（2017）渝0111民初3126号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2018-07-15
案件名称
李兴仿与李伟梅洪流排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李兴仿,梅洪流,李伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第三十二条，第六十条第一款，第六十一条，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3126号原告：李兴仿，男，1968年12月20日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区双桥经开区。委托诉讼代理人：谭前锋，重庆市大足区大众法律服务所法律工作者。被告：梅洪流，男，1958年3月4日出生，重庆市大足区人，住重庆市九龙坡区。被告：李伟，男，1965年11月23日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区双桥经开区。二被告共同委托诉讼代理人：王军，重庆双豪律师事务所律师。原告李兴仿诉被告梅洪流、李伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，于2017年6月13日依法由代理审判员邓俊适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李兴仿及其特别授权委托诉讼代理人谭前锋，被告梅洪流、被告李伟特别授权委托诉讼代理人王军及被告李伟到庭参加了诉讼。后本案于2017年7月3日依职权转为普通程序，依法由审判员王锋担任审判长，与代理审判员邓俊和人民陪审员卿胜全组成合议庭适用普通程序于2017年8月2日第二次公开开庭进行了审理。原告李兴仿特别授权委托代理人谭前锋和被告李伟、梅洪流特别授权委托诉讼代理人王军到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决解除原、被告《关于土地租赁等有关问题的说明》中房子和坝子的租赁协议；2、判决被告迁出并返还房屋和坝子、恢复原状；3、判决被告支付使用期内的租金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2015年2月22日签订了《关于土地等有关问题说明》（以下简称说明），双方就土地、房屋、坝子等租赁问题达成了一致的意向。事后，双方单就土地问题签订了《农村土地承包经营权出租合同》（以下简称合同），因被告没有按双方约定时间支付租金，双方也就没有再对房屋和坝子签订正式书面合同。即使被告在一个月后、三个月内支付了首年租金，但被告已经违约，原告有权按照《说明》中的“签订合同时支付”租金的约定，以及《合同》的第七条第二款第一项约定：若逾期支付，甲方有权终止合同。同时拒绝签订房屋、坝子的租赁合同，终止房屋和坝子的租赁意向协议。在被告租赁使用中，破坏了绿化带中的名贵花草和众多的高档风景树，随意兴建房屋和观赏鱼池，破坏住宅景观和新农村示范点的外观形象，并留下了安全隐患，不仅改变了土地使用性质，也侵犯了原告的财产所有权。2016年3月，原告向被告分别送达了要求正式搬回家庭居住的通知，并于4月3日搬回时遭到被告的阻拦，致使原告无法行使财产所有权。现原告只有本案争议的房产，无其他居住住宅，所以诉前所请二被告辩称：1、被告基于原告双方合意才达成的协议，被告是合法占有使用涉案房屋的，并无违约行为，不符合法律规定的关于合同解除的条件；2、被告使用期间内的租金，随时可以向原告支付，但是原告一直坚决拒绝受领，所以只能待法院判决以后，对租金进行提存；3、请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月20日，原告（甲方）与二被告梅洪流、李伟（乙方）签订《农村土地承包经营权合同》，约定甲方将承包经营的土地出租给乙方从事种植经营，出租期限为14年，从2015年2月20日至2028年12月31日，另外还对租金、解除合同的条件等各项权利义务做了约定。2015年2月22日，原告与二被告在《关于土地租赁等有关问题说明》上签字，该《说明》上载明：“李兴邦、李兴谷、李兴勇、李兴仿、李兴仿系双路街道办事处四方居委会五组人，委托李兴谷为他们总的转包人，代为收取30亩林权地、非耕地、承包地，包括从本社其他村民名下调换、转租过来的所有土地的租金，按每年每亩捌佰斤稻谷当年9月30日市场综合价均价折现，签订合同时支付（并按每年9月30日市场综合均价多退少补）；由李兴谷转包给梅洪流、李伟从事种植业，打造新农村示范点、民防疏散基地。梅洪流、李伟转包期间建筑物、附着物等一切产权、债权债务与李兴邦、李兴仿、李兴勇、李兴仿、李兴谷无关。李兴邦、李兴仿、李兴仿共有的混凝土坝子（不含堡坎）由梅洪流、李伟按每年陆仟元支付租金，李兴仿（约120平方米）、李兴仿（约130平方米）的房子分别按每年捌千元支付租金，其房屋如遇国家拆迁时由梅洪流、李伟给予支持。”该《说明》签订后，二被告于2015年3月23日向原告支付了2015年的租金10000元。原告有位于重庆市双桥区双路镇XX村XX社（房屋产权证号：210房地证2013字第XXXX号）房屋一套，现由二被告占有、使用，现原告以被告违约为由，起诉来院，请求判令：1、判决解除原、被告《关于土地租赁等有关问题的说明》中房子和坝子的租赁协议；2、判决被告迁出并返还房屋和坝子、恢复原状；3、判决被告支付使用期内的租金；4、诉讼费由被告承担。另查明，原、被告双方对《说明》中关于房屋、坝子的约定系房屋租赁合同均没有异议。在审理过程中，原告坚持表示要解除房屋、坝子的租赁协议。