（2017）苏05民终5012号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-10
案件名称
苏学明与沈爱明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈爱明,苏学明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5012号上诉人（原审被告）：沈爱明，男，1967年8月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：苏学明，男，1967年10月8日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈金男，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。上诉人沈爱明因与被上诉人苏学明房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初6027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈爱明的上诉请求：撤销原判，依法改判，苏学明承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、双方租赁合同在2016年8月14日到期后，苏学明并未要求沈爱明搬走，双方存在没有约定期限的租赁合同，一审判决认定双方间厂房租赁关系自2016年8月14日终止错误。二、苏学明在一审中未向法庭提交案涉厂房的权利证明，一审判决沈爱明向苏学明支付租金缺乏事实依据和法律依据。三、2016年8月23日苏学明与政府签订了拆迁协议，无权再向沈爱明主张房屋使用费。四、苏学明应将取得的拆迁补偿部分支付给沈爱明。苏学明辩称，一、2016年8月14日租赁合同到期后，多次要求沈爱明搬走。二、案涉厂房权利人为苏学明。三、苏学明2017年4月底才拿到政府拆迁补偿款。四、沈爱明要求拆迁补偿款没有依据。苏学明向一审法院起诉请求：1、解除厂房租赁合同，沈爱明立即迁出厂房；2、沈爱明支付自2016年8月15日起按年租金110000元的标准计算至2017年1月15日止的房屋使用费55000元、水电费5866元；3、诉讼费由沈爱明负担。一审法院认定事实：苏学明与沈爱明于2015年1月15日签订《厂房租赁合同》1份，约定苏学明将其所有的位于苏州市相城区黄桥工业园苏州市盛新化工厂内的厂房出租给沈爱明；每年租金110000元，租金一次性付清；租期自2015年1月15日至2016年1月14日；出租方为承租方的生产经营活动提供电力，出租方每月按1.6元/度向承租方收取电费；合同期内，如遇城市规划拆迁，即自行终止合同，承租方无条件搬出，不得有任何补偿。合同另约定了双方权利义务等相应事宜。签约后，双方均按约履行。2016年2月15日，双方又签订《厂房租赁合同》1份，约定沈爱明仍租赁苏学明所有的位于苏州市相城区黄桥工业园苏州市盛新化工厂内的厂房，租金按年租金110000元计算，租期自2016年2月15日至同年8月14日。合同另约定了双方权利义务等相应事宜。合同到期后，双方未再续签合同，沈爱明未将厂房返还苏学明。2016年11月24日，苏学明向沈爱明发出催款单，明确双方合同至2016年8月14日到期，双方不再发生租赁关系，要求沈爱明在十日内将厂房交还出租方，并交清尚欠电费等。现以沈爱明一直未返还租赁物为由，诉讼来院。另查，2016年8月23日，苏州市盛新化工厂（苏学明）与苏州市相城区黄街道建设管理所签订《企业（工业）房屋拆迁协议书》1份，约定苏州市盛新化工厂（苏学明）自签订该协议之日起至2016年9月30日之前，就将设备及各种材料等物品清运完毕；补偿金额为3480000元。审理中，苏学明、沈爱明确认，至2016年8月14日前的租金等费用沈爱明均已全部付清。沈爱明结欠苏学明2016年8月14日后的电费5866元，另2016年8月14日后沈爱明未支付苏学明房屋使用费。以上事实，由苏学明提供的身份证明、人口信息、苏州市相城区××方××村村民委员会出具的证明、《厂房租赁合同》、催款单及当事人陈述附卷佐证，法院予以认定。审理中，苏学明称与沈爱明租赁合同至2016年8月14日到期，且不再续租，但沈爱明一直不肯迁出并返还厂房，也未支付房屋使用费，其虽与政府签订拆迁协议，但因沈爱明未迁出致一直无法向政府交付厂房，致其拆迁款只拿到1000000元多，其余款项一直未拿到，故要求沈爱明返还厂房，支付房屋使用费及所欠电费。经质证，沈爱明认为苏学明已与政府签约，故苏学明无权主张房屋使用费，另苏学明在2016年8月合同到期后才要求其迁出，未给其合理期限，实际厂房中2016年11月3日即被停电，即已无法使用生产，其设备中只有一个烤箱、一个喷台，因要有电才能拆下搬走，故目前未搬，其余物品均已于2016年11月3日搬走。经质证，苏学明认可现厂房中除一个烤箱、一个喷台外沈爱明所有的其余物品均已于2016年11月3日搬走，一个烤箱、一个喷台不用电也可割开搬走。并认可系其于2016年11月3日让村里停止向厂房供电。经质证，沈爱明称如不用电，割开拆，则该两个物品再无使用的价值。经一审法院至苏州市相城区××方××村调查，本案所涉厂房苏学明虽与相关部门签订拆迁补偿协议，但目前未将厂房交付政府，拆迁款政府也只支付了一半。一审法院认为，苏学明、沈爱明分别于2015年1月15日、2016年2月15日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示合法有效，现双方均已按约履行，且合同约定租期均到期，合同已终止，无需再解除。此后双方未再续签合同，沈爱明也明确到期后苏学明要求其搬走，故合同到期后双方也不存在不定期租赁。苏学明虽与相关部门签订拆迁补偿协议，但其未将厂房交付拆迁部门，厂房仍由其掌控，因此其也未能取得全部拆迁款，且签订拆迁补偿协议未影响厂房使用，沈爱明未迁出理应支付房屋使用费，苏学明认可系其要求村里自2016年11月3日停止向厂房供电，而无电显然致沈爱明不能利用厂房经营生产，故沈爱明应参照双方以前所签《厂房租赁合同》约定的110000元租金为标准支付苏学明自2016年8月15日起至2016年11月3日止的房屋使用费24410.96元，并支付电费5866元。沈爱明应将一台烤箱、一台喷台迁出厂房，并将厂房返还苏学明。据此，依照《中华人民共和国合同民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条及相关法律规定，判决：一、沈爱明于判决生效之日起十日内将一台烤箱、一台喷台自苏州市相城区黄桥街道苏州市盛新化工厂厂房内迁出，并将厂房返还苏学明。二、沈爱明于判决生效之日起十日内给付苏学明房屋使用费24410.96元，并支付电费5866元，合计30276.96元。案件受理费减半收取为661元，由苏学明负担311元，沈爱明负担360元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，苏学明陈述涉案厂房位于苏州市盛新化工厂内，苏州市盛新化工厂是苏学明与他人合办的企业，现已注销工商登记，注销后厂房由苏学明对外出租。本院认为：苏学明与沈爱明签订的两份厂房租赁合同均为合法有效。合同约定租期至2016年8月14日届满，到期后沈爱明未将厂房返还给苏学明。苏学明于2016年11月24日向沈爱明发出的催款函中明确租赁合同至2016年8月14日到期，故沈爱明上诉认为双方在2016年8月14日之后存在不定期租赁关系的理由与事实不符。沈爱明与苏学明从2015年1月15日签订第一份租赁合同起，对苏学明的出租人身份从未提出异议，并向其支付租金。苏学明与当地政府签订拆迁协议并不影响其向沈爱明主张2016年8月14日之后的房屋使用费。沈爱明认为苏学明应向其支付部分房屋拆迁补偿款属于另一个法律关系，本案不予理涉。综上，沈爱明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1322元，由上诉人沈爱明负担。本判决为终审判决。审判长 王稚群审判员 杨 兵审判员 沈维佳二〇一七年八月七日书记员 孟 桢 百度搜索“”