（2017）鲁01民终3123号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-08-24
案件名称
济南物华物业管理有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南物华物业管理有限公司,吴志科
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3123号上诉人（原审原告）：济南物华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王常军，总经理。委托诉讼代理人：张传伟，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴志科，男，1973年12月8日出生，汉族，居民，住济南市。上诉人济南物华物业管理有限公司（以下简称物华公司）与上诉人吴志科因物业服务合同纠纷一案，均不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物华公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判支持物华公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由吴志科承担。事实和理由：一审认定事实错误。1.在一审庭审时，物华公司曾向法庭提出，涉案的3部电梯在交付使用时就不能使用，因在保修期内，其维修责任应当属于开发商，而不应当由物业公司来承担责任。2.在电梯保修期过后，物华公司曾想维修电梯，但根据电梯厂家在检查之后的意见，认为该3部电梯已无法维修，只能更换，由于所需费用巨大，无法取得业主同意（因该楼房只有二层，电梯使用率不高）才导致至今无法使用。3.针对一审庭审时吴志科所提交的照片，物华公司认为上述照片只是反映的卫生问题，物华公司已尽到义务，每天打扫两次，上午九点和下午四点。而37号楼由于所处位置面临大街，而且是商铺，人员流动较大，卫生不可能一直保持像刚打扫过的一样，而吴志科在拍照时，只要发现问题就拍下来，如果据此就认为物华公司物业服务有瑕疵，这对物华公司不公平，也是任何一家物业服务公司做不到的。综上，一审认定物华公司的服务存在重大瑕疵，属于认定事实不清，请求依法改判或发回重审，以维护物华公司的合法权益。吴志科辩称，物华公司称对业主进行了非常良好的服务和管理是严重不符合事实的。1.电梯问题，电梯交房时应是正常的，物业给的不开电梯的理由是业户入住率太低，入住后我们多次要求开启电梯，物业公司也没有同意打开3部电梯，在一审中，公司说电梯一交房时就是坏的。但是并没有出具公告和相关的证据来证明电梯是坏的。物华公司贴了公告用业主的维修基金来修，无疑是想套取业主的维修基金。2.关于卫生，吴志科在一审中提供了许多照片，证明卫生条件极差墙面上有乱贴乱画的情况，表明物华公司一直没有改正。3.安保问题，自交房以来，商铺一直没有固定的保安值班，作为商铺来说应该有24小时的保安来值班。4.关于物华公司私自占用公用部分建了3处简易房，其中两处在2楼的楼道拐弯处，一处在3楼看台，物华公司并没有提供相关的公告和手续。吴志科上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回物华公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由物华公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清、证据不足，适用法律不当，应依法予以撤销。（1）物华公司没有履行物业服务合同规定的义务是不争的事实，对此物华公司也予以认可。吴志科多次要求物华公司按照合同约定执行服务标准，但物华公司一直置之不理。（2）大量证据表明，物华公司在小区公共设施管理、技术防范安全管理、环境卫生管理、小区公共秩序维护、房屋修缮等各个方面均存在严重失职，特别是吴志科所在商铺3部电梯，一直也不能使用，物华公司提供的服务无法达到合同约定的服务标准。物华公司无权向吴志科要求支付物业管理费用。（3）根据合同法相关规定，物华公司应按照物业合同约定履行其相应的义务，事实是物华公司没有按照合同约定提供相应的管理和服务，物业管理服务混乱，并给吴志科造成了严重的经济损失，依据合同法履行在先原则，吴志科有权拒绝缴纳物业费。2.本案中涉及的是2011年7月到2016年6月的物业费，物华公司2016年8月提起诉讼，对2011年7月至2014年6月物业费无证据表明存在时效中断的情形，物华公司对该时间段的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，按照法律规定已经丧失了胜诉权。综上，物华公司履行物业合同过程中严重违约，没有按照规定提供相应物业服务，且物华公司的起诉部分已经超过法律规定的诉讼时效，人民法院不应支持。物华公司辩称，1.已经按物业服务合同的约定提供了物业服务。关于电梯问题。首先，电梯交付时即不能使用是事实，公共设施的维修在保质期内应由开发商进行维修。其次，在物华公司与吴志科之间签订的物业服务合同中，物业费并不包含电梯的运营费，电梯运营费应由业主另行缴纳。2.电梯属于公共设施，且维修费应当从维修基金中列支，物华公司曾多次组织37号楼业主签字，对电梯进行维修，大部分业主均不同意，至今未达到支取维修基金的比例，电梯未使用的原因是大部分业主均不同意均摊电梯的电费和运营费。