（2017）渝0119民初4202号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-09-15
案件名称
重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司与李林敬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司,李林敬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初4202号原告：重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区南城街道河滨新村11号，统一社会信用代码91500119711661964E。法定代表人：杨永琴，重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司总经理。委托代理人：何卫，重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司员工。被告：李林敬，女，1960年7月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司（以下简称宏都物业公司）与被告李林敬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法由审判员张丽敏独任审判，适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告宏都物业公司委托代理人何卫及被告李林敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏都物业公司诉称，原告从2011年1月起对被告所居住的XX小区进行物业管理服务，而被告拒交2015年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费、公摊照明费，经原告多次催收无果。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，要求判决被告支付2015年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费、公摊照明费共计2444元[（1元/平方米×96.84平方米+5元/月）×24个月]，违约金488元(2444元×20%)，并由被告承担本案的诉讼费。被告李林敬辩称，原告诉称的我家房屋房号、建筑面积、未交物管费用的时间属实，物业服务费是按每平方1元、公摊照明费每月5元计算属实。我未交物管费是原告服务不到位，小区安保存在隐患，我的家被盗损失了3000元左右，当时我是报了警的，至今都未得到解决。只要把我被盗的事情解决了，我就交物管费。经审理查明，2010年7月10日，原告与重庆市南川区新迪实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，重庆市南川区新迪实业有限公司选聘原告对重庆市南川区新迪实业有限公司开发建设的南川区新迪XX小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条中约定，本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：住宅1元/平方米（住宅第一、二层物业服务费为0.7元／平方米），商业门面2元／平方米／月，其他物业（改作写字楼、茶楼、仓库、公寓等）1.5元／平方米／月，公摊电费（含二次供水、楼道照明）按实分摊；第七条中约定，物业服务费用或者物业服务资金第一年按年交纳，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季前45日内履行交纳义务；第二十三条中约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之伍拾的标准向原告支付违约金。第十七条中约定，本合同期限为至业主委员会成立，但在本合同期限内，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。双方在该合同中还约定了其他事宜。合同签订后，原告为南川区新迪XX小区提供物业服务。被告李林敬系南川区XX小区X幢X-X号房屋业主，建筑面积96.84平方米。根据《前期物业服务合同》约定及南川区XX街道XX社区居民委员会和原告确认的《XX小区业主公摊电费核算表》，原告计算被告从2015年7月1日至2017年6月30日止的物业服务费为2324元（1元/平方米×96.84平方米×24个月）、公摊照明费为120元（5元/月×24个月），共计2444元。被告对上述物业服务费和公摊照明费的计算标准均予以认可,被告以财物被盗为由未交纳物业服务等相关费用，原告对被告财物被盗表示认可。由于被告未交纳上述期间的物业服务费和公摊照明费，原告提起了前述诉讼。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《XX小区业主公摊电费核算表》等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与重庆市南川区新迪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”根据该条规定，上述物业服务合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，但被告从2015年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费和公摊照明费2444元未交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。故原告要求被告支付前述期间的物业服务费和公摊照明费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，由于原告为XX小区提供物业服务管理时存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告以其财物被盗要求原告赔偿其损失的问题，由于该问题属于另一法律关系，被告可另行要求解决，但不能以此为由拒交物业服务费等相关费用，对被告的辩解意见，本院依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告李林敬在本判决生效后十日内支付原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司2015年7月1日至2017年6月30日止的物业服务费、公摊照明费2444元。二、驳回原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李林敬负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张丽敏二〇一七年八月七日书记员 王佳艺 来源：