（2017）粤0606民初7200号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2018-07-12

案件名称

谭启明与佛山市顺德区智腾环保包装制品有限公司、张立志房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭启明,佛山市顺德区智腾环保包装制品有限公司,张立志,吴伟莹

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书(2017)粤0606民初7200号原告:谭启明，男，1972年6月17日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：欧阳志华，广东清法律师事务所律师。被告：佛山市顺德区智腾环保包装制品有限公司，住所地佛山市顺德区伦教常教兴业北路48号之三。法定代表人：张立志。委托诉讼代理人：杨琨、周觉慧，广东国强鸿业律师事务所律师。被告：张立志，男，1972年6月16日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区，被告：吴伟莹，女，1970年5月3日出生，汉族，住址同上，原告谭启明诉被告佛山市顺德区智腾环保包装制品有限公司（以下简称智腾公司）、张立志、吴伟莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2017年7月13日、8月3日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人欧阳志华、被告智腾公司的委��诉讼代理人周觉慧到庭参加了诉讼。被告张立志、吴伟莹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告张立志向原告支付2012年至2015年的厂房租金、水电费共计213481元及违约金106740元（按照拖欠租金总额的5%每天的标准计算，从2016年1月1日暂计至2016年1月10日共9天，以后顺延）；2.请求法院判令被告智腾公司、吴伟莹对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费、财产保全费、执行费由三被告承担。事实与理由：原告与被告张立志签订一份《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于顺德伦教霞石工业大道2号物业作环保包装材料生产、加工使用。在履行合同过程中，被告长期拖欠租金、水电费，迄今为止已拖欠原告上述费用共213481元。被告张立志于2016年8月25日书面确认拖欠原告上述款项，并��诺会尽快归还，被告智腾公司也在确认函上签章确认。被告智腾公司为租赁物业的实际使用人，应对拖欠的租金、水电费承担连带清偿责任。另外，被告吴伟莹、张立志为夫妻关系，被告吴伟莹应对夫妻共同债务负共同清偿责任。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告智腾公司辩称，一、被告智腾公司的法定代表人是被告张立志，被告张立志代表被告智腾公司与原告签订本案所涉的租赁合同，结合原告提供的租赁合同可以证明，被告张立志只是以被告智腾公司法定代表人的身份与原告签订租赁合同，因此租赁合同的签订方为被告智腾公司。根据租赁合同第一条第3款明确约定租赁物业仅限作环保包装材料生产、加工，可以证明被告智腾公司是本案所涉厂房的实际承租方，而且实际上也是由被告智腾公司使用涉案厂房，厂房租金也是由被告智腾公司向原告支付。因本案所涉的租赁合同的签订方是被告智腾公司，被告智腾公司也是租赁合同的实际履行方，租赁合同的权利义务应由被告智腾公司承担。二、在租赁期间原告要求被告智腾公司搬走，被告智腾公司要求原告赔偿损失，但双方一直协商不成，才导致被告智腾公司拖欠租金，因此原告对造成本案所涉的债务应承担相应的责任。三、根据原告提供的欠租及费用清单，被告智腾公司在租赁的厂房中投入了装修费55000元，被告智腾公司认为该装修现在已归原告所有，装修费应抵减被告智腾公司应付给原告的欠款。四、由于被告智腾公司欠交租金，原告去年锁住厂房大门不让进出，智腾公司还有机器设备在厂房内未搬走，机器设备价值为324530元，被告智腾公司要求原告返还该批机器设备。五、被告智腾公司在履行租赁合同过程中已向原告支付了保证金31200元，原告未有退回给被告智腾公司，被告智腾公司认为原告只能要求保证金或违约金的一项违约责任，不能同时适用。六、原告起诉状中违约金的计算标准是按照拖欠租金总额的5%/天计算，被告智腾公司认为该违约金偏高，明显高于原告所受到的损失，被告智腾公司恳请法院根据实际情况相应减少违约金。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告吴伟莹书面答辩称，一、被告吴伟莹不是本案适格的被告。被告吴伟莹、张立志为夫妻关系，但本案债务并非夫妻共同债务。据了解，案涉物业实际上由被告智腾公司承租作为该公司的经营场地，并且租金都是由被告智腾公司向原告支付，因此案涉的债务属于智腾公司与原告的债务，与被告张立志无关，故不能视为被告吴伟莹、张立志婚姻存续期间的共同债务，所以被告吴伟莹不是本案适格的被告。