（2017）苏0581民初5839号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-11-14
案件名称
潘秀琴与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘秀琴,常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初5839号原告：潘秀琴，女，1976年11月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张国强，男，1971年10月7日生，汉族，住上海市浦东新区，系原告丈夫。被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：吴绍祥，总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告潘秀琴与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理，依法适用简易程序于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告潘秀琴及其委托诉讼代理人张国强，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司的委托诉讼代理人龚晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘秀琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2015年4月30日起至2016年9月30日止的租金33214元，及按照商铺购房款总价的30%的标准计算的违约金57292元；2、解除原、被告之间签订的统一经营管理合同，收回经营权；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求变更为：要求被告支付自2014年10月1日起至2016年9月30日的租金（税后）共计31764元。事实和理由：作为负责经营管理的常熟禧徕乐公司的二期业主之一，2010年初，约计1200户业主以部分租金冲抵房款的形式，购置了禧徕乐集团常熟二期商铺，并与该公司集体签订了委托经营管理合同。合同履行的四年中，也是由二期业主维权代表以各种方式多次讨要，被告方才勉强履行合同、支付租金。根据双方签订的合同，被告每年应以购房款的8%即16607元作为包租返还。2015年5月15日、10月15日及2016年5月15日、10月15日四次，即被告支付租金的约定时间，被告方无故拒不履行合同义务，支付租金。被告无视二期业主的合理诉求，尤其是前期二期业主已发函致被告方，但被告方置若罔闻，置广大业主的合理要求于不顾。鉴于被告方严重违反双方签订的《统一经营管理合同》，逾期拒不缴付租金，且无任何形式的告知和补救措施，已严重侵害了广大业主的正当权益和切身利益，故原告诉讼至院，以维护自身合法权益。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司辩称：本案被告未按合同约定向原告支付违约金，被告认为原告未能按期获得租金而遭受的损失主要是利息损失，原告方根据所购商铺的总价款的30%主张违约金，显然大大超过了实际的利息损失，请求法院依法予以调整。关于原告要求解除合同并收回经营权的诉请，被告认为原告所购买的商铺属于投资性商铺，相关的购房人是按照合同约定获取一定的收益，相关的商铺与传统意义上的商铺是有区别的，之前由于相关的二期业主推选了临时业主委员会就解除合同的事项代表全体二期业主与被告方协商，达成了解除合同的书面协议，由于临时业主委员会内部原因，导致已经达成解除合同的协议未能履行，二期的商铺也未进行交接，原告在本案中属于单个商铺，要求解除合同在客观上是有障碍的，操作上来讲被告方希望由二期的全体业主共同委托来解除统一经营管理权，就本案原告诉请被告方要求驳回。关于原告主张的诉讼费、律师费由被告承担，鉴于本案原告未委托律师出庭，所谓的律师费是不成立的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告潘秀琴为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息复印件各1份，证明原、被告双方主体资格。2、统一经营管理合同1份，证明原、被告之间租赁关系。3、常熟市商品房买卖合同1份，房屋所有权证、国有土地使用证各1份，证明原告系房屋所有权人。4、广发银行转账交易明细，证明被告于2014年7月3日、2014年10月9日，向原告支付半年租金各7941元（按照合同约定扣除税款后），之后被告未支付过对应租金。上述证据质证后，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司对证据的真实性均无异议。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未提供任何证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月17日，以原告潘秀琴为甲方，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司为乙方，双方签订了《统一经营管理合同》1份，约定由甲方将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场二期二层B2075号商铺交由乙方统一经营管理，合同约定，开业第一年为商场培育期，自2010年10月1日起计算，开业第一年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，乙方承担全部商场培育期内的经营管理费用及其他费用。在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按8303元，合计一年租金16607元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一管理市场，乙方收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终被告向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。又查明：原、被告签订的统一经营管理合同第8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。合同第8-2条约定：甲、乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同。该合同第10-4条明确：甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同严格执行。合同赔偿责任9-1约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。另查明：坐落于常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场二期二层B2075号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢B2075号（建筑面积19.55平方米），房屋所有权人为原告潘秀琴与其配偶张国强。被告分别于2014年7月3日、2014年10月9日向原告支付自2013年10月1日至2014年9月30日止的租金（税后）共计15882元，由于被告未按合同约定及时支付2014年10月1日至2016年9月30日的租金致本案纠纷发生。本院认为：原、被告间的统一经营管理合同合法有效，依法予以支持。被告应当依法向原告给付约定的租金。经审查原告提供的证据和当事人的陈述，本院确认被告结欠原告税后前租金31764元（自2014年10月1日起至2016年9月30日止）及被告违反给付租金的约定的事实。原告要求被告给付租金31764元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告潘秀琴主张逾期支付租金的违约责任，原告认为，根据统一经营管理合同的约定，被告应当按照购房款的30%的标准支付违约金。被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院调整。本院认为，合同约定的违约金标准过分高于实际造成的损失，现被告要求予以调整，符合法律规定，根据合同约定，被告应当支付租金的日期为每年5月15日和10月15日，据此，本院将违约金调整为分别自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、2016年10月16日起至实际履行之日止以拖欠租金7941元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算。原告依据被告未按期给付租金而提出要求解除与被告的统一经营管理合同，收回经营权的主张，本院认为，鉴于被告违反合同中的付款约定，未能按期给付原告租金，且本案所涉商铺已经处于停业状态，原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但原告不得侵害善意第三人的合法利益。关于原告要求被告承担过路费、车费、餐费的主张，对此原告并未提供相关证据予以佐证，无事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘秀琴与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于2010年4月17日签订的《统一经营管理合同》。二、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告潘秀琴税后租金31764元，及违约金（分别自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、2016年10月16日起至实际履行之日止以拖欠租金7941元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算）。三、驳回原告潘秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1071元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场场营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员 赵晔二〇一七年八月七日书记员 朱婷 关注公众号“”