（2017）渝0151民初2570号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-26
案件名称
重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司与冷继强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市铜梁区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司,冷继强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初2570号原告：重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处中兴东路166号3-2，统一社会信用代码91500224673389137J。负责人：杨俊辉，总经理。委托诉讼代理人：郑复生，男，1976年8月18日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区，系该公司职工。被告：冷继强，男，1958年8月16日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：罗小兵(冷继强的女婿)，男，1985年6月17日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司（以下简称新助邦物业铜梁公司）与被告冷继强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新助邦物业铜梁公司的委托诉讼代理人郑复生（特别授权）、被告冷继强的委托诉讼代理人（特别授权）罗小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新助邦物业铜梁公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费4116元和按约定标准计算的违约金1033.93元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告冷继强是××小区×幢×单元×-×的业主，从2014年8月1日起至2017年5月31日拖欠物业服务费，原告多次催收未果。诉讼过程中，原告新助邦物业铜梁公司变更支付物业服务费4116元和违约金1033.93元的诉讼请求为：支付物业服务费3776元和以未交物业服务费为基数，从欠费次月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。被告冷继强辩称，从2014年8月起未交纳物业服务费属实，但不应承担违约金。拖欠物业服务费的原因是开发商在处理隔壁住户房屋开裂问题时损坏了被告家的墙壁，原告解决了墙壁损坏问题，被告就交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，四川省助邦物业服务有限公司铜梁分公司变更名称登记为重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司，重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司营业执照上登记成立日期为2008年4月22日，经营范围为物业管理服务等。被告冷继强系重庆市铜梁区××小区×幢×单元×-×的业主，该房屋建筑面积92.55平方米。2012年4月13日，原告新助邦物业铜梁公司（甲方）与被告冷继强（乙方）签订了《前期物业服务协议》，该协议第十三条约定：乙方交纳物业服务费用时间为购买合同约定接房之日起计算，物业服务费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，住宅高层按1.2元/月·平方米的标准计收，乙方应于甲方通知期限内到甲方收款处缴清各项费用。第十九条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起加收应缴费用3‰的滞纳金，无故不交纳物业服务费，拖欠费用3个月以上的，甲方有权向违约业主提起诉讼。合同履行中，原告于每月15-25日向业主收取物业服务费，被告每月应交纳物业服务费111.06元，被告未交纳2014年8月1日起至2017年5月31日止的物业服务费3776.04元（92.55平方米×1.2元/平方米·月×34月），原告多次催收未果。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务协议、重庆市商品房买卖合同、催费短信，重庆市商品房买卖合同登记备案证明等证据，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告新助邦物业铜梁公司与被告冷继强签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，被告冷继强有向原告新助邦物业铜梁公司交纳物业服务费的义务。被告冷继强拒绝交纳的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付以欠缴的物业服务费为基数，从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告冷继强辩称原告新助邦物业铜梁公司未解决其房屋墙壁损坏问题而不同意交纳物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采纳。综上所述，原告要求被告支付拖欠的物业服务费3776.04元，并支付违约金的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告冷继强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司2014年8月1日至2017年5月31日期间的物业服务费3776.04元；二、被告冷继强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司违约金，该违约金以被告冷继强2014年8月1日至2017年5月31日期间每月应付的物业服务费111.06元为基数，从欠费次月1日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告冷继强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 蓝海宾二〇一七年八月七日书记员 唐 静