析如下：双方签订的《房屋转让协议》中约定，潘锦先自愿将位于册亨县者楼镇环城路××号住宅楼一栋（原为××号，现已更名为××号）转让给雷加恒，住宅楼四至界限为：前抵马路边沟，后抵山坡，左与文家相邻，右与梁家为舍，左右按现行留出的水沟为界，总面积约200余平方米，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内有土地使用权同时转让、抵押。”的规定，《房屋转让协议》转让的房屋包括土地使用权。册亨县人民法院根据权利人册亨县者楼镇储金会的申请，委托册亨县价格事务所对潘锦先、满维珍所有的环城路126号房屋进行估价，雷加恒通过司法变卖并支付相应的价款取得前栋房屋所有权和土地使用权，并通过房管部门办理房屋过户手续；雷加恒又依照《房屋转让协议》支付全部转让价款86000元（包括前栋房屋），取得后4间房屋的所有权和土地使用权。同时雷加恒已通过法定程序，取得册亨县住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，并到册亨县国土资源局等相关职能部门办理土地使用手续，合法取得土地使用权。潘锦先、满维珍未提交证据证实双方签订的《房屋转让协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效情形之一，故双方于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，双方在协议中没有约定公证是协议生效的条件，潘锦先、满维珍主张《房屋转让协议》没有经过司法公证，不受法律保护的诉请依法不成立，本院不予支持。潘锦先、满维珍主张雷加恒非法取得位于册亨县者楼镇环城路××号前面房屋，法院并未将后面的4间房屋变卖处理给被告的诉请，从双方签订的《房屋转让协议》和潘锦先出具给被告的《收条》，证实雷加恒已按协议支付房屋转让全部价款86000元（包括前栋房屋的变卖价款），雷加恒已实际取得册亨县者楼镇环城路××号的前后房屋和前后土地使用权，潘锦先、满维珍未提交证据证实潘锦先、满维珍未收到86000元房屋转让价款的证据，潘锦先、满维珍的诉请依法不成立，本院不予支持。双方于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》为一式二份，潘锦先、满维珍持有的《房屋转让协议》有潘锦先及其子女潘永能、潘永志、潘永雁以及雷加恒的签字，潘锦先和雷加恒在协议上签字捺印；而雷加恒持有的《房屋转让协议》存放在册亨县国土资源局，《房屋转让协议》上有潘锦先、满维珍及其子女潘永能、潘永志、潘永雁以及雷加恒的签字，潘锦先、满维珍和子女潘永雁、潘永志在协议上捺印，且满维珍曾陪同雷加恒将38887元的房屋变卖款交到法院，双方从签订《房屋转让协议》至今已有十多年的时间，满维珍主张潘锦先未经满维珍同意处理夫妻共有财产的行为无效的诉请依法不成立，本院不予支持。雷加恒主张双方于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》有效，雷加恒已全部支付房屋转让价款，请求人民法院依法驳回潘锦先、满维珍全部诉讼请求的抗辩理由成立，本院予以支持。综上所述，潘锦先、满维珍请求确认双方于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》无效，由雷加恒停止侵权、返还财物、赔偿损失的诉请依法不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、原告潘锦先与被告雷加恒于2000年5月10日签订的《房屋转让协议》有效；二、驳回原告潘锦先、满维珍的诉讼请求。案件受理费6937元，由原告潘锦先、满维珍承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长 毛国志审 判 员 王姗珊人民陪审员 唐荣兴二〇一七年八月七日书 记 员 李 芳判决本案所适用的法律条款内容：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：