（2017）津0114民初4190号

裁判日期: 2017-08-07

公开日期: 2018-07-19

案件名称

倪亮与李锁振一审民事判决书

法院

天津市武清区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

倪亮,李锁振

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

天津市武清区人民法院民事判决书（2017）津0114民初4190号原告：倪亮，男，1979年1月19日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张国起，天津津北斗律师事务所律师。被告：李锁振，男，1976年5月18日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：杨乐升，天津旌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高春霞，女，1978年2月12日出生，汉族，住河北省泊头市。系被告之妻。倪亮向本院提出诉讼请求如下：1、依法确认原、被告双方签订的房屋买卖居间合同无效；2、如不能确认该合同无效，请求人民法院依法解除该合同；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年8月23日与案外人天津市鸿翔投资有限公司（以下称鸿翔公司）订立期房的“天津市商品房买卖合同”，约定原告购买其坐落于武清区黄庄街建设路西侧观澜花苑69号楼-7房屋，于2017年8月31日前交付原告；2016年11月29日，原、被告订立“房屋买卖居间合同”，约定原告将购买的上述房屋卖与被告，房屋价格310万元，原告已收取被告50万元；被告开庭称，签订合同3年前以妻子名义已在武清购买了房屋，如果被告告诉原告此情况，原告不会将该房卖给被告，因当时被告已不具购房资格，被告提出其父有购房资格与本案没有关系；双方的房屋买卖居间合同是预售商品房再行转让行为，根据《房地产管理法》第38条6项、第40条、及（国办发[2005]26号）第7条“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的规定，合同应属无效；根据《担保法》第49条规定，未经贷款银行同意，买卖合同无效；合同中“此房可以过户到被告指定人名下”的约定，被告称是考虑了限购问题，是以合法形式掩盖规避限购政策的非法目的，应属无效；同时该约定也属于被告炒房的目的，也应属于无效。综上，双方签订的房屋买卖居间合同应属无效。李锁振辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。1、双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且内容没有违反法律行政法规的禁止性规定，不属于合同法第52条规定的五种无效情形的任何一种，其效力应予确认；2、原告认为双方签订的房屋买卖居间合同无法履行，没有事实及法律依据。双方签订合同后，被告依约定向原告支付了定金50万元，原告亦收到了该定金，虽然2017年4月1日生效的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发2017[48]号）和《市国土房管局关于落实房地产调控工作有关问题的通知》（津国土房发2017[6]号）对在天津的购房资格进行了限制，但双方签订的房屋买卖居间合同第9条第4款做出了：原告承诺被告在房管局办理手续时此房可以过户到被告指定人名下。因此不存在原告所主张的合同无法履行的情形，依据合同法第60条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，故请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。3、针对原告增加的解除合同的请求，被告已支付了合同约定的定金，双方并未约定合同解除的情形，被告的主张也不符合法定解除的情形，合同第9条第4款的约定也表明，被告不因天津房屋限购政策而无法根本履行。因此也应依法驳回原告的该项诉讼请求。综上所述，涉案房屋买卖居间合同的有效性应予确认，该合同项仍具备继续履行的条件，请贵院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方对下列事实无争议：1、原告于2015年8月23日与鸿翔公司订立期房“天津市商品房买卖合同”约定，原告购买坐落于武清区黄庄街建设路西侧观澜花苑69号楼-7房屋，该公司于2017年8月31日前向原告交付上述房屋。原告已领取《天津市房屋登记证明》，登记日期2015年9月6日、面积168.6平方米、抵押权利价值130万元、抵押期限至2043年；2、2016年11月29日，原、被告订立“房屋买卖居间合同”约定：原告将购买的上述房屋卖与被告、定金50万元、房屋价格310万元。双方在原告房产证办理完后两个月前到房管局签署《天津市房产买卖协议》并办理银行贷款手续（第九条2款约定为，原告所有房产手续办理完毕后双方到房管局办理买卖相关手续）。第九条4款约定，原告承诺在房管局办理手续时此房可以过户到被告指定人名下。原告已分期收取被告定金50万元；3、双方订立合同时，对第九条4款约定的“指定人”是不特定的，没有明确范围；4、被告属非本市户籍居民家庭，从订立合同至今不符合在武清区购房资格条件。原告自认事实：双方签订的涉案合同，是预售商品房再行转让行为，违反法律法规强制性规定。被告自认事实：双方订立涉案合同3年前以妻子名义已在武清区购买了房屋，孩子能够在武清区上学，该房装修基本完工，只有50平方米住不开。被告主张的事实:1、购房是为自家孩子上学居住需要。提供了其妻微信聊天记录、其在武清区注册某公司租赁“武清区×产业园综合办公楼1250室”的书证；2、原告订立涉案合同时知道被告上述买房的事实；3、被告父亲李互助有资格与原告过户。提供了肃宁县某村村委会及镇派出所证明其父子关系的证明原件、李互助身份证及塘沽区某厂集体户口页复印件、李互助在该厂已经退休的证明原件。原告对被告主张的上述3个事实均不予认可。认为如果知道被告已在武清区有房就不会将房卖给被告，被告是否居住所需与被告购房无关；父子关系证明不完备，且原告是与被告订立的合同，与其父无关。本院持被告提供的李互助的户口页、身份证、证明3份材料到武清区不动产登记事务中心调取了房屋限购相关规定，并咨询得知：李互助目前名下无登记的房产，但是否在武清区有购房资格不能确定，因为缺少配偶及未成年子女材料。