还查明，原告李兴仿于2016年3月2日向本院起诉要求解除《合同》，本院（2016）渝0111民初1544号民事判决书判决驳回了原告的诉讼请求，原告不服，依法提起上诉，后经重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终5909号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有身份证复印件、房产证复印件、《关于土地租赁等有关问题说明》复印件、《农村土地承包经营权合同》复印件、（2016）渝0111民初1544号民事判决书、（2017）渝0111民初797号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终5909号民事判决书等证据以及当事人陈述，经庭审记录载卷为凭，经当庭质证和本院调查，本院予以确认。本案的争议焦点：1、解除《说明》中有关房屋、坝子的租赁协议的条件是否成就；2、如果条件已经成就，原告的其他诉讼请求能否得到支持。一、解除租赁协议的条件是否成就。1、租赁期限的问题。本院认为，原告系位于重庆市双桥区双路镇XX村XX社（房屋产权证号：210房地证2013字第XXXX号）房屋的权利人，二被告系现占有、使用原告房屋的自然人，根据本院作出的（2017）渝0111民初797号民事判决书认定，《说明》中有关房屋、坝子的约定系原、被告双方的租赁协议，虽然双方当事人对此租赁协议均表示没有异议，但是双方对房屋、坝子的租赁期限各执一词。原告认为，在《说明》中双方并没有对房屋、坝子的租赁期限做具体约定，只对租金做了约定，所以该租赁协议是不定期租赁。被告则认为，《说明》是《合同》的补充协议，所以房屋、坝子的租赁期限应当参照《合同》中有关土地的租赁期限，即租赁期限为14年，从2015年2月20日至2028年12月31日。本院认为，结合两份协议形成的时间来看，《合同》形成的时间为2015年2月20日，《说明》形成的时间为2015年2月22日，《说明》的形成时间在《合同》之后。结合两份协议载明的内容来看，《合同》中约定了土地的租赁期限、租赁方法、租金支付时间等内容，《说明》的内容中在前半部分不仅对土地租赁部分问题的对《合同》进行了补充约定，还针对土地租赁合同中未约定的房屋、坝子进行了约定，所以从时间来看，《说明》是在《合同》签订之后形成，从内容上来看，《说明》是对《合同》未完善内容进行的补充约定。所以，可以认定《说明》是《合同》的补充协议，是《合同》的其中一部分。所以房屋、坝子的租赁协议的租赁期限应当参照《合同》中的租赁期限进行计算，房屋、坝子的租赁期限应当为2015年2月20日至2028年12月31日。2、关于被告是否存在违约支付房屋、坝子租金的的情形。原告认为，虽然双方并未约定租赁期限，但是应当参照《合同》中支付租金的约定向原告支付房屋、坝子租金，即在签订合同时支付，现被告于2015年3月23日才支付第一次租金，已经属于违约。本院认为，双方在《说明》中并未约定应当参照《合同》的约定支付租金，也未对房屋、坝子的租金支付方式达成补充约定，所以应当视为双方并未对租金的支付方式进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。所以，原、被告双方未对租赁期限做明确约定的情况下，被告只要在合理时间范围内支付房屋、坝子的租金，均符合法律规定，现原、被告于2015年2月22日签订了房屋、坝子租赁协议，被告于2015年3月23日向原告足额支付一年的房屋、坝子租金，属于在合理期限范围内支付租金的情形，不存在违约行为。另外，被告从2016年起在多次诉讼中均表示愿意缴纳租金，但是原告均表示拒绝接收，所以被告也不存在违约支付租金的情形，所以本院认为，原告认为被告存在违约支付租金的情形，本院不予支持。综上本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除条件分为法定解除和合意解除。本案中，原、被告签订的房屋、坝子租赁协议合法有效，没有违反法律规定，现该协议也并没有达到法律规定强制解除的条件，不属于法定解除。在审理过程中，双方就是否解除协议不能达成一致意见，协议也未达到合意解除合同的条件。本院认为，被告租赁土地打造新农村，从事种植经营，租赁房屋、坝子是保障农家乐正常经营的重要组成，房屋、坝子的租赁与土地租赁是不可分割的，现房屋、坝子在合理的租赁期限范围内，并且被告也并不存在违约支付租金的情形，另外原告未提交任何证据证明被告存在其他违约情形，达到合同解除的条件，应当承担举证不能的责任。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现合同的法定解除、合意解除条件均未成就，所以原、被告双方就应当按照协议履行义务，而原告坚持要求单独解除房屋、租赁协议的诉讼请求，本院不予支持，同时原告要求被告返还房屋、坝子，并恢复原状的诉讼请求，本院也不予支持。二、关于租金的问题。双方均表示在2015年2月22日至2016年2月22日的房屋、坝子租金已经履行完毕，原告在审理过程中明确了本案的租金计算期限为2016年2月22日至2017年5月22日，租金金额为12500元。在法庭辩论结束时，被告表示现原告所有的房屋、坝子仍由被告在占有、使用，也当庭表示愿意按照协议约定支付租赁，所以原告诉讼中要求支付租金的诉讼请求本院予以支持。结合双方在《说明》中的租金约定，原告诉请被告支付租金12500元的金额符合约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告李伟、梅洪流在本判决生效之日起十日内支付原告李兴仿从2016年2月22日至2017年5月22日的租金12500元；二、驳回原告李兴仿的其他诉讼请求；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40元（已减半），由被告李伟、梅洪流承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 王 锋代理审判员 邓 俊人民陪审员 卿胜全二〇一七年八月七日书 记 员 唐 巧 关注公众号“”