二、即使本案债务属被告吴伟莹、张立志夫妻共同债务，根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，首先应以被告吴伟莹、张立志婚姻存续期间的共同财产偿还，不足部分才能以被告张立志或吴伟莹的个人财产进行偿还。原告查封被告吴伟莹的婚前财产不当，请法院予以查明。三、违约金过高，原告主张的违约金以拖欠租金的5%/天计算过高，高于原告受到的损失，法院应予以减少。本院受理此案后，依法向被告张立志送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但被告张立志没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：身份证复印件、企业信息查询资料、婚姻登记审查处理表、费用清单、租赁合同（2份）、厂房用地租赁合同、房地产产权情况表。被告智腾公司提供了证据：银行流水（3份）。本院出示证据：佛山市顺德区国土��建和水利局出具的档案资料（3份）。本院组织双方当事人进行了质证，被告张立志、吴伟莹经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，原告与被告智腾公司对上列证据的真实性没有异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提供：1.国有土地使用证复印件、租赁合同各1份，证明原告与被告终止涉案厂房的租赁合同后，另行签订一份关于“美嘉制衣厂房”的租赁合同，合同期限从2015年6月18日至2018年5月31日。被告智腾公司的质证意见：对证据1的国有土地使用证复印件真实性有异议，因没有原件核对，不予确认，且只有土地使用权证，没有房屋所有权证。对租赁合同中被告张立志签订的真实性无异议，原告的签名系复印的，对真实性不予确认；被告张立志实际��2014年6月开始租赁新厂房，被告搬到新厂房后很长时间才签订的租赁合同，被告智腾公司提供：1.租赁合同、场所使用证明各1份及收据2份，租赁合同是郭炳松与被告智腾公司签订的，被告智腾公司于2010年5月1日与案外人郭炳松就伦教霞石工业大道2号的厂房签订租赁合同，之后被告智腾公司的厂房搬迁至伦教兴业北路48号（实际地址是兴华北路）。本案厂房实际所有人是佛山市顺德区美嘉制衣有限公司，本案厂房实际租赁方是被告智腾公司，与被告张立志无关。2.固定资产清单1份和发票2份，证明被告智腾公司的机器设备情况。原告的质证意见：对证据1，租赁合同与本案无关，费用清单截止2016年8月25日，该场地使用证明的日期是2015年5月28日，是原告为了被告智腾公司办理营业执照向产权人申请代办的，证明原告为了履行合同义务配合被告。对证据2，认为与本案无关。本院认定：原告提供的证据1，因原告没有提供国有土地使用证原件核对，本院对复印件不予审查；另外的租赁合同，有被告张立志的签名，且被告智腾公司对租赁使用“美嘉厂房”的事实无异议，本院予以确认。被告智腾公司提供证据1，其中的租赁合同与本案无关，本院不予审查；另外的收据、场所使用证明，原告没有相反证据反驳，且原告与被告智腾公司对租赁使用“美嘉厂房”的事实无异议，本院予以确认。被告智腾公司提供的证据2，与涉案纠纷处理无关，本院不予审查。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2013年12月12日，原告（甲方，下同）与被告张立志（乙方，下同）签订一份《租赁合同》，约定如下内容：甲方同意将位于伦教霞石工业大道2号之物业出租给乙方使用，租赁面积1200平方米，租赁时间从2013年12月16日起至2016年12月16日止，每月租金15600元；乙方须在签订之日起5个工作日内以转账方式一次性向甲方支付保证金31200元，该保证金不作抵扣，合同终止时，在乙方无违约情况并已清缴所有费用，乙方凭保证金收据原件办理保证金无息退还手续；乙方逾期未足额支付租金的，每月按所欠金额的5%向甲方支付违约金，如逾期累计超过（含）两个月的，则乙方按合同第九条第2款及第3款承担违约责任；合同解除/终止时，一切装修及改造增加的附属物产权无偿归甲方所有，乙方不得拆除，不得转让或变卖，也无权要求甲方予以补偿/赔偿；因租赁过程中所发生除租金以外的一切税费，包括但不限于租赁税费、水、电、煤气、通讯等经营费用、租赁物业和设施设备日常维修、保养等费用均由乙方承担。双方签��上述租赁合同后，被告张立志以其投资开办的智腾公司将上述租赁物作为经营场所。2015年6月15日，双方终止上述租赁合同。在此前，原告（甲方，下同）与被告张立志（乙方，下同）在2015年6月1日签订一份《租赁合同》，合同约定，乙方租用甲方位于美嘉厂房作使用，面积1400平方米，租赁时间从2015年6月18日起至2018年5月31日止，租金为18200元/月。双方签订合同后，被告智腾公司也搬迁到新租赁厂房进行经营。2016年8月25日，原告向被告智腾公司、张立志出具一份《2012年至2015年1-6月15日份张立志欠租及费用清单（霞石）》，该清单上载明“2012年厂房租金13271.6元、2013年厂房租金158674.7元、2014年厂房租金236734.8元、2015年厂房租金112799.9元、装修费55000元”，“2013年4月支付……2015年支付118000元”，“总计欠款213481元”。