3.关于时效问题，这是同一债务的分阶段履行，没过诉讼时效。物华公司向一审法院起诉请求：1.吴志科立即支付物业管理费11987元（2011年7月份－2016年6月），并支付违约金3000元；2.一审诉讼费由吴志科承担。一审法院认定事实：2010年4月29日，物华物业（甲方）与吴志科（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方为乙方所购买的XX（建筑面积67.76㎡）提供物业管理服务。合同第三条约定了服务标准包括公共设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、小区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理等。合同第四条第二款项约定，商业用房按房产证载明的建筑面积每月每平方米2.9元。合同第四条第四款项约定，自办理入住手续时预交一年的物业服务费，以后年度按每季度第一个月10号以前交清本季度的物业服务费，逾期不交，物业公司将依法催交，并按应交费用每日加收0.3%违约金。吴志科系济南XX商铺的业主，房屋建筑面积为67.76平方米。由于吴志科未交纳2011年5月份至2016年6月期间的物业管理服务费11987元，物华公司向法院提起诉讼。2010年4月29日，吴志科签订物业合同，并按照合同约定预交了1年的物业费。2011年5至2016年6月期间的物业费吴志科未交纳。庭审中，吴志科主张其未交纳物业费的原因是物华物业未按照合同约定履行服务义务。为证实其主张，吴志科提交照片29张，证明物华公司物业管理混乱，卫生不打扫、没有保安、违规私建、电梯损坏从入住即没有使用等问题，反映了物华公司没有按照物业服务合同对小区进行管理和服务；物华公司对吴志科提供照片的真实性不予认可，认为无法反映拍摄的地点及时间。另：物华公司提交情况说明一份，证实吴志科所在的商铺3部电梯在交付时就存在质量问题，一直不能使用。该责任应由开发商负责，不属于物业公司的责任。一审法院认为，物华公司与吴志科之间存在物业服务关系。双方签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。一审法院予以认定。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。吴志科主张涉案物业电梯损坏，从入住即没有使用，物华公司提交情况说明一份，证实吴志科所在的商铺3部电梯在交付时就存在质量问题，一直不能使用，认为该责任应由开发商负责，不属于物业公司的责任。但物华公司作为该物业的服务单位，负有保证电梯良好运行的义务，其应当及时维修或督促有关单位对电梯进行维修，且吴志科提交的照片，可以证实物华公司对涉案物业的服务不到位，由此可以确认物华公司的物业服务存在瑕疵。因物华公司在涉案物业服务合同履行过程中存在违约情形，其提供的物业服务存在重大瑕疵。据此，一审法院酌定吴志科按照合同约定物业费的70%向物华公司交纳物业费，吴志科应当支付的2011年5月至2016年6月的物业费应为8391元。关于物华公司要求吴志科支付违约金3000元的诉讼请求，因物华公司提供的物业服务存在瑕疵，故物华公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、吴志科自判决生效之日起10日内向济南物华物业管理有限公司支付2011年5月至2016年6月期间的物业费8391元；二、驳回济南物华物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴志科提交照片、视频光盘一张，用以证明从开始到现在涉案小区的物业服务一直存在的问题；物华公司质证认为，光盘中的照片和视频没有拍摄时间和地点，无法证明物业服务存在瑕疵。本院认为，吴志科提交的照片、视频不能准确反映拍摄的时间、地点，与双方争议的物华公司2011年7月至2016年6月期间提供的物业服务，缺乏关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物华公司与吴志科之间因物业服务合同的履行而发生的争议，属物业服务合同纠纷。吴志科所购房屋为商辅，在经营中需要使用电梯，且电梯作为涉案楼宇的共用设施设备，物华公司应当依照合同约定履行运行、维修、养护和管理的义务，但涉案楼宇的电梯一直不能使用，物华公司作为物业服务单位难辞其咎，一审法院据此认定物华公司提供的物业服务存在重大瑕疵，并判令吴志科按双方合同约定的物业服务费的70%向物华公司支付物业服务费符合实际。物华公司要求吴志科全额支付物业服务费，并支付违约金的上诉请求，本院不予支持。因物华公司除电梯运行、维修、养护和管理外，还向吴志科提供了其他物业服务，双方之间具有长期的稳定的物业服务关系，物业服务费的诉讼时效期间应从最后一笔物业服务费履行期限届满之日起算。吴志科要求不支付物业服务费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，物华公司、吴志科的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人济南物华物业管理有限公司、吴志科各负担100元。本判决为终审判决。审判长 许海涛审判员 何菊红审判员 曹 慧二〇一七年八月七日书记员 李 飞 来源：