上述事实，有当事人陈述、各种书证及本院咨询说明等证据证明属实。本院认为，本案争议的焦点为，一、双方签订的合同是否有效；二、如果有效是否应当解除。一、关于是否有效问题。2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第七条规定，“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；随后《建设部关于贯彻的通知》（建住房电[2005]33号）第三条规定，“当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。根据城市房地产管理法的有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；2017年，国家出台更严厉的打击投机炒房的限购政策，4月1日实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政发[2017]48号）规定，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深化区域性住房限购，对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房；之后，本市法院出现认定“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔诉讼请求的判例。涉案双方所签合同第九条4款约定的，可过户到“不特定的指定人”名下，是典型的炒房条款。订立合同时，原告知道或应当知道其所购房屋禁止其再行转让，另外，即使不知道被告已有住房，也应当审查被告是否具有购房资格而没有审查，是对签订该条款的故意放任；被告在武清区已有住房，并主张原告和中介知晓，当时其被限购的《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（津政发[2016]80号）已经实施将2个月，更应知道和应当知道自己家庭已没有购房资格，仍与原告协商签订此条款，是故意而为；被告一直主张其父有资格过户，但订立合同时并没有指明，现在也没有全面提供其父具有购房资格的证明材料，所以，由其父替其过户并无证据表明是其订立合同时的真实意思。另，被告主张购房是自家住房需要，这属于主观认识和自我决策问题，难以考察订立合同的真正动机。且被告已有住房3年却没有入住，也未安置孩子上学，更难以确认被告的主张。综上，该约定条款，具有恶意串通损害国家利益即国家房地产市场秩序性质，应确认无效，但不影响其他条款的效力，因为禁止预售商品房再行转让的规定，不是效力性强制规定。二、关于有效合同条款是否应当解除问题。2016年10月1日实施的（津政发[2016]80号）第一条、2017年4月1日实施的（津政发[2017]48号）第一条均规定：在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市××区及武清区再次购买商品住房和二手住房。“户籍居民家庭”含义，在《市国土房管局关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》（津政发[2017]=号）（三）指在公安户籍部门登记的家庭，家庭成员含购房人、配偶及未满18岁的未成年子女，认定依据为户口薄及婚姻登记信息。根据上述规定，被告家庭成员没有资格在武清区再次购买住房，因此涉案合同的其他条款虽然有效但无法履行，使原告及时出售房屋回笼资金、被告及时取得过户房屋的合同目的不能实现。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。作为涉案合同重要补充的“可以过户到指定人名下”的条款被确认无效，且合同订立后国家和本市出台的限购政策越加严格，国家打击投机炒房、稳定房地产市场措施越加全面，符合上述规定的情形，结合本案实际，本院对涉案合同的有效条款予以解除。涉案合同的部分条款确认无效，部分条款确认解除，原、被告双方都有责任。合同解除后，根据公平原则及本案情况，原告收取的被告定金50万元应予退还。此案经调解未果，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十六条、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条、《建设部关于贯彻的通知》第三条、《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》第一条、《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》首部和第一条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、2016年11月29日原告倪亮与被告李锁振签订的“房屋买卖居间合同”第九条4款无效；二、2016年11月29日原告倪亮与被告李锁振签订的“房屋买卖居间合同”解除（不含第九条4款）；三、原告于本判决生效后5日内退还被告定金50万元。案件受理费40元，原告担负20元，被告担负20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员　　陈亚华二〇一七年八月七日书记员　　陈骏鹏附法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。《建设部关于贯彻的通知》三、整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。根据城市房地产管理法的有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》一、实施区域性住房限购在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，进一步做好我市房地产市场调控工作，抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定，结合我市实际情况，经市人民政府同意，现提出以下实施意见：一、深化区域性住房限购对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士，暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。关注公众号“”