被告智腾公司、张立志在清单上签名及盖章。此后��因被告智腾公司、张立志没有支付上述欠款给原告，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告智腾公司认为于2014年6月已搬迁到美嘉厂房,清单中所确认的租金包括水电费，拖欠新旧厂房的总的租金，但原告认为厂房是拖欠位于伦教街道办事处霞石村委会工业大道2号工业厂房的租金。另查，位于伦教街道办事处霞石村委会工业大道2号工业厂房的权属人为郭炳松（已领取房地产权证）。原告与郭炳松于2010年3月30日签订《租赁合同》、于2013年11月12日签订《厂房用地租赁合同》，约定由原告租赁上述厂房至2018年12月31日止。被告张立志、吴伟莹为夫妻关系，于2007年9月4日登记结婚。本院认为，原告与被告张立志签订的《租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告与被告张立志签订《租赁合同》后��原告依约将位于伦教街道办事处霞石村委会工业大道2号工业厂房(面积:1200平方米)交给被告张立志经营的智腾公司作经营场所，但被告张立志没有依约向原告支付租金，显属违约，故被告张立志应向原告负支付租金及逾期付款违约金的责任。原告主张有理，本院予以确认。被告智腾公司作为租赁厂房的实际使用人，且在原告出具的费用清单上盖章确认欠款，故应对被告张立志应向原告支付的租金、违约金承担连带清偿责任。被告智腾公司辩称被告张立志不是承租人故不对租金、违约金承担清偿责任的意见，缺乏理据，本院不予采纳。由被告智腾公司、张立志签名及盖章的《2012年至2015年1-6月15日份张立志欠租及费用清单（霞石）》，可以确认两被告尚拖欠涉案租赁物的租金、水电费、装修费共213481元。被告智腾公司认为所确认的欠款包括新旧租赁物的租金��费用，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，本院对该点抗辩意见不予采纳。被告智腾公司又辩称应扣减装修费55000元及保证金31200元，对于装修费，因被告智腾公司、张立志在上述清单上已确认该装修费为应支付给原告的欠款，故被告智腾公司的该点抗辩意见理由不充分，本院不予采纳；对于保证金，双方在《租赁合同》约定保险金应凭保证金收据原件办理退还手续，但被告智腾公司未能提供保证金收据，也未能提供已向原告支付保证金的凭证，故本院对该点抗辩意见也不予采纳。综上所述，本院确认就涉案租赁物未结算的款项为213481元。关于违约金的计算问题。被告智腾公司对违约金有异议，认为计算过高并提出调整请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的��约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张部分违约金按每日5%计算，明显过高；且双方所确认的欠款中包括租金、水电费及装修费，故不能都参照《租赁合同》中约定的计算办法计算违约金。因此，本院综合本案的情况，依上述法律规定调整涉案违约金的计算办法，应以欠款213481元为本金，自2016年8月26日起至欠款清偿完毕之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。原告主张的违约金超出部分，理由不充分，本院不予以支持。至于被告吴伟莹��清偿责任问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情况的除外。两被告于2007年9月4日登记结婚，本案债务发生于两被告婚姻存续期间，而两被告亦未提供证据证实存在符合上述法律规定的应认定为夫妻共同债务的除外情形，故本案债务属于夫妻共同债务，被告吴伟莹应对上述债务承担连带清偿责任。被告吴伟莹的抗辩理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，缺席判决如下：一、被告张立志于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告谭启明支付欠款共213481元及违约金（违约金计算办法：应以欠款213481元为本金，自2016年8月26日起至欠款清偿完毕止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；二、被告佛山市顺德区智腾环保包装制品有限公司、吴伟莹对本判决第一项所确定由被告张立志承担的债务负连带清偿责任；三、驳回原告谭启明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事��讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3051.66元（已减半，由原告谭启明预交），由原告谭启明负担900.66元，由被告佛山市顺德区智腾环保包装制品有限公司、张立志、吴伟莹共同负担2151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　张锦华二〇一七年八月七日书记员　　彭　雅来源：