（2017）浙0411民初231号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-29
案件名称
苗苗与彭勇、巫梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市秀洲区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苗苗,彭勇,巫梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0411民初231号原告：苗苗,女,1985年12月25日出生,汉族,住浙江省嘉兴市秀洲区。委托代理人（特别授权代理）：刘卓文，浙江南湖律师事务所律师。被告：彭勇,男,1987年6月24日出生,汉族,住河南省罗山县，现住浙江省嘉兴市。被告：巫梅，女，1989年11月7日出生，汉族，住河南省罗山县，现住浙江省嘉兴市。委托代理人（特别授权代理）：范丹丹、冯小燕，浙江兴嘉律师事务所律师。原告苗苗为与被告彭勇房屋买卖合同纠纷一案，于2017年1月13日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员陈明源独任审判。审理中，本院经审查，决定追加巫梅作为共同被告参加诉讼。本院于2017年2月21日、4月1日公开开庭进行审理，原告委托代理人刘卓文、被告彭勇、被告巫梅委托代理人范丹丹到庭参加诉讼。本院于2017年6月20日公开开庭进行审理，原告委托代理人刘卓文、被告彭勇、被告巫梅委托代理人冯小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗苗起诉称，2016年7月31日，原告通过嘉兴市经开鼎隆房产信息中介服务部与被告彭勇签订房地产买卖居间合同1份，约定原告购买坐落于嘉兴市××都××室房屋及车库，房屋建筑面积102.38平方米，车库面积9.63平方米，转让价格70万元。合同第二条第一款约定：合同签订之日，原告支付2万元定金。合同补充条款第五项约定：原、被告双方任何一方违约应赔偿房价百分之三十。合同签订之日，原告支付被告彭勇定金2万元，按照合同约定，被告彭勇应在2017年2月20日前协助原告办理房屋交易手续，即产权过户登记手续，但因近日房产价格不断飙升，被告彭勇反悔，于2017年1月10日前告知原告不再转让房屋。原告认为，双方签订的房地产买卖居间合同是当事人真实意思的表示，应属合法有效，被告彭勇已明确拒不履行合同所约定的义务，已构成违约。为此，请求判令：1、两被告协助原告将嘉兴市××都××室房屋及车库产权过户登记至原告名下；2、两被告支付违约金21万元（以70万元为基数，按百分之三十计算）；3、两被告双倍返还定金4万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。案件审理中，原告放弃第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：1、两被告赔偿原告当时合同价与评估价的溢价部分550400元，并承担评估费7875元；变更第3项诉讼请求为：被告返还定金2万元。被告彭勇答辩称，涉案房屋是在其妻子即被告巫梅不清楚的情况下被其卖掉，被告巫梅不同意卖这个房子。被告巫梅答辩称，一、原、被告双方之间并无房屋买卖合同关系，双方签订的房地产买卖居间合同仅仅是居间合同，该合同的主体是居间人和委托人，而非房屋买卖合同。二、两被告的该套房屋还未还清贷款，且已办理抵押，故无法进行交易。三、退一步讲，即使认为该合同具有买卖合同的性质，由于该套房屋的房产证上明确载明共同共有，该套房屋是两被告的夫妻共有财产，被告彭勇不得单独处分该套房屋。在被告巫梅对其行为未追认之前，该合同效力待定。被告巫梅不追认，该合同并未生效。原告知晓或者应当知晓被告彭勇无权单独处分。四、在双方无房屋买卖合同的关系下或者在合同不生效的情况下，原告无权主张违约金，也无权主张办理房屋过户手续。五、原告各项请求之间有矛盾。首先，第一项诉讼请求是针对要求继续履行合同而提出，而第二、三项诉请是针对违约而提出，跟要求继续履行合同正好是相对的。因此，原告的诉讼请求之间存在矛盾，属于请求不明确。其次，违约金与定金不能同时适用。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交以下证据：证据一、房地产买卖居间合同1份，证明2016年9月5日，原、被告双方签订合同一份，约定原告购买被告所有的嘉兴市××都××室房屋一套，双方对办理过户手续日期、违约责任等作了约定，在签订合同之日，原告支付了2万元定金。被告彭勇对其真实性没有异议，同意房屋中介当时所说，如果不愿意卖，除了返还定金2万元，另外再赔偿2万元，如果要赔房价的30%，不同意。被告巫梅对其真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议。该合同本身就有矛盾之处，第二条约定的交付时间是在2017年2月20日前办理过户手续，而在补充条款中却明确约定交易要安排到2017年2月20日之后。另外对违约金，前后也有约定矛盾之处。原告所主张的是依据补充条款第5点违约金应赔偿房价的30%，而合同第四条违约责任明确约定，乙方所交的定金为2万元，如甲方违约则赔偿4万元。