（2017）沪01民终6138号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-19
案件名称
张志明诉乔新根房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张志明,乔新根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6138号上诉人（原审原告）：张志明，男，1961年12月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李国东，上海申骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔新根，男，1948年2月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人张志明因与被上诉人乔新根房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张志明及委托诉讼代理人李国东，被上诉人乔新根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张志明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人购房款78万元（人民币，下同）。事实和理由：XX路XX弄XX号厂房（包括面向马路的两幢小楼房、以下简称系争厂房）是违章建筑，不具有合法性，不能认定为被上诉人的财产，故上诉人支付的78万元也不是非法财产的对价，被上诉人享有的仅仅是厂房拆除后的建筑材料。合同既然无效，那么双方关于签订合同一年内如遇政府强拆则被上诉人应返还上诉人购房款的约定也是无效的，故不能据此驳回上诉人的主张。系争厂房并非上诉人自行拆除，而是上诉人本人在场，由城管派人拆除的，是上诉人依法履行国家相关部门确定义务的合法行为，避免了损失的进一步扩大，应当得到法律的支持和认可。被上诉人乔新根辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张志明向一审法院起诉请求：1、判令张志明、乔新根签订的《厂房买卖协议书》无效；2、判令乔新根退还购房款人民币78万元；3、本案诉讼费由乔新根承担。一审法院认定事实：2014年9月12日，张志明、乔新根签订《厂房买卖协议书》一份，约定乔新根将XX路XX弄XX号厂房（包括面向马路的两幢小楼房）全部卖给张志明，厂房总面积为540平方米。厂房总金额为78万元。双方合同签约买卖交易成功后，工厂遇政府动迁，所有一切与乔新根无关，张志明独自享受，乔新根不得以任何理由参与。此厂房在签订合同一年内，如遇政府强拆，乔新根必须无条件返还张志明购房金额全数。2015年7月9日张志明付清78万元，乔新根出具收据一份。2015年8月4日，张志明作为法定代表人，代表上海XX厂（乙方）与XX镇XX村（甲方）签署《厂房、房屋用地（房屋租赁合同）》，约定甲方将位于XX村XX队的土地租赁于乙方用作经营。租赁物面积为1亩。每亩6,000元。租赁期限为3年即从2015年8月1日起至2018年7月31日止。同日，张志明代表上海XX厂支付储店村租金6,000元。2016年1月7日，上海市浦东新区XX镇XX村民委员会出具《告知书》一份，内容为：“张志明：经查，你（单位）于2013年12月15日在XX村XX队非法搭建违章建筑的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防安全法》、《上海市城乡规划条例》、《上海市农村村民住宅建设管理办法》、《上海市设施农用地管理办法》等法律法规。根据《中华人民共和国村民自治法》、《川沙新镇关于进一步加强“三违”整治工作的通知》和《居民委员会自治章程》及村（居）民自治公约有关规定和约定。现告知你（单位）：于2016年1月8日前自行消除违法行为，并恢复原状。如逾期不予消除，由村（居）民自治组织代为消除，由此产生的一切后果均由你（单位）自负。”2016年2月22日，张志明代表上海XX厂起诉上海市浦东新区XX镇XX村民委员会，认为储店村民委员会作为土地管理方，对案外人的违法搭建疏于管理，在明知上述房屋在无合法手续情况下仍与张志明签订土地租赁合同，存在明显过错，故要求储店村民委员会赔偿张志明经济损失30万元。法院于2016年4月28日以（2016）沪0115民初14606号民事判决书作出判决，驳回了其诉讼请求。一审审理中，张志明自认在购买厂房时，知道厂房未经审批，无合法权证，但是因为已经经过了一轮拆违、且与村里签订了租赁协议，所以认为房屋没有问题就与乔新根签订了协议。因厂房里有设备，且担心政府拆除会产生额外费用，所以是由张志明自己拆除。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，张志明、乔新根关于出售集体土地上无合法审批手续的建筑物的《厂房买卖协议书》当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，村委会为村民自治组织，虽出具告知书，但对违章建筑物的认定与处理属于政府职能部门的职权范围，张志明在此后自行拆除了系争厂房，导致张志明无法将厂房返还乔新根，张志明在购买系争房屋时，明知该房屋为无合法审批手续的建筑物，确认房屋对价为78万元，在张志明自己拆除房屋导致房屋无法返还乔新根的情况下，却要求乔新根返还78万元，缺乏事实和法律依据。且在协议中，双方的约定中也预见到了该房屋如被强拆后的处理，乔新根仅承诺在一年内返还钱款，张志明对此亦予确认。故张志明的要求返还购房款的诉讼请求，法院难以支持。一审法院审理后作出判决：一、确认张志明与乔新根签订的《厂房买卖协议书》无效；二、驳回张志明的其余诉讼请求。案件受理费11,600元，减半收取计5,800元，由张志明负担2,900元，乔新根负担2,900元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争厂房因缺乏合法建造手续，故上诉人与被上诉人就系争厂房签订的《厂房买卖协议书》应属无效。依据《合同法》相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。《合同法》第五十七条又规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，上诉人在明知系争厂房无合法审批手续的情况下，仍与被上诉人签订买卖协议并支付78万元房款，明显存在过错。并且，双方在买卖协议中已经对系争厂房购买后可能产生的争议和风险作出了约定，即合同签订后一年内若厂房被强拆，被上诉人才有将房款返还的义务。结合上诉人在购买系争厂房后又与村委会签订租赁合同的事实，可见上诉人对系争厂房因违法搭建所产生的风险和后果是明知且有预估的。现在，系争厂房已由上诉人自行拆除，且距买卖协议签订也已过一年期限，故上诉人无权再向被上诉人要求返还购房款。上诉人主张系争厂房并非其自行拆除，与其在一审中的陈述不符，且二审没有提供新证据，本院不予采信。上诉人还主张双方关于购房款返还的争议解决条款无效，缺乏法律依据，本院亦不予采信。综上所述，张志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,600元，由上诉人张志明负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年八月七日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”