(2017)渝0109民初2418号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-11-24
案件名称
吴敏与重庆兴旺物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴敏,重庆兴旺物业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第一百零七条,第一百一十条,第一百一十四条第一款;《中华人民共和国物权法》:第一百九十一条第一款;《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初2418号原告:吴敏,女,汉族,1981年11月9日出生,住重庆市北碚区。委托诉讼代理人:吴家前,男,汉族,1957年3月28日出生,住重庆市北碚区。系吴敏的父亲。被告:重庆兴旺物业发展有限公司,住所地重庆市北碚区歇马镇歇马支路5号附22号,统一社会信用代码915001092032328993。法定代表人:周雅。原告吴敏诉被告重庆兴旺物业发展有限公司(以下简称兴旺公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月3日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴敏及其委托诉讼代理人吴家前到庭参加诉讼。兴旺公司经本院公告送达传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏向本院提出如下诉讼请求:1、兴旺公司协助将重庆市北碚区XX镇XX路XX号的房屋产权办理至吴敏名下;2、兴旺公司支付吴敏逾期办证违约金10000元;3、兴旺公司支付吴敏逾期办证违约金,从2017年1月1日起以347085元为基数按每日万分之一计算至产权证办理完毕之日止;4、本案诉讼费由兴旺公司承担。事实和理由:2013年7月5日,兴旺公司与吴敏签订《重庆市商品房买卖合同》,吴敏购买兴旺公司开发的位于重庆市北碚区XX镇XX路XX号房屋,总价款为347085元,签订合同时一次性支付房款,在实际接房之日起三年内办理产权证。至今兴旺公司未为吴敏办理产权证,故起诉至法院。被告兴旺公司未作答辩。经审理查明,2013年5月28日,甲方兴旺公司与乙方吴家前签订《购房协议》,约定乙方购买甲方开发的位于北碚区XX镇XX路XX号门市,5个门市的总房款为90万元整(不含税费,大修基金费用以及办证等相关费用),签订协议之日乙方支付甲方10万元整,剩余房款两个月之内付清;2、甲方承诺乙方接房之日起3年内办理好房产证,逾期未办理每日支付违约金为总房款的万分之一;3、甲方承诺缴纳大修基金、契税金额以及办证等相关费用按总房款90万元结合国家相对政策比例支付;……。2013年5月28日,吴家前支付兴旺公司10万元。2013年7月5日,兴旺公司(甲方、卖方)与吴敏(乙方、买方)签订《重庆市商品房买卖合同》,吴敏购买兴旺公司开发的位于重庆市北碚区XX镇XX路XX号房屋,总价款为347085元,签订合同时一次性支付房款,甲方应该在2013年7月30日将商品房交付乙方使用;附件五、甲乙双方于2013年5月28日签订的购房协议作为合同附件。2013年7月5日,吴家前支付兴旺公司80万元。2014年12月5日,吴家前支付兴旺公司税费27450元。以上款项均包含吴敏的购房款347085元及相应的税费。2016年7月13日,甲方吴敏、吴家前与乙方兴旺公司达成《庭外和解协议》,约定甲乙双方就2013年签订的商品房买卖合同办证问题协商如下:1、乙方于2016年12月31日前将重庆市商品房买卖合同中约定的房屋过户至甲方名下(按合同约定分别过户);并从2016年5月28日起至产权证办理下来之日止乙方每日向甲方支付总房款万分之一的违约金;2、若乙方不按照第一条约定为甲方办理产权证,则支付甲方(两人)逾期办证违约金共计2万元(含2016年5月28日至同年12月31日的逾期办证违约金);并从2017年1月1日起至产权证办理下来止,乙方每日向甲方支付总房款万分之一的违约金。庭审中,吴敏、吴家前在确认兴旺公司支付的2万元逾期办证违约金,两人每人一万。重庆市北碚区XX镇XX路XX号房屋房地产权证号码分别为XX房地证XX字第**号、XX号,被法院查封,且存在抵押。抵押权人中国农业银行股份有限公司重庆北碚支行,抵押期限2015年3月2日至2018年3月1日,抵押人重庆顺豪职业发展有限公司、兴旺公司。本院认为,兴旺公司与吴敏签订的商品房买卖合同、庭外和解协议,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,以上协议有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋设置了抵押,被人民法院依法查封,无法办理产权过户手续。对于吴敏要求办理涉案房屋产权证的诉讼请求,本院不予支持。关于逾期办证违约金。根据《庭外和解协议》第二条约定,兴旺公司逾期办证,应支付吴敏2016年5月28日至2016年12月31日的逾期办证违约金1万元,以及2017年1月1日至判决之日即2017年8月7日的逾期办证违约金,以347085元为基数,每日万分之一,共计347085元×万分之一×219日=7601.16元。关于逾期办证违约金计算的截止日期,吴敏要求计算至产权证办理之日,虽然符合协议约定,但由于涉案房屋办理了抵押登记并被法院查封,目前尚不具备办理产权证的条件,能否办理产权证也属于待定状态。故,对于吴敏要求兴旺公司支付判决之后至产权证办理之日的逾期办证违约金,本院不予支持。待条件成就,吴敏可另行起诉。综上,兴旺公司应支付2017年8月7日之前的吴敏逾期办证违约金共计17601.16元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:被告重庆兴旺物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴敏逾期办证违约金17601.16元;驳回原告吴敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元,公告费300元,由被告重庆兴旺物业发展有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后,权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审 判 长 刘凤华人民陪审员 薛金富人民陪审员 孙卫红二〇一七年八月七日书 记 员 丁茂珂 百度搜索“”