也就是说除去定金2万元，实际上被告只需赔偿原告2万元。证据二、收条1份，证明原告支付给被告定金2万元的事实。被告彭勇对其没有异议。被告巫梅对其真实性无异议，其正好再次证明双方对违约金的约定。其肯定是在合同签订后形成，因此双方对违约金再次明确，应当适用该条约定。证据三、微信信息复印件4页，证明被告彭勇明确表示不履行合同。被告彭勇对其没有异议。被告巫梅对其真实性无异议，其正好说明被告彭勇明确向原告告知，被告巫梅不同意出卖该房屋，并且要求双方进行协商。证据四、鉴定报告及发票各1份，证明案涉房屋现在的价值1250400元，以及鉴定费。被告彭勇质证认为，现在的房价与起诉时的价格相差太大,其买车库的时候是送的，现在把车库评估进去了。被告巫梅对其真实性无异议，对关联性有异议,评估报告的评估基准日是2017年5月23日，而被告彭勇向原告告知被告巫梅不同意出售房屋的时间是2017年1月10日，即使本案需要对房屋评估的，基准日应当是2017年1月10日，而不是2017年5月23日。被告巫梅提交以下证据：证据五、房产证复印件1份，证明该房屋属于夫妻共有财产，被告彭勇不得私自处分，房屋中介对房屋的状态是知道或应当知道的。原告对其真实性没有异议，关联性有异议，当时签订合同时候，没有讲清楚房屋共有人；根据合同约定，如有共有权人的，已征得共有权人同意出售，被告彭勇也承诺共有人同意买卖房屋；两被告是夫妻关系，原告有理由相信被告彭勇有权处分该房屋。被告彭勇对其没有异议。被告彭勇未提交证据。本院认证认为，原、被告提供的证据，符合民事诉讼法关于证据的形式要件，能够反映涉案房屋系两被告共有，原告向被告彭勇购买涉案房屋，并向被告彭勇支付定金2万元，以及房屋溢价损失的情况，均予以采信。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实与原告诉称一致。另查明，2017年6月2日，嘉兴中磊资产评估有限公司出具资产评估报告书1份，资产评估报告书载明：经评估，嘉兴市嘉州美都欢乐园8幢501室，房屋建筑面积102.38平方米（含装修），车库面积9.63平方米，合计评估价值1250400元。再查明，两被告系夫妻关系，于2011年12月20日办理结婚登记。涉案房屋系两被告共同共有，于2015年1月28日办理房屋所有权登记手续。两被告提供涉案房屋作为抵押担保向中国银行借款，借款期限15年，自2015年起至2030年，并已办理抵押登记手续。本院认为，原告向被告彭勇购买涉案房屋，双方签订了房地产买卖居间合同，该合同具备了房屋买卖合同条款，原告与被告彭勇签订了房屋买卖合同，但涉案房屋系两被告共同共有，被告彭勇未经被告巫梅同意，擅自卖房，被告彭勇没有代理权，被告巫梅也未追认被告彭勇卖房行为，对被告巫梅不发生效力，由被告彭勇承担责任，故原告与被告彭勇签订的房屋买卖合同无效；其次，涉案房屋已办理抵押登记手续，两被告无继续履行合同意愿，无法办理涉案房屋过户登记手续。故原告放弃第1项诉讼请求，本院予以准许。被告巫梅作为房屋共同共有人事先不知道，事后未追认被告彭勇卖房行为，并无过错及违约行为，不应承担民事责任，原告对被告巫梅的诉讼请求，本院不予支持；反之，被告巫梅对此提出的抗辩意见，本院予以采信。被告巫梅提出被告彭勇于2017年1月10日向原告告知，被告巫梅不同意出售房屋，本案房屋评估报告的评估基准日应当是2017年1月10日，而不是2017年5月23日，由于被告彭勇违约行为造成了原告房屋溢价损失，认定评估基准日应从保护守约方即原告的利益出发，以原告的请求为基础，房屋买卖合同约定被告彭勇应在2017年2月20日前协助原告办理房屋交易手续，原告于2017年1月13日起诉时主张两被告继续履行合同，经本院释明后，原告变更诉讼请求，故本案房屋评估报告的评估基准日合理，被告巫梅对此提出的抗辩意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告彭勇已收到的定金2万元予以返还，原告对此诉请，本院予以支持。本案中，被告彭勇未经涉案房屋共有人同意擅自卖房，并事后反悔，被告彭勇违约行为对原告造成了房屋溢价损失，被告彭勇应负主要过错。涉案房屋交易不规范，原告应对房屋权属登记情况进行了解，原告具有一定过错，应承担由此产生风险。根据当事人的过错程度，结合原告仅付定金2万元等本案实际情况，本院酌定被告彭勇赔偿原告房屋溢价损失330240元（550400元×60％），本案评估费7875元，由被告彭勇负担4725元，由原告自负3150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告彭勇于本判决生效之日起十日内返还原告苗苗定金2万元；二、被告彭勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告苗苗房屋溢价损失330240元，并支付评估费4725元；三、驳回原告苗苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3800元，财产保全申请费4020元，合计7820元，由原告苗苗负担1820元，由被告彭勇负担6000元，在本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员 陈明源二〇一七年八月七日书记员 陆剑佩 来自